Технологии рынка: Паркинг в нагрузку

Из года в год в Московском регионе количество машин увеличивается, а дорожное и дворовое пространство, используемое для парковки частного автотранспорта, сжимается. В новостройках подземные паркинги - оптимальное решение, считает Георгий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»: они не только высвобождают полезную площадь придомовых территорий, на которой можно разместить те же детские и спортивные площадки, но и делают дворы гораздо более безопасными. Однако абсолютное большинство автовладельцев по-прежнему предпочитают оставлять машину под открытым небом, нежели тратить деньги на покупку места в паркинге под домом, говорит Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп».

В «Дон-строй инвесте» ориентируются не только на нормативы, но и на потребности клиентов. Покупатели жилья в дорогих сегментах имеют 1-2 автомобиля на семью (в классе de luxe - 2-3), соответственно, такое соотношение застройщик и закладывает в проекты. Например, в новом квартале «Сердце столицы» (Шелепихинская набережная) планируемое количество жителей - 6800 человек, подземный паркинг рассчитан на 6900 машино-мест, рассказывает Андрей Багаев, заместитель гендиректора компании. «Движение и стоянка автомобилей предусмотрены в подземном пространстве, наземная территория будет превращена в безопасную пешеходную зону с велосипедными дорожками, детскими площадками», - говорит Багаев. По старым объектам свободных машино-мест единицы, например, в «Триумф-паласе» на 1000 квартир в паркинге свободны три из 1330.

Обязательства по нормам

Программы по строительству паркингов при жилом комплексе инициировали власти. В настоящее время это уже обязательное условие для застройщиков в столице и области. Правительством Москвы установлены жесткие нормативы обеспеченности жилья парковочными местами, говорит Александр Зубец, гендиректор компании «Новые Ватутинки». В соответствии с постановлением правительства Москвы № 769-ПП от 4.10.2005 «О внесении изменений в МГСН 1.01-99 о нормировании расчетных показателей требуемого количества машино-мест для объектов жилого, общественного и производственного назначения» при застройке территории жилыми домами II категории (30 кв. м общей площади на жителя) должно быть одно машино-место на квартиру, I категории (30-50 кв. м на человека) - не менее 1,7. В домах высокой комфортности (свыше 50 кв. м на 1 человека) - не менее двух машино-мест на квартиру.

В Подмосковье требования в части строительства паркингов регламентируются Территориально-строительными нормами Московской области «Планировка и застройки городских и сельских поселений». «Принимается во внимание количество жителей. Должно быть 250-300 машино-мест на 1000 человек», - уточняет Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК МИЦ. Хотя в правительстве области уже обсуждаются и другие нормы - одно машино-место на одну семью или 420 машино-мест на 1000 жителей. По словам зампредседателя правительства Подмосковья Германа Елянюшкина, такой расчет будет использоваться в новой редакции нормативов градостроительного проектирования (проект на стадии обсуждения).

Какой именно паркинг строить, определяется классом объекта, техническими ограничениями, площадью участка. «В крупных микрорайонах доступного жилья предпочтение отдается большим многоярусным наземным паркингам, - уточняет Антон Скорик, гендиректор «Мортон-инвеста», - а в компактных жилых комплексах бизнес-класса - подземным».

Все проекты ФСК «Лидер» в обязательном порядке обеспечиваются машино-местами по действующим нормативам: в M-House (Южное Чертаново) на 912 квартир подземный паркинг рассчитан на 380 машино-мест, в «Западном Кунцево» (Одинцовский район, 914 квартир в первой очереди) предусмотрено 600 машино-мест, а в «Новом Тушине» (Красногорский район) на весь ЖК - это 5281 квартира - в подземном многоуровневом паркинге приходится 2164 машино-места, перечисляет Алтухов.

«В ЖК бизнес-класса мы ориентируемся на показатель 1,5-1,7 машино-места на квартиру, в комплексах премиум- и элитного класса - два машино-места на квартиру», - говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». В Barkli Residence на ул. Орджоникидзе будет двухуровневая парковка на 172 зависимых машино-места системы Кlaus (дистанционно управляемые платформы перемещаются по горизонтали и по вертикали, транспортируя автомобиль в выбранный отсек) и семь независимых. На каждую квартиру - по два.

В проекте RDI «Южное Видное» (5 км от МКАД по Каширскому шоссе) на 8000 жителей предусмотрено возведение трех многоуровневых паркингов открытого типа на 2664 автомобиля. В третьей фазе проекта «Южная долина» (50 малоэтажных домов для 3200 жителей) помимо плоскостного наземного появится многоярусный паркинг на 700 мест. В ЖК «Ново-Молоково» (около Видного) RDI планирует построить пять многоуровневых паркингов (1690 мест) для 6900 жителей.

