Точка зрения: Земельный суперсбор

С декабря 2013 г. в Московской области действуют правила, которые существенно изменят местный рынок земли и строительства. Отныне менять разрешенное использование участков в Подмосковье можно только за плату: федеральным законом 327-ФЗ от 2 декабря 2013 г. внесены изменения в статью 22 43-ФЗ от 4 марта 2013 г. (об особенностях застройки территории «новой Москвы»). Соответственно, внесены поправки в закон Московской области № 23/96-ОЗ от 7 июня 1996 г. «О регулировании земельных отношений...», вступившие в силу с 24 декабря 2013 г. Этот закон дополнен статьями 5.1 и 5.2, в которых изложены особенности новой процедуры. В Москве изменение разрешенного использования участков (далее - РИ) стало платным с марта 2013 г.

Чтобы застроить участок, ранее используемый для целей, не связанных со строительством, необходимо сначала изменить его разрешенное использование. Чтобы сделать это, собственник теперь должен обратиться с заявлением к местным властям. Они принимают соответствующий правовой акт и уведомляют об этом правительство области. Последнее рассчитывает сумму платежа и уведомляет собственника земли, сколько он должен заплатить. Если платеж не поступит в назначенный срок, решение местных властей аннулируется. Если деньги получены, то вносятся необходимые изменения в сведения госреестров недвижимости по участку. Ранее местные власти самостоятельно принимали решение об изменении РИ, никаких официальных платежей от собственника земли не требовалось.

Методика нового расчета пока не установлена. По закону размер платежа составит разницу между кадастровой стоимостью участка с прежним РИ и кадастровой стоимостью участка с новым РИ. Например, если изменяется РИ участка с вида «для сельскохозяйственного производства» на вид «для размещения среднеэтажных жилых домов», за переоформление нескольких гектаров в пригородной зоне Москвы собственник должен будет заплатить десятки, если не сотни миллионов рублей. Кадастровая стоимость участка с новым РИ в этом случае будет намного превышать текущую. Новый платеж намного превышает сумму земельного налога. Его оплату могут позволить себе крупные игроки при реализации масштабных проектов. Остальным придется либо расстаться с землей, продав ее более успешным застройщикам по сниженной цене, либо законсервировать участки до лучших времен и нести бремя их содержания, оплачивая земельный налог. Для расчета нового сбора нужно провести государственную переоценку кадастровой стоимости участка, РИ которого изменяется. В случае несогласия собственника земли с расчетом платежа и с новой кадастровой стоимостью процесс изменения РИ может затянуться минимум на несколько месяцев. Не исключены иски отдельных землевладельцев в суды об оспаривании кадастровой стоимости и суммы сбора.

Издержек можно избежать в трех случаях. Во-первых, если участок в частной собственности и его РИ изменено в соответствии с градостроительным планом участка, выданным местными властями до 18 апреля 2013 г. Во-вторых, платить не нужно, если после изменения РИ на участок новая кадастровая стоимость будет ниже прежней. Но чтобы установить это благоприятное обстоятельство, придется проходить всю вышеописанную процедуру, в том числе осуществлять кадастровую оценку участка. В-третьих, от оплаты освобождаются собственники земли, на которой будут построены объекты, имеющие важное социально-экономическое значение для развития Московской области. Такие объекты должны быть включены в специальный перечень, утверждаемый областным правительством.

Многие строительные проекты в пригородных зонах могут быть реализованы только после изменения РИ участков. Это касается площадок под ветхими зданиями или, например, площадок, ранее занятых сельскохозяйственным производством. Очевидно, все затраты по новому суперсбору застройщики будут включать в себестоимость строительных проектов. Что для покупателей квартир в новостройках означает риск повышения цен, а для девелоперов осложняет бизнес. Зато за счет новых платежей существенно пополнится региональный бюджет. На наш взгляд, нововведение было бы разумно, если бы платежи расходовались, например, на развитие инфраструктуры на развиваемых застройщиками территориях. Но по закону сбор не носит целевого характера.

В результате нововведений следует ожидать снижения маржинальности бизнеса землевладельцев по продаже участков с ненадлежащим РИ. При стагнации или снижении цен на рынке новостроек снизится прибыль и у застройщиков.

Законность введения платы за изменение РИ на участки не бесспорна. В муниципальных образованиях, где утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ), собственники участков вправе самостоятельно выбирать РИ участков из предусмотренных в ПЗЗ, без дополнительных разрешений и согласований. Таким образом, новые правила о сборе могут быть применимы только к территориям, на которых не утверждены ПЗЗ. Как сложится правоприменительная практика по данному вопросу, пока неясно. Зато очевидно, что с введением земельного сбора девелоперы станут внимательнее относиться к процессу землеустройства и кадастрового учета. Ведь размер платежа будет зависеть не только от вида изменяемого РИ, но и от площади участков. Таким образом, каждый лишний метр может обойтись застройщику слишком дорого.