Ориентиры: Температура около ноля

Ставки вроде бы стабилизировались, но никто из экспертов не берется судить, надолго ли это и чем завершится – новым спадом или все-таки осторожным ростом.

Аналитики, чьи прогнозы еще недавно изобиловали заклинаниями вроде «caprate, IRR и EBITDA», сегодня рассуждают о том, что «рынок, кажется, нащупывает новые ценовые ориентиры». Вернее сказать, потенциальные клиенты прощупывают владельцев объектов, не спеша переходить к активным действиям.

Чтобы стимулировать спрос и опытным путем установить реальную стоимость аренды, группа компания «Бестъ» в августе решила проводить аукционы по сдаче офисных помещений, заявив провокационно низкие цены – от 200 руб. за 1 кв. м в месяц. В этом эксперименте согласились поучаствовать владельцы двух с лишним десятков бизнес-центров, каждый из которых предложил на торги 1–2 пустующих блока площадью до 100 кв. м. Программа-максимум предполагала сдачу на этой открытой площадке до сотни помещений в месяц. Обязательное условие: на каждый лот должно быть не меньше двух претендентов, иначе аукцион по нему признается несостоявшимся. С этим как раз и возникли проблемы. Из-за недостаточного числа заявок торги отменяли дважды.

В итоге в конце октября «Бестъ» отказалась от этой идеи. «Спрос вялый. Предложение столь обширно, а собственники столь гибки, что заключить выгодную сделку можно и без аукциона. Возможно, мы возобновим этот проект, когда в офисном секторе наметится оживление», – комментирует Вадим Демешенков из компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость».

«Новые ценовые диапазоны, сложившиеся для разных классов БЦ, весьма широки. Уже по ходу переговоров дисконт от заявленной ставки может составить 10–30%, а в отдельных случаях – и все 50%. Разброс расценок внутри одного офисного здания также достигает 20–25%», – рассказывает директор по маркетингу NAI Becar Наталья Черейская.

Объем предложения, несмотря на сворачивание девелоперских проектов, растет. За три квартала 2009 г., по оценке Jones Lang LaSalle, в эксплуатацию введено около 180000 кв. м объектов категорий А и В. В результате доля вакансий уже достигла почти 25%, или 380 000 кв. м. В зданиях класса А этот показатель еще выше – в среднем 34%. До конца года, по прогнозу NAI Becar, могут ввести еще 87000 офисных «квадратов». Предсказать их участь несложно.

«Совершенно перестали пользоваться спросом высококлассные офисы на окраинах, – называет еще одну тенденцию Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений Maris Properties/CBRE. – Сложившийся там уровень ставок – 500–800 руб. за 1 кв. м в месяц – характерен как для новых комплексов, претендующих на высшую категорию, так и для административных зданий. В целом именно объекты категории С выглядят сегодня наиболее благополучно и имеют уровень загрузки, близкий к 100%».

Показатели ввода торговых площадей рекордно низкие за всю историю рынка: достижения III квартала, по подсчетам NAI Becar, – это 10500 кв. м (за счет декор-центра «Толстой Сквер» и гипермаркета «Ашан»), до конца года должно быть завершено еще два небольших объекта (вобщей сложности 36000 кв. м).

Тенденция к снижению арендных ставок сохраняется. «Более-менее справедливый уровень цен за аренду был примерно четыре года назад, затем начался их чересчур быстрый рост, поэтому и падение за последний год было стремительным», – комментирует Роман Евстратов, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers International. По его оценке, средний уровень ставок в галереях петербургских ТЦ достиг в октябре $470 за 1 кв. м в год.

Качественным комплексам удается удерживать заполняемость более 90%, в неудачных же объектах уровень вакантных площадей достигает 50%, а ставки составляют около 500 руб. за 1 кв. м в месяц. Известна пара ТЦ, где арендаторы вносят за занимаемые площади только коммунальные платежи.

С начала осени в секторе стрит-ритейла наблюдается рост активности. Правда, интерес вызывают только 50–100-метровые помещения рядом со станциями метро. По данным NAI Becar, за последний год объем предложения встроек увеличился на 70% и в несколько раз превосходит имеющийся спрос. На Невском проспекте, по подсчетам Colliers International, вакантно около 2000 кв. м (в 2,7 раза меньше, чем в начале года). Зато сильно пострадали бутиковые улицы – Староневский проспект, Большой проспект П.С., Большая и Малая Морские. На Староневском пустует около 20 магазинов (или около 30% торговых площадей). К октябрю средние ставки за помещения с прайм-местоположением снизились до $180 за 1 кв. м в месяц (год назад было $600), отмечают в Colliers International.

«Мы живем в хаотичном рынке, – резюмирует Марина Федорова из NAI Becar. – Делать прогнозы не время, поскольку не удается определить основные тенденции и вектор развития». Просто цитата дня.