Подрядились на кредиты

Доля кредитов на покупку загородной недвижимости, в портфелях банков колеблется от 1% до 5%, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты.

«Ипотеку на загород мы выдаем давно – почти три года, – делилась на круглом столе «Ведомости. Недвижимости» Ольга Докучаева из Росбанка. – Ее у нас не более 2%». Номос-банк на приобретение домов с землей выдает около 3% ипотечных кредитов и работает «только с готовыми домами», говорит его представитель Сергей Арзянцев. 4,5% клиентов «Петрокоммерца» «пожелали оформить ипотеку на покупку загородного жилого дома», заявил его представитель Дмитрий Шапочкин. «Кредит Европа банк» за весь 2012 год выдал около 2500 кредитов на 1,85 млрд руб.

Нежеланный сегмент

«Банки очень избирательно подходят к загородным объектам, на покупку которых предоставляется кредит, – рассказывает юрист агентства «Грейт реалити» Татьяна Пикунова. – По нашему опыту, одобряется не более 20% заявок». Застройщикам, предлагающим покупателям коттеджи и таунхаусы в ипотеку от банков-партнеров, удается продать таким образом до 30% в бизнес-сегменте и менее 10% – в экономклассе.

Ограниченность данного вида ипотеки опрошенные «Ведомостями» эксперты объясняют низкой ликвидностью загородной недвижимости. «В меньшей мере это касается таких форматов, как таунхаусы и дуплексы», – делает ремарку Сергей Нагорный, коммерческий директор «Пробизнес-девелопмента». «Если поселок строится, это ограничивает возможности покупателей в использовании загородной ипотеки», – сожалеет Наталья Картавцева, заместитель гендиректора по продажам ОПИН. Очень хороший показатель, по ее словам, – это когда по ипотеке продается «1–2 дома в месяц». По словам Нагорного, если девелоперу удалось аккредитовать поселок в каком-либо банке, это признак ликвидности проекта.

По данным Vesco Consulting, в марте 2013 г. более чем в трети коттеджных поселков и малоэтажных комплексов Подмосковья покупателям предлагали воспользоваться ипотечным кредитованием. 82% клиентов, подсчитывают аналитики, выбрали Сбербанк. «Для покупателя участие госбанка является дополнительной гарантией надежности проектной документации и застройщика», – объясняет Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. Минимальную ставку в 12% на приобретение загородной недвижимости у Сбербанка его зарплатные клиенты могут получить с условием взноса 50% от ее стоимости, рассчитывая выплатить кредит менее чем за 10 лет и соответствуя еще ряду требований.

Скидка на ставку

Картавцева считает, что развитию загородной ипотеки мешают, во-первых, очень высокие процентные ставки и, во-вторых, недостаточная гибкость банков. «Комфортные ставки от 9% в рублях банки предлагают для покупки домов в проектах, которые стали (чаще всего по итогам кризиса) их собственными активами», – говорит Нагорный.

«Независимым» девелоперам приходится предлагать покупателям рассрочки или субсидировать ставки. Например, компания «Гуд вуд» готова сделать ипотечному клиенту скидку в размере набежавших за год банковских процентов за пользование кредитом, если тот, взяв его на стандартных условиях, пообещает девелоперу расплатиться с ним за год. «В этом случае ставка по кредиту получается равной 0%», – говорит руководитель девелоперского направления «Гуд вуда» Игорь Тучков. По его подсчетам, такая «сокращенная ипотека» дает компании свыше 70% продаж, по классической реализуется около 25% домов.

Транш на стройку

Все больший интерес клиенты проявляют к кредитам на строительство загородных домов или покупку участков. «В нашей компании чаще всего речь идет о покупке участка с готовыми коммуникациями стоимостью от 800 000 до 1,5 млн руб.», – рассказывает Асет Гайрабекова, гендиректор «Девико. Девелопмент и консалтинга». Ее компания даже «поставила перед собой задачу-максимум: сделать возможной покупку в кредит недорогих участков». Евгений Копылов, коммерческий директор группы «Интегра», возражает: «На землю люди находят средства в 90% случаев, а вот на строительство дома – только в 50%». Компания готова обсуждать с клиентами различные варианты кредитования еще до момента покупки земли. Покупатель, говорит Копылов, может направить на строительство часть средств, которые планировал потратить на участок, а недостающую для покупки сумму взять в ипотеку. Но пока единственный банк, с которым у «Интегры» получается работать по такой схеме, – это Сбербанк, хотя компания ведет активные переговоры и с другими игроками. Главной проблемой при получении кредита на строительство дома, по словам Копылова, является отсутствие необходимого залога на тот период, пока дом не построен и не зарегистрирован: «Участка земли под домом зачастую не хватает для залогового обеспечения, его цена меньше стоимости дома и, значит, не покрывает риски банка». Клиенты группы ПСН, рассказал Сергей Глебов, вице-президент по управлению земельными активами, при покупке участка без подряда часто берут ипотеку, чтобы вложить средства в строительство дома.

Банк Москвы, который в 2012 г. предложил заемщикам «Кредит на строительство дома», пока выдал всего 47 займов, рассказывает его представитель Георгий Тер-Аристокесянц. Банк не проводит анализ проектной документации домов, которые застройщики либо заемщики планируют возводить, а лишь оценивает земельный участок. Первый раз – до начала строительства, после чего выдается первый транш, максимум в 30% от одобренной суммы, «так как нет полной уверенности, насколько серьезны планы человека по строительству», признается банкир. Затем оценка производится во время и после завершения строительства, и выдаются следующие транши. В дальнейшем, обещает Тер-Аристокесянц, банк не будет требовать подтверждения целевого использования кредита, а станет ориентироваться на независимую оценку.