На воздухе: Фантом за миллион

Половина столичных обитателей, как говорят социологические опросы, хотела бы купить загородный дом. И наверное, все проголосуют за то, чтобы удобства были не за ближайшим кустом, а как в многоэтажке. Но денег, которые требуют за городской комфорт застройщики, у большинства потенциальных покупателей загородной недвижимости нет.

«Инком-недвижимость» оценивает среднюю стоимость коттеджа экономкласса в организованном поселке более чем в 10,5 млн руб. Квартира в качественном таунхаусе, по данным риэлторов, примерно в 2 раза дешевле (5,6 млн руб.). Таунхаусы постепенно становятся доступнее, радуются аналитики IRN.ru: например, в 11–25-километровой зоне от МКАД среднестатистический 1 кв. м в них подешевел с осени 2010 г. по весну 2011 г. на 5% до 67 600 руб. Но, как признают сами риэлторы, покупатели готовы платить примерно вдвое меньше.

Проект завтрашнего дня

Один из широко рекламирующихся доступных поселков – «Аусбург» (35-й км от МКАД по Дмитровскому шоссе и 5–7 км вбок, к поселку Усово-Тупик). Территория почти в 80 га поделена на 513 участков, которые застройщик обещает покрыть дешевыми таунхаусами из газобетона (базовая цена за секцию в 80 кв. м – от 550 000 руб.) и коттеджами (примерно 2 млн руб.). С октября запланировано повышение цен на 10%. Как заявил гендиректор MK-Group (девелопер) Алексей Осипов в эфире «Эха Москвы», минимальная для Подмосковья цена обусловлена большим объемом застройки и «пониженной жадностью» девелопера.

«Ведомостям» он рассказал, что 18 из 513 участков предназначено под инфраструктуру (детсады, магазины и проч.), но сейчас ее нет: «Нет надобности, народ еще не заселяется». Сделать ее застройщик обещает к 2012 г. (в прошлом году обещал к 2011 г.).

Договор на строительство дома и получение участка покупатель заключает с ЖСК «МК-6», а договор на прокладку коммуникаций – с ООО «Управляющая компания «Аусбург». Обозначенные в нем сроки выполнения работ точно не зафиксированы, а исчисляются месяцами (канализация – 18 месяцев, газоснабжение – 24 месяца и т. д.). За коммуникации с клиента возьмут еще 100 000 руб. (если приобретается секция в таунхаусе) или 550 000 руб. (если брать коттедж). На переходный период застройщик готов предложить газгольдер – еще за 60 000 руб. На сайте УК «Аусбург» есть рубрика «Календарь строительства», но в ней нет списка и сроков работ, проводимых в поселке. При нажатии на кнопку «Подробнее» уже который месяц интернет выдает постоянную ошибку.

В конце августа корреспондент «Ведомости-Недвижимости» насчитал в поле «Аусбурга» 83 строящихся таунхауса (чаще на начальной стадии строительства), несколько десятков плит под фундаменты будущих домов и увидел столбы под электричество (техусловия по его подключению Осипов так и не показал). Строительной активности на площадке заметно не было, но изредка встречались таджики. Немногочисленность строителей Алексей Осипов объяснил проходившим в то время мусульманским праздником Ураза-Байрам. В июле один из агентов-продавцов «Аусбурга» приехавшему под видом покупателя корреспонденту «Ведомостей» объяснял этот же феномен тем, что «не подвезли стройматериалы».

К началу сентября, по данным застройщика, было продано 318 квартир по 80 кв. м. Представители НАМИКС, которые год назад вручали «аусбурговцам» дипломы «за активное участие в строительстве инновационного поселка в Подмосковье», сейчас развернутых комментариев о нем предпочитают не давать. Единственное, что заявил «Ведомостям» Валерий Казейкин, вице-президент НАМИКС: «Агентство – это некоммерческая общественная организация, вступить в нее может любой застройщик, который согласится с ее уставными целями и задачами (развивать малоэтажное строительство, внедрять передовые технологии современного индустриального домостроения и т. п.) и заплатит членские взносы. Девелопер «Аусбурга» исправно платил взносы как член генсовета и получал пиар-поддержку НАМИКС». Однако с сайта «Аусбурга» ссылка на НАМИКС исчезла. Осипов объясняет, что это сделали по просьбе самого агентства, которое было вынуждено консультировать многочисленных потенциальных клиентов.

