Ориентиры: Показательные выступления
Арендаторы офисов активно пользуются своим положением. Теперь они давят на владельцев.
Наниматели кабинетов устраивают для владельцев бизнес-центров «показательные выступления», как выразился один из брокеров: обзванивают конкурентов, ходят на переговоры, даже подписывают ничего не значащие документы... и не переезжают.
Пустые хлопоты
По данным CBRE, действительно переезжает не более 50% арендаторов. «К нам поступает много звонков, но большая часть из них – пустые, сделок мало. Наниматели гуляют по рынку, присматриваются к объектам», – приватно поделился руководитель офисного департамента одного консалтингового агентства.
Истинная цель «театральных постановок» – «продавить» собственника на скидки или какие-то преференции. Сейчас это уже не так легко сделать – основное падение рынок пережил и сейчас находится в состоянии «скачущего дна». Зато в Москве появилось много качественных бизнес-центров, которые стоят почти или полностью пустыми. Их владельцам особенно тяжело, и они готовы на многое, чтобы посадить к себе хоть кого-то. В помещениях делают отделку – в shell & core сейчас никого не заманишь, – снижают ставки, удлиняют арендные каникулы и проч. Но затраты на расторжение договора, переезд, минимальную отделку зачастую перевешивают потенциальную выгоду от смены офиса. «Решающим фактором может быть низкая цена, – считает Ирина Флорова, руководитель аналитического направления CBRE. – Около $200 за 1 кв. м в год».
Именно на это была сделана ставка в бизнес-парке Riga Land (7 км от МКАД по Новорижскому шоссе). По данным брокеров, цена около 5000 руб. за 1 кв. м «все включено» стала тем предложением, от которого нельзя отказаться. И девелопер заключил много крупных сделок. В частности, площади там занимают «Наше радио», «Видео Интернешнл».
Привлекательная цена и качество проекта помогают находить обитателей новым комплексам. По информации брокеров, на 90% площадей подписаны предварительные договоры в Nord Star, появился арендатор у БЦ «Двинцев» – компания Samsung Electronics.
Тем не менее на кризисном рынке есть девелоперы, которые не шли и не идут на снижение цен. «Стабильные девелоперские компании, как Forum Properties, Hines, Enka, «Капитал Груп» и др., в свое время не играли на повышение, фиксируя ставки, и теперь их не уменьшают», – рассказывает Толга Гюзелдже, старший директор CBRE.
Дожить до конца года
«Последний квартал этого года будет показательным для рынка, – делится Толга Гюзелдже. – Если активность в офисном сегменте вырастет, значит, и 2010 год будет хорошим». По его мнению, рынок арендатора сохранится еще 12–18 месяцев.
На 2009 г. было заявлено проектов на 2 млн кв. м, реально будет сдано около 1,6 млн кв. м, считают в CBRE. Сдача ряда БЦ перенесена на 2010 г. В «Миэль-Недвижимости» среди них называют БЦ «Трио» на ул. 8 Марта, комплекс на Большой Пионерской, МФК «Империя Тауэр» и др. В следующем году, по данным CBRE, появится около 1 млн кв. м.
Брокеры прогнозируют дефицит площадей, который ждет офисный рынок на выходе из кризиса. И потому советуют строить. «Но все боятся вкладывать сейчас деньги в офисные проекты, – делится Гюзелдже. – Хотя стоимость строительства снизилась на 20–30% и сейчас хороший момент для новых проектов».
Но девелоперы и инвесторы ждут. И их легко понять – уровень вакантных площадей в действующих офисах составляет все те же 20%. А в БЦ, введенных в конце 2008 г. – III квартале 2009 г., доходит до 80%, отмечают в GVA Sawyer. Снижение арендных ставок, начавшееся год назад (в сентябре – октябре 2008 г.), составило 35–50%, рассказывает Кира Смирнова, директор по стратегическому развитию департамента консалтинга GVA Sawyer. Цены продаж по сравнению с III кварталом 2008 г. упали на 40–50%.
Девелоперы отчаянно нуждаются в деньгах. Все чаще недвижимость за долги переходит банкам. Не случайно значительно вырос объем объектов на продажу. По данным «Миэль-Недвижимости», на рынке предлагаются БЦ «Елоховский» на Спартаковской улице, БЦ River Plaza на Варшавском шоссе, комплекс «Магистраль Плаза», центр «Новорогожский», деловые центры компании «Ферро Строй» – Pallau SW и Pallau MD и т.д.
Сниженные цены согрели спрос – в III квартале, по данным «Миэль-Недвижимости», на рынке было проведено максимальное количество открытых сделок с начала года. «Мосэнерго» продала комплекс зданий на Раушской набережной (36000 кв. м) УК «Прогрессивные инвестиционные идеи» за $150 млн. ОПИН нашла покупателей на БЦ «Домников» (сумма сделки – 2,991 млрд руб.) и др.