Громкие имена: Стимул для аукционов

Ее создание одобрил лично премьер-министр Владимир Путин, разрешивший использовать в названии нового аукционного дома слово «российский». Среди учредителей акционерного общества – Сбербанк РФ. Основной товар, который пойдет на торги, – проблемные залоги. Однако предприятие намерено продавать и необремененное частное имущество – от разнообразной недвижимости до предметов искусства и антиквариата. О том, каким будет наш антикризисный ответ Sotheby’s и Christie’s, рассказывает Андрей Степаненко, генеральный директор Российского аукционного дома (РАД), и одновременно руководитель петербургского фонда имущества.

– Идея аукционного дома возникла на злобу дня?

– Нет, уже довольно давно. Но в нашем случае экономический кризис, который вообще-то вредит развитию бизнеса, стал неким катализатором. Стали множиться проблемные залоги, и банкам пришлось задуматься, что с ними делать.

Создавать собственные департаменты для продажи имущества, набирать персонал и обучать его, на мой взгляд, слишком хлопотно. Входить в сложные взаимоотношения со службой судебных приставов – тоже не вариант. Сотрудничать с коллекторскими агентствами, которые берут за свои услуги 30%, дорого, да и репутация у таких структур не лучшая.

Мы предложили создать совместное предприятие нескольким крупнейшим банкам России. Сбербанк согласился. Правда, на реализацию идеи ушел примерно год. Пришлось написать несколько десятков бизнес-планов. Это специфика работы с крупной структурой.

Надеюсь, наша связка со Сбербанком будет эффективной. Петербургский фонд имущества лидирует в стране по объемам продажи госсобственности на аукционах. Тем самым мы доказали свою состоятельность крупнейшему российскому кредитору. Сбербанк между тем уже сформировал электронную торговую площадку, создав для этого дочернюю структуру – «Сбербанк-АСТ». (Она тоже вошла в состав учредителей РАД.)

В июне по распоряжению правительства РФ эта компания стала оператором открытых электронных торгов для государственных закупок, которые проводятся по методу голландского аукциона. У «Сбербанк-АСТ» есть и крупные коммерческие заказчики. На этой площадке зарегистрировано более 8000 поставщиков.

Мы можем удачно дополнять друг друга, проводя аукционы в любой форме.

У Сбербанка также есть подразделение, которое специализируется на управлении активами, доставшимися ему от заемщиков, – компания «Сбербанк-Капитал». Поэтому мы рассчитываем на взаимодействие как с самим банком, так и с его УК.

В середине октября мы подписали соглашение о сотрудничестве по продаже заложенного имущества с банком «Санкт-Петербург». Ведем переговоры еще с одним банком. Однако эти кредиторы уже не войдут в состав акционеров РАД.

– Доли основных учредителей РАД – Сбербанка вместе с его «дочкой», Фонда имущества Петербурга и компании «Русский ювелир» – равные. У всех по 33%. Такой паритет соблюден сознательно?

– Да. Изначально никто не хотел доминировать и владеть контрольным пакетом. Это нормальная западная модель управления бизнесом. Нам нужна конструкция, которая бы работала и которой бы верили. Так в состав акционеров вошла Гильдия управляющих и девелоперов (1%. – «Ведомости»). Мы хотели пригласить в учредители и иностранных консультантов – для усиления имиджа в глазах инвесторов. Вели соответствующие переговоры, но кризис помешал.

– Распоряжение о создании РАД подписано Владимиром Путиным. Это значит, что проект одобрен на самом верху?

– (Смеется.) Следующий вопрос, пожалуйста.

– Какими залогами будете заниматься в первую очередь?

– Мы готовы продавать любое имущество: недвижимость, автотранспорт, предметы искусства, антиквариат, драгоценности. Сейчас изучаем ситуацию: разослали подробные запросы по территориальным банкам «Сбера», чтобы выяснить структуру их залогов.

Первый выставленный от Сбербанка лот – небольшое производственное здание с участком земли 0,38 га, расположенное под Петербургом, на территории Ижорского завода, и заложенное в обеспечение кредита. (Это частная собственность, не имеющая отношения к градообразующему предприятию.) Мы оценили объект в 15,5 млн руб. Аукцион пройдет в ноябре.

Ограничения есть только по реализации заложенного жилья, которое по закону «Об ипотеке» нельзя продавать в досудебном порядке. Это означает, что работать с квартирами мы можем лишь на той стадии, когда они, будучи не реализованными на торгах в рамках банкротства заемщика, перешли в собственность банка как отступное. В этот момент ипотека по ним прекращается и кредитор волен выбирать любую схему продажи. Но это скорее исключение. В основном нам предстоит заниматься коммерческой недвижимостью и земельными участками.

На наш взгляд, одна из наиболее эффективных форм реализации залогов – это голландские аукционы с торгами на понижение. Однако в законе «Об ипотеке» о них не сказано ни слова, поэтому проводить их опять-таки можно только после банкротства должника и окончательного перехода имущества к банку.

По действующим правилам объект можно выставить на торги за 80% от его рыночной стоимости, которая, вполне вероятно, уже не покрывает долг перед банком. Если аукцион не состоялся, лот можно уценить на 15%. Если он снова не вызвал интереса, банк вправе забрать имущество как отступное по цене на 25% ниже стартовой. Нужно ли это банку? Вряд ли.

Мы предложили внести в закон «Об ипотеке» изменения, чтобы легализовать голландские аукционы и подробно прописать порядок их проведения на этом рынке. Поправки уже рассматривают в Минэкономразвития и Госдуме.

