На воздухе: Не берут – и не надо

Валентина, стареющая бизнесвумен, решила перебраться из родного Владивостока в Москву, понянчить внуков. Оставив бизнес в надежных руках управляющего, она стала присматривать дом в пригороде столицы – детям, да и ей самой, нужен свежий воздух, объясняла она риэлтору. Но подходящий вариант оказался дороже, чем она думала. Брокер предложил оформить ипотеку, благо коттеджный поселок был аккредитован при банке. Но московское отделение кредитной организации не устроил социальный статус потенциальной заемщицы. «Вот если бы вы были не владельцем бизнеса, а его гендиректором, тогда вопросов бы не возникло», – объяснил отказ банковский консультант. Девелопер поселка, где Валентина выбрала дом, посоветовал ей обратиться в банк по месту «прописки бизнеса». Женщина и откомандированный с ней юрист стройкомпании слетали во Владивосток, где местное отделение того же самого банка, что отказал ей в Москве, буквально за несколько часов одобрило кредит на нужную сумму.

Трудности оценки

Почти все банки, активно кредитующие физлиц, предлагают ипотечные программы на приобретение загородного дома с земельным участком. Декларируемые условия у всех сопоставимы: первоначальный взнос – от 25%, процентные ставки – от 12 до 16% в рублях, сроки погашения долга – от 10 до 50 лет. Но на практике все оказывается сложнее, рассказывает Евгений Скоморовский, гендиректор «Century 21 Россия»: оценочная стоимость и сроки кредитования, как правило, занижаются, а первоначальный взнос, напротив, увеличивается минимум до 40%. Кредиторы также предъявляют жесткие требования к документам на земельный участок и расположенные на нем строения.

«Параметры кредита сильно зависят от кредитной истории заемщика, уровня его доходов, состава семьи, имеет ли он зарплатный проект в данном банке, от размера первоначального взноса и т. д.», – добавляет Сергей Глебов, вице-президент по управлению земельными активами группы ПСН. «Фактически кредит под залог готового жилья в идеальном случае покрывает от 40 до 50% его реальной рыночной стоимости», – сочувствует заемщикам Скоморовский.

Доступная статистика по объемам загородной ипотеки весьма приблизительна. В общем числе выдаваемых банками кредитов этот вид кредитования часто даже не выделяется отдельной строкой, а идет в графе «Прочие» наряду с ломбардным кредитованием (под залог не покупаемого, а уже имеющегося жилья) и коммерческой ипотекой (предоставляется на покупку нежилых помещений). В банковских портфелях он редко превышает 5%, обычно составляет 2–3%. Опрошенные «Ведомостями» эксперты оценивают ипотечные продажи на загородном рынке от 10 до 30% – в зависимости от сегмента (эконом или бизнес) и вида недвижимости (земля, коттеджи, таунхаусы). Те, кто строит и продает дорогое загородное жилье, считают, что торгующие дешевым получают больше клиентов по ипотеке. И наоборот. Единообразия в оценках нет.

С корректными оценками на этом рынке вообще туго. Как признаются банкиры, занимающиеся кредитованием загородной недвижимости, у разных оценщиков один и тот же объект может различаться в цене в несколько раз. Особенно если он позиционируется продавцом как элитный. «Проблема в том, что в России нет оценщиков федерального уровня, которые могли бы работать по всей стране, нет единых баз недвижимости», – объясняет Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.

Впрочем, коттеджи на Рублевке в ипотеку уже не берут – недавний кризис показал, что этот продукт малоликвиден. «С большим отрывом лидируют кредиты на покупку готовых домов, следом идет кредитование строительства, и совсем немного ипотечных сделок проходит в отношении участков без подряда», – ранжирует сделки руководитель девелоперского направления «Гуд вуда» Игорь Тучков. На землю люди находят наличные деньги гораздо чаще, чем на строительство на ней дома, объясняет он. «Пустая земля менее ликвидна, чем земля с построенным домом», – добавляет гендиректор Altimus Development Владимир Щекин. Поэтому банков, которые кредитуют покупку готового дома, гораздо больше, чем кредитующих только под залог приобретаемой земли. «Когда покупается только земля или строящийся дом, велик риск невозврата кредита. Банк не хочет в случае неплатежеспособности заемщика остаться с голой землей, так как не знает, что с ней делать», – резюмирует девелопер.

