Доходное место: Фабрика креатива

По этому рецепту за последние семь лет в Москве появилось несколько «культурно-промышленных» центров: «Винзавод», Artplay, дизайн-завод «Флакон», «Красный Октябрь», с некоторыми оговорками – «Гараж», «Фабрика Станиславского» и «Даниловская мануфактура».

Аура – конкурентное преимущество

Мода на подобные объекты пришла в Россию из США и Европы. Яркие примеры – галерея современного искусства «Тейт-модерн» в Лондоне в бывшей электростанции, а также освоение индустриальных зон Берлина в 1990-е гг. и промышленных трущоб нью-йоркского Сохо в 1960-е. Собственно, самозахват пустующих помещений представителями артистического андеграунда и превратил в свое время Сохо из трущобного в один из самых фешенебельных районов Нью-Йорка.

Вывод промпредприятий из центра города идет во всех мегаполисах, Москва не стала исключением. Но в российской столице этот процесс имеет свои особенности. «Если на Западе наблюдается стремление сохранить аутентичность старых промышленных зданий, граничащее с фетишизмом, то в России до середины нулевых подобный пиетет был экзотикой», – считает Анна Миронова, заместитель гендиректора компании «Гута-девелопмент».

Старые заводы сносились или, как текстильная фабрика «Красная Роза» в Хамовниках, основательно перестраивались, превращаясь в современные бизнес-центры. Но историческую ауру старых зданий вполне можно конвертировать в реальную прибыль. К тому же индустриальная тема сейчас на пике популярности во всех сферах жизни – не только в архитектуре, но и в одежде, технике, электронике.

Для культурного клиента

Модные индустриальные проекты стали появляться и в жилой недвижимости (лофты), и в коммерческой. «Стояла задача развить бывшую промышленную территорию в высококонкурентной среде офисных центров, – вспоминает Олег Гончаров, руководитель проекта дизайн-завода «Флакон». – Придумали название и взяли курс на творческие индустрии». Эксперимент оказался успешным. Инвестиции в проект составили $10 млн, которые здесь рассчитывают окупить за три года.

Фабрики, превращенные в гибрид выставочного центра и специализированного делового комплекса (специализация – креатив), оказались популярными и у арендаторов, и у посетителей. Но раскрутиться пока успели только «Гараж» и «Винзавод», остальные еще в процессе превращения из культурных мест в культовые.

Гендиректор управляющей компании «Яуза риэлти» и руководитель проекта Artplay Сергей Десятов рассказал о его коммерческой подоплеке: «Основная идея – существование на одной территории компаний, имеющих общего клиента. В нашем случае это заказчик, который собирается строить или ремонтировать объект и нуждается в услугах архитектора или дизайнера. Для реализации архитектурного проекта нужны инженеры, строители, поставщики. Если их можно найти по соседству, клиент получает удобный сервис в одном месте. Проводимые нами выставки, культурные события, презентации увеличивают привлекательность места как для клиентов, так и для членов профессионального сообщества, усиливают синергетический эффект. В нашем кластере арендаторы могут не только работать в приятной творческой атмосфере, но и находиться в центре культурной жизни и общаться с людьми схожих интересов, получить новых клиентов».

Не все объекты появились в результате четкого бизнес-плана, иногда в подобных метаморфозах присутствует элемент случайности. «Все началось в 2004 г., когда был открыт новый выставочный проект «Арт-Стрелка», – рассказывает Анна Миронова. – Художник Владимир Дубосарский предложил нам устроить в бывших гаражах кондитерской фабрики «Красный Октябрь» артистический кластер. Постепенно арт-экспансия продолжилась, в здании Экспедиции открылся арт-центр Марии Байбаковой, а на этажах шоколадного цеха демонстрировалось несколько спецпроектов III Московской биеннале современного искусства».

Рамки для творчества

Для девелопера подобный проект имеет плюсы и минусы. «Как правило, реконструкция производственных объектов быстрее окупается и менее капиталоемкая, чем новое строительство, – отмечает Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer. – Нет необходимости создавать новую инженерную инфраструктуру, решать проблемы с транспортным обслуживанием и подключением к сетям. Но проводка, стены и фундамент зачастую в аварийном состоянии».

Не менее сложная задача – найти подходящих арендаторов и отсеять тех, кто не вписывается в концепцию арт-кластера. «Если в бизнес-центр обычно принимают всех, кто заплатит, то для «Красного Октября» пришлось тщательно отбирать арендаторов», – говорят в «Гута-девелопменте».

«Все арендаторы и организаторы мероприятий проходили личные собеседования с менеджментом и кураторами, – делится Гончаров с дизайн-завода «Флакон». – Цель таких собеседований – определить, насколько новый проект или арендатор впишется в существующую среду, какие сообщества стоят за ним или его бизнесом, какие есть взаимные интересы. Отсеивались непрофессионально представленные, не подходящие по идеологии или малоэффективные бизнес-проекты, маскирующиеся под творческие». Так или иначе все опрошенные представители «арт-заводов» уверили: на сегодня их детища полностью заселены и имеют листы ожидания.

Еще одна сложность – «подогнать» помещение под творческого арендатора, имеющего, как правило, особенные требования к ремонту, планировке, дизайнерским решениям. «Приходящие арендаторы сами подключались к реконструкции помещений «под себя», а некоторые из них – и к реализации инфраструктурных проектов, – вспоминает Олег Гончаров. – Отчасти это повлияло на увеличение сроков реконструкции объекта. В противовес созданию типовых блоков предлагался индивидуальный подход». Впрочем, индивидуальный подход имеет свои риски, предупреждает Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Если компания расторгает договор аренды, у собственника возникают трудности с его заменой: найти нового арендатора в нестандартное помещение непросто.