В Подмосковье «дом по цене меньше чем по $500 за 1 кв. м невозможно построить, если считать с коммуникациями, мощностями», говорил еще в сентябре 2010 г. в интервью «Ведомостям» Константин Попов, председатель совета директоров корпорации «Инком». «Пусть самая низкая себестоимость [загородного строительства] – $300 за 1 кв. м. Тогда дом в 160 кв. м будет стоить $48 000. А у вас весь лот стоит $56 000. И что, за $8000 вы покупаете еще 10 соток и все коммуникации? Не верю», – был категоричен Попов. Однако осенью 2010 г. на сайте «Инкома» объекты в «Аусбурге» именно по такой стоимости (и ниже) значились в базах продаж, а сотрудники корпорации работали на объекте как риэлторы. В качестве девелопера тогда, правда, называлась компания «Малоэтажный квартал». А членом генсовета НАМИКС стала компания «Магма», руководитель которой Магомед Мамилов возглавил затем и УК «Аусбург».

Обратившись за разъяснениями в «Инком», «Ведомости» через его пресс-службу получили следующие официальные комментарии: «В последнее время продаж проекта «Аусбург» нет, хотя ранее мы помогали в реализации этого поселка». Объяснять причины прекращения продаж риэлторы корпорации не стали.

Дешево, но не мило

Президент НАМИКС Елена Николаева рассказывает, что сейчас многие девелоперы занялись проектами по строительству малоэтажного жилья экономкласса. По ее прогнозам, уже в будущем году можно рассчитывать на покупку в бюджете 30 000–35 000 руб. за 1 кв. м. Но это если будет развиваться ипотека и если с застройщиков (или покупателей) удастся снять инфраструктурную нагрузку. По подсчетам НП «Союз застройщиков», собственно на строительство малоэтажных домов приходится 25% затрат девелопера. Еще 60% вложений примерно поровну делится между расходами на участок, техусловия и коммуникации. 10% идет на благоустройство, еще 5% – на рекламу, юристов и т. п. В итоге менее чем за 40 000–45 000 руб. малоэтажный проект не сделаешь.

«Себестоимость строительства не включает накладные расходы (8–12% от стоимости) и прибыль подрядчика (15–20%)», – просит не забывать Вадим Ивкин, гендиректор Vesco Construction. Вместе с тем, по его словам, можно на 10% снизить себестоимость за счет применения самых простых конструктивных решений и экономии на квалифицированной рабочей силе.

Обычно на рытье котлованов и т. п. работы берут таджиков, киргизов и узбеков, их среднемесячная зарплата – чуть более 13 500 руб., говорит Ивкин. На более сложные операции привлекаются более квалифицированные рабочие: каменщики-белорусы, отделочники-украинцы. Им платят уже в 2 раза больше. Но есть девелоперы, у кого дешевая и низкоквалифицированная сила выполняет все виды работ. «Подобных компаний на рынке немало – 10–15% от общего объема», – отмечает Ивкин.

Государственный пиар

Самый дешевый проект в Подмосковье, поддержанный лично премьером Владимиром Путиным, – «Новое Ступино» (90 км от МКАД по Каширскому шоссе, девелопер – MR Group). За 80 кв. м в таунхаусе здесь просят от 1,3 млн руб. (в цену включен участок в 2 сотки и гараж).