Количество аккредитованных при банках поселков год от года растет. По данным Vesco Consulting, если в кризисный 2008 год таковых было 72, то в марте 2013 г. – уже 252. «Партнерские программы с крупными банками – признак ликвидности проекта», – объясняет склонность девелоперов к партнерству Сергей Нагорный, коммерческий директор компании «Пробизнес-девелопмент». Дмитрий Окороков, президент «Завидово девелопмента», говорит, что «банки с удовольствием готовы финансировать загородные проекты, если с застройщиком все в порядке, он может показать активы и хорошо зарекомендовал себя на рынке, если объекты кредитования в собственности, а клиент, получающий ипотеку, может подтвердить доходы или обеспечить кредит собственным имуществом».

Дорогие деньги

Владимир Щекин считает, что развитию загородной ипотеки мешает ее дороговизна: «Стоимость денег велика. И поэтому человек лишний раз задумается, брать ему ипотеку или нет». Его поддерживает Наталья Картавцева, заместитель гендиректора по продажам ОПИН: «Развитию загородной ипотеки мешают в первую очередь высокие процентные ставки. Второе – это недостаточная гибкость банков. Если поселок строится, то это ограничивает возможности покупателей в использовании загородной ипотеки».

Еще проблематичнее, по словам застройщиков, получить кредит на строительство дома. Хотя интерес клиентов к этому виду кредитования довольно активен. Участки без подряда по-прежнему занимают львиную долю в предложении и сделках на загородном рынке. По данным irn.ru, в конце 2012 г. на первичном рынке участков без подряда Подмосковья только поселков с электричеством и газом насчитывалось 432.

Кредит на строительство дома является неким компромиссом между банком, девелоперами, торгующими участками без подряда, и покупателем-заемщиком. Основной проблемой для всех является то, что стоимость коттеджа оказывается выше, чем цена участка, на котором его планируется построить. «Если говорить про удаленные от Москвы поселки, то разница в ценах может быть в 3–5 раз!» – восклицает Евгений Копылов, коммерческий директор и управляющий партнер девелоперской группы «Интегра». Поэтому девелопер нередко предлагает клиентам направить часть средств, которые они хотели потратить на покупку участка, на строительство дома, а землю приобрести с использованием ипотечного кредита. Клиенты ПСН при покупке участка без подряда часто берут ипотеку, чтобы вложить средства в строительство дома, рассказал Глебов. А компания «Гуд вуд» готова давать ипотечным покупателям скидку в размере набежавших за год процентов, при условии что те рассчитаются с девелопером в течение года, поделился Тучков.

Если же клиент не хочет связываться с ипотекой, но обещает оплатить загородную недвижимость в течение нескольких месяцев, застройщики готовы предоставить рассрочку – обычно на три месяца, в самом крайнем случае – до года. «Если человек приходит и говорит: я сейчас могу принести только 30%, а все остальное – потом, тогда мы даем рассрочку на три месяца. Если платит 50%, то мы можем дать рассрочку и на полгода. Банки не дают ипотеку на полгода – это слишком короткий для них срок, невыгодно», – объясняет стандартную для Altimus Development схему Щекин. «Это гораздо проще, чем обременять себя ипотекой», – утверждает он. По ипотеке у компании продается 30% объектов, а в рассрочку – 45%.

В 85% случаев клиенты могут договориться с девелопером о поэтапной (до года) оплате загородной недвижимости, свидетельствует Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting.

Дорогое не продашь

Юлия Кожух, брокер Century 21 ABC Group:

– Под элитные загородные дома раньше активно брали ипотеку, но сейчас спроса на них нет. У нашей компании в работе есть два загородных дома из этой категории: один – прямо на Рублевке, другой – на Николиной горе. В свое время хозяева покупали каждый из них примерно за $10 млн. Сейчас готовы продать за $5–6 млн, поскольку надо отдавать полученный в момент покупки банковский кредит. Однако продажа подобных объектов – дело долгое и сложное.