В бывших заводах креативные компании привлекает многое: внешний вид (интересный фасад, высокие потолки, большие окна), историческая аура, творческая атмосфера, а также активное продвижение объекта как модной арт-площадки, что позволяет притягивать посетителей определенного склада: молодых, продвинутых, относительно обеспеченных. Профиль деятельности арендатора не обязательно связан с творчеством. Определяющими являются творческий подход к делу и неформальная обстановка в компании. На «Красном Октябре» разместились турагентство Cheaptrip, выросшее из блога в «Живом журнале» и известное как раз неформальным стилем работы, а также бокс-клуб, ориентированный на белых воротничков, которым нужно выпустить пар после работы. «Нам нравятся брутальные интерьеры промышленного здания, сразу понятно, что у нас не просто спортсекция, а настоящий Бойцовский клуб», – рассказала Ирина Кронина, замдиректора заведения.

«Эти люди просто не хотят сидеть в квадратных офисах и чтобы вокруг все ходили в костюмах, – комментирует Алексей Сигал, управляющий партнер УК BlackStoneKeepingCompany. – Они хотят чувствовать себя в офисе, как дома. Лично мне нравится, что в таких зданиях нет охраны, нет никакой пропускной системы, можно спокойно попасть в любое место. Конечно, офисы на магнитных карточках, но вся остальная зона открыта. Такие зоны называют кластерами, т. е. скоплением людей, заряженных одной идеей. Там очень развита b2b-помощь и можно найти все, что нужно, не выходя из здания. Хотят люди создать новый проект – а там уже сидят разработчики, дизайнеры, продюсерские группы. Эта среда достаточно узкая, и молодой бизнес быстро обрастает нужными связями».

Алгебра и гармония

Ставки в индустриальных объектах обычно ниже, чем в бизнес-центрах, расположенных по соседству, и зависят от местоположения и качества реконструкции завода. Диапазон – от $300 за 1 кв. м в год на «Винзаводе» до $800 за 1 кв. м на «Фабрике Станиславского», сообщил Алексей Рябичев. В Artplay уточнили, что ставки варьируются от 12 000 до 20 000 руб. за 1 кв. м в год, а минимальный бюджет аренды помещения – 15 000 руб. в месяц. На дизайн-заводе «Флакон» долгосрочная аренда комнаты площадью 20 кв. м обойдется в 20 000 руб. в месяц, но есть вариант коворкинг-офиса, где можно снять рабочее место за 9000 руб. в месяц. Общий же диапазон ставок – 12 000–16 000 руб. за 1 кв. м в год.

Опрошенные брокеры и представители собственников признались, что величина ставки зависит от профиля арендатора. Для «целевых» (выставки, арт-галереи, дизайнеры) цена, как правило, ниже, чем для сопутствующих коммерческих структур (кафе, бары, гостиницы), объяснили в GVA Sawyer. В Artplay подтвердили, что предоставляют льготные ставки архитектурным, дизайнерским компаниям и выставочным проектам. «Если собственник считает арендатора якорем, который поднимет статус объекта и привлечет других арендаторов, скидка может достигать от 20 до 50%», – уточнили в Astera.

Отработанной технологии по превращению московского завода в модное место и прибыльный объект не существует. Мало накоплено опыта и вряд ли станет больше: подходящих заводов в центре столицы практически не осталось. Поэтому каждый девелопер ставит собственный эксперимент. Любопытный факт: все опрошенные девелоперы уверены, что их проект уникален, не может сравниваться с другими и что именно им первым пришла в голову мысль по созданию подобного проекта.

«Для рынка коммерческой недвижимости главное – это локация, – рассуждает Алексей Сигал. – Но для арт-объекта локация вторична. Первичны идея, концепция и кто это реализует. Если люди не понимают, как идея будет реализовываться, то у объекта нет будущего». Это тот самый случай, когда гармония измеряется алгеброй, а нематериальные аспекты приводят к вполне материальным результатам.

«Чтобы сделать бывший завод модным местом, надо иметь понятную концепцию, понимание целевой аудитории, команду единомышленников и т. д., – резюмирует Сергей Десятов. – В общем, все то же самое, что необходимо для любого успешного бизнеса».

Искусство в индустриальном интерьере

Александра Санькова, искусствовед, куратор выставочных и конкурсных проектов в сфере дизайна:

– Когда принималось решение, где будет проходить выставка плакатов в рамках Недели Италии, я сделала список самых актуальных и популярных московских площадок, из них «Красный Октябрь» оказался на 1-м месте, туда я и обратилась. На мой взгляд, помещение шоколадного цеха – уникальное пространство, где можно проводить абсолютно любые выставки, а для выставок по дизайну и архитектуре это пространство просто идеально. Актуальное искусство в индустриальным интерьере рождает особую энергетику. Фактура исторического интерьера – прекрасный фон для экспериментов в области современной культуры: выставок, перформансов, показов, инсталляций. Например, конструкция здания в стиле классической промышленной эклектики, в котором находится шоколадный цех, за счет простой планировки и сводов монье позволяет куратору быть абсолютно свободным в творческом подходе к проектированию экспозиции. Особую атмосферу создают сохраненные при реставрации цеха аутентичные чугунные колонны и металлическая напольная плитка, по которой возили тяжелые тележки с шоколадом.