«В ЖК «Юго-Западный» (г. Московский, Ленинский р-н) сейчас строится многофункциональный шестиуровневый гараж-стоянка площадью 25 000 кв. м на 755 машино-мест, - рассказывает Сергей Палий, специалист по связям с общественностью ГК «Домостроитель». - ЖК рассчитан на 4518 квартир».

Построить и продать

Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI, признает: строительство паркингов является обременением для девелоперов. И если застройщики жилья бизнес- и премиум-класса могут на гараже под домом даже заработать, то строители объектов экономкласса, в которых далеко не каждый покупатель может себе позволить приобрести машин-место, особенно остро ощущают тяжесть такого обременения. «Девелоперы вынуждены строить паркинги, однако для них это малорентабельный бизнес с низкими показателями реализации», - соглашается Литинецкая. Ситуацию усложняет и то, что 60-70% квартир в новостройках приобретается в ипотеку, поэтому покупка даже необходимого машино-места оказывается для многих практически невозможной. «В Москве около трети покупателей квартир в новостройках отказываются от паркинга. В Подмосковье - около 70%», - резюмирует Власов.

Екатерина Фонарева считает, что сложнее всего продавать машино-места в отдаленных от центра районах, где есть возможность парковки на прилегающей территории, на обочинах относительно просторных улиц и во дворах соседних домов. «Если это не густо заселенный микрорайон, то рассчитывать на быструю заполняемость паркингов не стоит», - убежден Власов. «Похоже, многие надеются, что их соседи приобретут машино-места, а они, соответственно, спокойно смогут парковаться во дворе», - подтверждает Алтухов. Но в первой очереди ЖК «Садовые кварталы» в Хамовниках все машино-места были выкуплены еще на стадии строительства, говорит Литинецкая.

На стадии строительства ЖК спроса на такой товар нет, говорит Дмитрий Зиканов, гендиректор «Ведис групп». «Интерес возникает примерно через год после того, как люди заселяются», - описывает он. Так происходит, даже если клиент покупает квартиру на ранней стадии строительства не с инвестиционными целями, а для себя, говорит Александр Энгель. Инвесторы машино-местами вовсе не интересуются.

На объектах ФСК «Лидер» около половины машино-мест продается на этапе строительства, а остальные - в течение 2-3 лет после заселения комплекса. В M-House продана примерно половина паркинга, говорит Григорий Алтухов: «Преимущественно наиболее дешевые места». К слову, по мере достройки объекта метры для машин дорожают так же, как метры для людей. В 1,5-2 раза, уточняет Ирина Постовалова, заместитель гендиректора «Дон-строй инвеста».

Даже в одном ЖК цены в паркингах могут различаться в зависимости от типа машино-мест (независимые/зависимые), размера, уровня их расположения, близости к лифтовым группам, наличия ограничений по парковке (можно заехать только задом или передом либо место между двумя монолитными стенами и проч.). Например, в Barkli Residence стоимость машино-мест типа Klaus варьируется от $75 000 до $120 000 за пару в зависимости от уровня расположения. «Независимые» машино-места - $100 000 за одно. В ЖК «Доминанта» (бизнес-класс) на минус первом уровне место стоит 1,5-2 млн руб., на минус втором - 1,2-1,9 млн руб.

Эксперты уверены: в тех районах, где идет активное возведение новых домов, есть и потребность в парковочных местах. Но цены кусаются.

Миллион на гараж

По подсчетам Марии Литинецкой, в наземных паркингах стоимость машино-места начинается от 600 000-700 000 руб., в подземных - от 1 млн руб. Ценник «Дон-строй инвеста»: бизнес-класс - от 1,218 млн до 1,677 млн руб., класс рremium - 1,674-3,387 млн руб., de luxe - 2,268-4,665 млн руб., рассказывает Постовалова. Самый доступный у «Мортона» - многоуровневый гараж на 2369 авто в микрорайоне «Солнцево-парк» в «новой Москве», уточняет Антон Скорик, от 500 000 руб. за место.

В M-House - от 850 000 руб. В ЖК бизнес-класса «Штаб-квартира на Мосфильмовской» от ГК «Мортон» цена машино-места - от 2,1 млн руб. В ЖК «Татьянин парк» («новая Москва») - 1,35 млн руб., в ЖК «Зеленые аллеи» (Видное) - 750 000 руб.

