«Правильная ипотека - романтичный бизнес»

- Оно менялось. Потом, это зависит от того, как оценивать доли. Есть игроки, которые держат выданные кредиты у себя на балансе, есть те, кто большую часть рефинансирует. «ВТБ 24» рефинансирует. Мы сейчас держим на SPV более 70 млрд руб. - это очень приличная сумма, если учесть, что весь наш портфель составляет чуть более полутриллиона. Поэтому долю рынка лучше смотреть не по портфелям, а по новой выдаче [ипотечных кредитов]. Например, в 2013 г. Сбербанк вошел с долей чуть больше 41%, а закрыл год примерно с 49%. «ВТБ 24» начал год с 17%, а закончил с 21%. Около 5% взял Газпромбанк, доли остальных игроков существенно ниже.

Банк «ВТБ 24» ведет агрессивную политику ипотечных продаж, увеличивая объем новой выдачи кредитов на 40% ежегодно. В ряде российских городов он уже обогнал Сбербанк - помогло сотрудничество с застройщиками. Андрей Осипов, старший вице-президент банка, уверен, что сейчас почти любой работающий в регионе человек может себе позволить ипотечный кредит.

- Как сейчас у банков идет рост ипотечных портфелей?

- Два последних года рынок растет на 30% в год. Хотя есть нехарактерные примеры прироста на 100% и более. Это относится к банкам, которые недавно начали выдачу в значимых масштабах, в том числе к входящему в группу ВТБ Банку Москвы. Любой новый игрок, который сейчас выйдет на рынок, может увеличить объемы [кредитования] в десятки или даже сотни раз. Банки-старожилы, особенно те, кто агрессивную позицию занимает, растут чуть больше чем на 30% в год. «ВТБ 24» - на 40%. Мы постоянно увеличиваем долю рынка.

- Разве соотношение - у Сбербанка примерно 50%, у «ВТБ 24» примерно 25% рынка - не сохраняется уже который год подряд?

- Какие планы по выдаче у «ВТБ 24» на этот год?

- И в этом году мы будем агрессивно наращивать объемы. Не будем останавливаться на 21%. План продаж у нас на 2014 г. - 324 млрд руб. Сейчас мы уже идем чуть быстрее: в I квартале на 110% выполнили план. Думаю, что и год закончим примерно с таким же перевыполнением.

- Какие регионы дают больше всего ипотечных продаж?

- Москва (доля рынка в новой выдаче в 2013 г. - 37%), Петербург (39%), Новосибирск (36%). В этих регионах мы обогнали Сбербанк. Москва и область вместе дают нам почти 25% [портфеля], так как в Москве очень большой рынок и дорогая недвижимость. Поэтому при небольших показателях выдачи в штуках столица занимает существенную долю в объеме выдачи в рублях. Но доля Московского региона постоянно снижается за счет агрессивного роста региональных продаж.

- Проблемных заемщиков стало больше? Риэлторы рассказывают, что люди, например, сейчас берут потребительский кредит на первый взнос по ипотечному.

- Наши андеррайтеры таких заемщиков не пропустят. Наверное, где-то такие есть, но их доля настолько незначительна, что системно мы таких клиентов не видим. Доля просроченных кредитов от новых выдач с 2009 г. минимальна - в районе 0,1%.

- Доля просрочки не растет, так как объемы кредитования сильно увеличиваются и она в них просто «размазывается»?

- Мы смотрим на «поколения» кредитов. И в тех, что выданы в 2009 г., и в 2013 г. доля просроченных - 0,1-0,2%. Ситуация ухудшается в экспресс-кредитовании. И монолайнеры сейчас сильно «затормозили», да и остальные банки пересмотрели политику [по выдаче экспресс-кредитов]. В ипотеке такого нет. По моим данным, почти у всех системных игроков, не только у «ВТБ 24», по просрочке довольно низкие показатели. Разве что у какого-то банка остался старый кризисный, особенно валютный, портфель - он может ухудшить ситуацию. Но даже в самые плохие кризисные времена исторический максимум по проблемным ипотечным кредитам «ВТБ 24» не превышал 5-6%.

