Ориентиры: Плоды революции

Погоня за количеством – метров, магазинов – не слишком добавила качества предприятиям сферы торговли, с точки зрения потребителя. Основные форматы современных торговых центров в России уже есть, но, по мнению Олега Войцеховского, управляющего директора Российского совета торговых центров, до 90% объектов не имеют продуманной концепции. Зато ритейл очень дорогой. Этот рынок был перегрет, считает он. В результате, когда денег у всех стало меньше, некачественные ТЦ остаются без покупателей – и без арендаторов.

«Крупные российские ритейлеры не имеют представления о торговле и главным считают зарабатывание денег, – заявил профессор Бернд Халлир, президент Европейской академии ритейла (Кельн), на конференции «Рынок коммерческой торговой недвижимости в России. Вчера, сегодня, завтра». В России нет торговцев во втором-третьем поколении, потому что эта сфера не эволюционировала, как в Европе, – в постперестроечной России происходила революция, считает он.

Войцеховский, напротив, говорит, что в России и в Москве были свои традиции торговли и успешные, правильно организованные торговые центры («Верхние торговые ряды» – ГУМ, «Мюр и Мерилиз» – ЦУМ, «Детский мир»), которые в настоящее время либо деградировали («жизнь оттуда ушла», по выражению эксперта), либо вовсе могут прекратить существование. А из объектов, построенных уже в XXI в., успешных не так много. «Строили на заемные средства с одним желанием – хорошо заработать. Под обещание больших доходов инвестор не смотрел на качество проектов», – объясняет Войцеховский.

Он соглашается с немецким коллегой, что в России отнюдь не покупатель главный в месте совершения покупок: «У нас торговый центр понимается как место, где собираются ритейлеры и зарабатывают деньги на посетителях».

Разглядеть перспективы для столичного рынка мешают многие неизвестные. «Будут ли банки менять условия для девелоперов на более вменяемые, придут ли ритейлеры в нормальное состояние и начнут ли продавать то, что пользуются спросом», – перечисляет Войцеховский.

Аналитики компании Colliers International считают, что зачастую собственникам объектов, строительство которых началось до кризиса и не завершено в заявленные сроки, придется пересматривать всю концепцию проекта. Ряд комплексов, которые и до кризиса не могли добиться высокой заполняемости, будут вынуждены прибегать к частичной или полной перестройке объекта, говорится в отчете компании за III квартал 2009 г. Войцеховский, однако, не замечает, что кто-то что-то начал переделывать. Но ротация арендаторов с целью «оптимизации» их состава в ТЦ имеет место, отмечает руководитель направления торгово-развлекательной недвижимости GVA Sawyer Андрей Васюткин.

Впрочем, по данным «Knight Frank Россия и СНГ», московские магазины и в кризис демонстрируют высокие продажи – выше, чем в европейских городах. В Knight Frank московский рынок считают «абсолютно привлекательным для большинства ритейлеров». «Доходы населения снизились не более чем на 20%, ставки аренды за год упали на 20–40%», – говорит партнер компании Хайко Давидс. Через 3–6 месяцев, заявил он на конференции, он ожидает «рост рынка, проведение сделок и возвращение на круги своя». По словам Давидса, россияне тратят в магазинах до 70% дохода (для сравнения: в Германии – около 40%).

Но пока, по данным Blackwood, инвестиционные сделки носят единичный характер и обусловлены реструктуризацией долговых обязательств компаний. Сделки могут пойти по весне, но это опять же будут вынужденные продажи, попытка владельцев ТЦ разрубить клубок проблем с долгами, считает Войцеховский. Он не видит признаков начала роста и через полгода.