– Залоги ведь не единственный товар, которым вы хотите торговать?

– Безусловно. У петербургского фонда имущества уже есть опыт сотрудничества с ОАО «РЖД» по реализации непрофильных активов. Мы продавали их объекты в Петербурге (завод «Спорт»), Нижнем Новгороде, Ленинградской и Тверской областях. Уже под маркой РАД выставлены на реализацию Дом культуры в Твери и коттеджный поселок в Краснодарском крае. Мы рассчитываем поработать и с другими госкорпорациями.

Другая категория потенциальных клиентов – собственники, которые хотят продать не обремененные залогами активы. Кстати, первый объект, который мы реализуем по поручению частных владельцев, выставлен именно на голландский аукцион.

Это здание в самом центре Петербурга – дворец XVIII в. на берегу Невы, недалеко от Летнего сада (наб. Кутузова, 24), принадлежавший графу Кушелеву-Безбородко. Дворцовый комплекс состоит из лицевого и дворового флигеля (в общей сложности 6250 кв. м). По мнению консультантов, его площадь можно увеличить до 12000 кв. м за счет освоения внутреннего пространства. Стартовая цена, назначенная собственниками, – 918 млн руб. Цена отсечения, уступать ниже которой они не готовы, – в районе 600 млн руб. Торги намечены на 10 декабря.

Есть определенная категория наших соотечественников, которые живут за рубежом и время от времени доверяют продажу своего российского имущества неким посредникам. Если будет организация с именем и регулярные сезонные аукционы, договоры поручения станут заключать с нами. Вот к чему мы стремимся. Сейчас это не очень актуально, а лет через пять – вполне.

– И деятельность фонда, да и вся ваша карьера связана с недвижимостью. Откуда возникла тема антиквариата? Зачем было образовывать столь многопрофильную структуру?

– Во-первых, честно скажу, амбиции. А во-вторых, называться аукционным домом и не иметь дела с предметами искусства нехорошо. Те же Sotheby’s и Christie’s на 95% занимаются антиквариатом и только на 5% – всем остальным имуществом. Есть у них и каталоги по продаже вилл и прочей недвижимости категории luxury. Этот велосипед изобретен. И нет смысла в очередной раз избирать особый российский путь.

– У нас до сих пор не было общероссийской площадки по продаже предметов искусства?

– Совершенно верно. Есть пара десятков частных аукционных домов. А у нас в учредителях Фонд имущества Петербурга – 100%-ная «дочка» города. То есть фактически 33% акций РАД принадлежат российской культурной столице. Это серьезно.

Потенциальный объем этого рынка огромен. Другое дело, что вывозить культурные ценности из страны нельзя, а россиянам еще надо прививать культуру таких аукционов. Есть масса предметов стоимостью, условно говоря, от 1000 до 10000 у.е., которые могут выставляться на продажу. Во Франции или Италии семьи с доходом 2000–3000 евро регулярно приобретают на аукционах картины, старинную мебель и проч. Для нас это хлам, а для них – история. В номерах респектабельных европейских отелей старые, даже обшарпанные, на наш взгляд, столы и стулья. У нас это не принято – другой менталитет. Но, я думаю, мы нащупаем свою жилку и с 2010 г. РАД начнет проводить такие торги.

Правда, традиционные аукционы могут и не сработать. Рынок предметов искусства закрытый. Люди не будут публично торговаться даже за картину стоимостью 50000 у.е., не говоря уже о более крупных суммах. Поэтому скорее всего мы опять же воспользуемся европейским опытом, когда претендент может участвовать в аукционе через дилера или заочно – через операциониста на телефоне. Нужно только, чтобы на банковской карте была заблокирована соответствующая сумма в качестве задатка.

– Сколько будете брать за услуги?

– В зависимости от стоимости объекта, формы продажи и т.п. комиссионные составят примерно 0,5–5% от стартовой цены плюс 10% – с суммы ее превышения. При реализации предметов искусства процент будет выше. Дивиденды от деятельности РАД, приходящиеся на долю фонда имущества, будут поступать в бюджет Петербурга.

– На какой оборот, по вашим расчетам, выйдет РАД в 2010 г.?

– Не готов называть конкретные цифры. Чрезвычайно трудно оценить масштаб процесса, связанного с обращением взыскания на заложенное имущество. Я считаю большой удачей, если в следующем году нам удастся продавать 10 лотов в месяц. Пока условились брать на реализацию объекты стоимостью от 10 млн руб. Естественно, будут варианты существенно дороже, хотя все они, как правило, сложные, и я не уверен, что сейчас нам удастся эффективно продать их.

В 2010 г. рассчитываем открыть аукционную площадку в Москве, а в 2011 г. – в Краснодарском крае.

– Аукционный дом начинает работать не в самый удачный период. Рынок недвижимости фактически стоит...

– Не буду говорить, что кризис заканчивается, но определенное оживление началось. Первое полугодие фонд имущества отработал чуть не в убыток, а сейчас ситуация улучшается. Есть стабильный спрос на небольшие нежилые объекты и на компактные участки под жилую и промышленную застройку.

А вот лотами дороже 100 млн руб. мало кто интересуется – за исключением эксклюзивных вариантов в центре города. Это свидетельство того, что с рынка ушли инвестфонды и не известно, когда вернутся. Сейчас мы имеем дело с частными инвесторами, занятыми в малом или среднем бизнесе или формирующими банк доходных объектов стрит-ритейла. Один из самых популярных вариантов – купить у города помещение с действующим договором аренды, желательно долгосрочным.