В среднем 1 кв. м в подмосковных таунхаусах или малоэтажных домах в Подмосковье, по данным «Миэля», в сентябре стоил 52 000 руб. Однако в компании привели примеры малоэтажной застройки, предлагаемой покупателям по более низким ценам. Например, в строящемся в Ленинском районе ЖК «Рутаун-Марьино» (15 км по Киевскому шоссе) 1 кв. м в 3-этажных домах предлагался от 46 000 до 53 000 руб. ГК «Мортон» в Балашихе строит ЖК «Сакраменто» (2- и 3-этажные дома), цена – от 45 500 до 60 000 руб. за 1 кв. м.

Малоэтажное жилье, которое возводится при содействии прогосударственных структур, продается в Подмосковье даже дороже. Например, на землях, которые реализовал Фонд РЖС, сейчас идет строительство в трех районах области: Истринском, Одинцовском и Красногорском. С 2008 г. фонд сдал в аренду пять участков с формулировкой «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». В Истре компания «Каскад», арендовав три земельных участка общей площадью 655 100 кв. м, планирует построить в общей сложности 141 300 кв. м жилья, около 47 000 кв. м из них – до конца 2011 г., а также школу, два детских сада и другую инфраструктуру. По сообщению представителя «Каскада», 500 квартир уже законтрактовано Минобороны. 1 кв. м в них обойдется военным в 40 000 руб. По какой цене выйдут на рынок остальные, он сказать затруднился.

Компания «Раст» возводит малоэтажный квартал на участке в 100 000 кв. м у д. Новое Аристово. 1-комнатные квартиры в строящихся домах «Бест-новострой» (соинвестор проекта) в сентябре продавал от 63 000 руб. за 1 кв. м. 803 квартиры общей площадью почти 48 000 кв. м планируется сдать в III квартале 2012 г.

«Жилищный капитал» взял в аренду у фонда четыре участка общей площадью 356 000 кв. м в Одинцовском районе. Планируется построить 18 многоэтажных жилых домов общей площадью более 0,5 млн кв. м, семь объектов уже в работе. Средняя цена 1 кв. м в новостройках компании – около 70 000 руб., продажная стоимость одинцовских объектов скорее всего будет не ниже, сообщила пресс-служба.

И миллиона мало

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость»:

– При стоимости сотки от 14 000 до 60 000 руб. ни о каком полноценном пакете коммуникаций речи быть не может. В лучшем случае в стоимость будет входить электричество, не более 5 кВт. За все остальное придется доплачивать: газ, вода и канализация – удовольствия не из дешевых. В некоторых случаях покупателю сразу предлагается доплатить отдельным пакетом более 500 000 руб., например за подведение коммуникаций. Такой суммы хватит разве что на подведение газа. Остальные же удобства снова потребуют оплаты в ближайшее время – без строительства подъездных и внутрипоселковых дорог, домика охраны и т. п. не обойтись. Стоимость всего пакета – не менее 1 млн руб. За меньшие деньги скорее всего покупатель получит лишь часть удобств.

Внимание: договор

Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра:

– При покупке загородного дома с ЖСК я не рекомендую связываться. Если вы покупаете недвижимость по договору инвестирования, то при неисполнении обязательств со стороны застройщика вправе потребовать и возврата денежных средств, и убытки, и неустойку. Кроме того, застройщик не уполномочен собирать дополнительные средства при перерасходе денег дольщиков. С ЖСК все отношения строятся наоборот: доплаты не только возможны, но и неизбежны, взыскание убытков и неустойки закон не предусматривает. Вернуть внесенные в кооператив деньги можно только тогда, когда появятся лишние средства в ЖСК и только за вычетом первоначального взноса. Необходимо обращать внимание, на кого оформлен земельный участок, на котором предполагается строительство, и по какой сделке он будет оформлен. Самое лучшее – договор купли-продажи (прямой). Наоборот, если земля оформлена на третьих лиц, а застройщик обещает «решить с ними вопрос» и в дальнейшем переоформить землю на себя или на покупателя, то лучше отказаться от договора.