Самый весомый аргумент застройщиков в защиту цены - строительство подземного паркинга обходится дорого. Как объяснил Дмитрий Власов, помимо геологических изысканий и большого объема земляных работ может потребоваться перекладка существующих коммуникаций. Нужен монтаж дорогих систем пожаротушения и вентиляции - это закладывается в цену. Андрей Багаев говорит, что выделить себестоимость строительства подземного паркинга из общих затрат по проекту невозможно. «Но если представить себе два одинаковых дома, один из которых будет, скажем, с четырехуровневым подземным паркингом, а другой - без, то строительство первого будет дороже на 20-25%. Необходимо «уйти в землю» примерно на 20 м, укрепить стенки котлована с использованием специальной техники и т. д.», - уточняет он. По данным «Метриум групп», себестоимость многоуровневого подземного паркинга в среднем начинается от 25 000 руб. за 1 кв. м, а наземного (холодного) - от 17 000 руб. за 1 кв. м. По оценке Зиканова, себестоимость одного машино-места в наземном паркинге - от 350 000 до 700 000 руб., а в подземном - от 1,2 млн руб. Размеры парковочного места в соответствии со СНиПами - 2,3 на 5,0 м, уточнил Зиканов.

Как правило, застройщик не стремится заработать на машино-местах, а старается хотя бы компенсировать затраты, уверяет Александр Энгель.

Отказаться невозможно

Чтобы продать или как-то занять машино-места, приходится разрабатывать специальные схемы. Продажа квартиры в комплекте с парковочным местом, сдача в аренду, объединение нескольких боксов, обустройство мойки на их месте и т. д., перечисляет Мария Литинецкая.

Екатерина Фонарева подтвердила, что в последнее время нормальной практикой стала реализация машино-мест вместе с квартирами. У «Баркли», по ее словам, при покупке квартиры приобретение машино-места обязательно. У «Дон-строй инвеста», по словам Ирины Постоваловой, в большинстве проектов компании есть пакетные предложения: в стоимость квартир включены машино-места (одно или более). Расположение места привязывается к расположению квартиры - такой вот бонус от застройщика. Например, в ЖК «Алые паруса» (ул. Авиационная), ЖК «Долина Сетунь» (Раменки) стоимость паркинга включена в цену квадратного метра. В RDI рассказали, что покупатель квартиры в ЖК «Кленовый Dom» (Пречистенская набережная, застройщик - «Дон-строй инвест») получает три места в подземном паркинге, в «Микрогороде в лесу» (проект RGI в Красногорском районе) и «Девять» (ЖК «Белая Дача агро» в г. Котельники) в цену каждой квартиры включено одно место для авто.

«Мы продаем машино-места по программе «квартира плюс гараж», - говорит Дмитрий Зиканов. - Цена машино-места - 200 000-500 000 руб. - в ряде случаев даже меньше себестоимости».

В ход идут и специальные акции. Зимой «Баркли» сдавала машино-места в подземном паркинге ЖК «Доминанта» (ул. Щукинская, комплекс сдан в 2008 г.) за 3000 руб. в аренду на месяц. Примерно половина арендаторов в итоге место купили (цена - от 800 000 руб.).

Застройщики предлагают различные варианты рассрочки, рассказывает Дмитрий Власов. Или крупные скидки. Например, в «Западном Кунцево» квартира с машино-местом в подземном паркинге стоит в среднем 5,6 млн руб., просто квартира - 5,1 млн руб. Цена машино-места - от 1,1 млн руб.

Разрабатываются и программы кредитования. Антон Скорик рассказал, что «Мортон» и банк «Возрождение» предлагают купить машино-место в кредит по ставке 18% годовых. Сумма кредита - до 1,5 млн руб., места продаются в двухуровневом подземном паркинге в Зеленограде, цена - от 700 000 руб. Ипотечные кредиты на парковочные места в ЖК «Николин парк» («новая Москва») от Sezar Group дают Сбербанк России, КБ «Московское ипотечное агентство» и Московский кредитный банк. В 9-этажном гаражном комплексе 730 машино-мест, цена - 640 000 руб. за место. Ставки - 12,5-13,5% годовых.

По словам Дмитрия Зиканова, в Москве появились компании, которые оптом приобретают машино-места, сдают их в аренду и затем продают компанию как арендный бизнес: «По некоторым нашим проектам мы уже начинаем рассматривать подобные предложения, но решения пока не принимали».