Смычка города с деревней

В этом году застройщики, уже не маскируясь, пытались совместить загородный формат с городским, описывает новую тенденцию Владимир Яхонтов из компании «Миэль - загородная недвижимость».

Из дома - в квартиру

Особенно ярко эта тенденция проявилась, по словам риэлтора, на территории новой Москвы, в 30-километровой зоне от старой. Там начали продаваться около десятка «загородных» проектов с таунхаусами и квартирами в малоэтажных жилых комплексах (МЖК) - либо новых, либо переживших реконцепцию. Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting, приводит в пример поселок «Весенино» в новой Москве: в нем на 85 га было построено всего 13 коттеджей, затем девелопер, «не выдержав конкуренции со стороны массово возводимых рядом многоэтажек, принял решение о реконцепции в пользу квартир».

«Новые коттеджные поселки, если и выходили в 2013 г. в области, то буквально единичные», - говорит Яхонтов. Аналитики Vesco Consulting подтверждают: подмосковные проекты 2013 г. в большинстве своем предлагают к продаже либо недорогие участки без подряда, либо квартиры и таунхаусы.

С января по декабрь в Подмосковье начали строиться 130 загородных комплексов примерно на 30 700 домовладений: в 54% из них продается только земля, около 37% отданы под апартаменты, отмечает Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. Некоторые заявленные комплексы позиционируются как загородные жилые кварталы: по проекту в них предусмотрена богатая инфраструктура. Например, в вошедшем в новую Москву «Ново-Никольском» (23-й км Киевского шоссе, 155 га, 30 коттеджей, 202 таунхауса, 928 апартаментов) обещано три детских сада на 290 мест, две школы более чем на 1000 мест, магазины, банки, даже гостиница на 200 мест. Во «Фламандии» (34-й км Каширского шоссе, 46 га) 460 домовладений будут обслуживать магазин, кафе, детсад и т. д.

«Будущее загородного рынка - за системной и продуманной застройкой», - уверен Александр Дубовенко, учредитель компании Good Wood (один из девелоперов «Фламандии»). Она, по его словам, все активнее начинает «вторгаться в сегмент бизнес- и экономкласса», хотя ранее присутствовала исключительно в элитных проектах.

«Мультиформатные поселки с многоквартирными домами сейчас абсолютные фавориты на загородном рынке», - отмечает Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН. По ее данным, из 113 продающихся в Подмосковье мультиформатных комплексов лишь треть были начаты до кризиса. Остальные появились в посткризисный период, «когда девелоперы поняли, что рядом с Москвой нужно строить многоквартирные дома - они востребованы москвичами», - отмечает Картавцева. ОПИН, начавшая до кризиса обустраивать площадку на 14-м км Новорижского шоссе с возведения элитного коттеджного поселка «Павлово», после кризиса построил там мультиформатный поселок бизнес-класса «Павлово-2», а в этом году вышел на рынок с предложением квартир в трехэтажных домах комфорт-класса в «Павловском квартале». Инфраструктура у всех комплексов одна, но коттеджи в «Павлово» продаются от $3 млн, в «Павлово-2» - от $1,5 млн, а квартиры в «Павловском квартале» - от 2,5 млн руб. Минимальная площадь загородной квартиры составляет 38 кв. м, максимальная - 90 кв. м.

Экономный загород

По данным корпорации «Инком», только за год (с ноября 2012 по ноябрь 2013 г.) доля поселков экономкласса в общем предложении выросла с 50 до 58%. Если до кризиса к загородной недвижимости экономкласса аналитики и риэлторы причисляли разве что участки без подряда, то сейчас можно говорить о том, что в Подмосковье сложился целый рынок недорогого загородного жилья в формате городской квартиры, отмечает Армен Маркосян, директор по развитию компании «Бест-новострой».

По подсчетам Irn.ru, во втором полугодии 2013 г. на рынке насчитывалось 142 поселка таунхаусов и 97 - с малоэтажными жилыми комплексами. Из 25 поселков таунхаусов, которые вышли на продажу во втором полугодии, 15 находились на Ленинградском, Калужском, Киевском и Новорижском шоссе. Последнее отличилось высокими ценами - средняя стоимость квартиры-секции здесь составила 15,2 млн руб. Самое недорогое предложение (8 млн руб. за блокированную квартиру) - на Киевском шоссе. Малоэтажных домов больше всего предлагалось на Калужском шоссе (в среднем по 4,9 млн руб. за квартиру). Самый дешевый объект (за 2,4 млн руб.), по версии Irn.ru, можно было найти на Каширском шоссе.

Число же коттеджей на продажу с ноября 2012 г., по подсчетам Vesco Consulting, уменьшилось с 9267 до 6716, а цена 1 кв. м в них - с $2270 до $2085 (минус 8%). Зато больше чем в два раза, по словам Яхонтова, увеличилось число заявок на ипотечный кредит на покупку загородного дома - с 20-30% в 2012 г. до 60% в 2013 г. Впрочем, отмечает он, «банки как особо не давали [такие кредиты], так и сейчас не дают», одобряют лишь аккредитованные объекты, т. е. те же малоэтажные жилые комплексы.

По данным «Бест-новостроя», сейчас таунхаус экономкласса можно купить в среднем за 5,7 млн руб., а квартиру в малоэтажном комплексе - за 2-3 млн руб. Яхонтов наблюдает смещение спроса от первых ко вторым и прогнозирует, что эта тенденция будет усиливаться: «Потребители разочаровываются в таунхаусах». Плотная застройка, минимальная площадь участка под домом, нехватка инфраструктуры - эти недостатки есть и у малоэтажных комплексов, но цена домовладения в них в два раза ниже, объясняет риэлтор. По наблюдениям экспертов «Инком-недвижимости», лишь для 10% клиентов ключевым фактором для принятия решения о покупке недвижимости за городом является месторасположение поселка и его статус. Остальных привлекает «только хороший дисконт».