- Прирост выдачи идет за счет первичного или вторичного рынка?

- У «ВТБ 24» - примерно пополам. Для новостроек это очень большой показатель, наша доля на этом рынке - почти 40%. Хотя основная часть всего рынка ипотеки - это кредиты на готовое жилье.

- В Подмосковье некоторые застройщики продают по ипотеке до 90% новостроек. Вы считаете, это нормально?

- Для жилья экономкласса в регионах большой процент продаж по ипотеке - это нормально. Но 90% - это слишком. Если только это цифры по отдельным специфичным проектам либо у кого-то из некрупных застройщиков. Рынок Московского региона формируют три крупные компании («Мортон», ПИК, «СУ-155») с совокупной долей почти 50%, они продают в кредит примерно 40% всех квартир. А если взять какого-нибудь элитного застройщика в Москве - для них и 2-3% много. Например, в прошлом году мы выдали на покупку в Хамовниках в Knightsbridge Private park два кредита, всего в ипотеку в этом доме примерно пять квартир было продано.

Но нам есть куда расти: за рубежом, например, кроме как по ипотеке, почти никто себе жилье не покупает.

- Там законодательство немного другое, более лояльное к заемщику. И условия.

- Законодательство у нас лояльнее. Вспомните историю в Штатах: в кризис у людей просто отбирали [ипотечные] квартиры.

- У наших просто так не отберешь?

- Нет. Это очень длительный процесс. Уведомление должника об истребовании задолженности может занять 2-3 месяца, суд по обращению взыскания на ипотечную недвижимость может длиться больше года, потом около года идет сложный процесс исполнительного производства. Он, как правило, заканчивается постановкой залоговой недвижимости на баланс банка. Потом опять суд - на этот раз по выселению бывших собственников, и опять исполнительное производство. И только потом банк может продать квартиру с баланса.

У «ВТБ 24» сейчас около сотни дефолтных квартир, которые стоят на балансе. А всего проблемных ипотечных кредитов - чуть более 2000, из них большая часть осталась со времен кризиса 2008 г. Это немного, если учесть, что всего у нас в портфеле более 400 000 ипотечных кредитов.

Какую-то часть дефолтной недвижимости продает сам проблемный заемщик - и надо сказать, что люди выставляют ее по докризисным ценам, не желая признать, что рынок уже изменился. Особенно загородный, который просто рухнул в отличие от рынка квартир, который чуть просел. Клиенты, например, коттедж в Подмосковье покупали за 30 млн руб., а сейчас он стоит 10 млн.

Но я считаю, что страшного в таких продажах ничего нет. Ну, купил человек большую квартиру, не рассчитал силы. Так продай ее, купи поменьше или подальше от центра.

- Банки, оправившись после кризиса, вновь стали демонстрировать лояльность к заемщикам. Кто-то вернул нулевой первоначальный взнос.

- Никто из системных игроков нулевой взнос не вернул. У нас минимум - 10%, но при условии дополнительной страховки: это единовременный платеж - в размере около 1% от суммы кредита.

- Какой сейчас средний чек кредита в «ВТБ 24»?

- В конце прошлого года в Москве был 3,5 млн руб. Сейчас - почти 4 млн. В регионах - 1,6 млн руб.

- С чем связываете такой резкий рост за квартал?

- Мы наблюдаем очень большой спрос сейчас на квартиры в Москве и Петербурге. Как из-за валютных колебаний, так и из-за нашей политики. «ВТБ 24» с января запустил новый продукт - теперь у нас ставка зависит только от суммы выдаваемого кредита. Мы ушли от огромной матрицы - у отдельных банков заемщикам предлагается до 25 разных ставок! - и сделали единое предложение. И увидели живой интерес клиентов. Плюс наложилась проблемная ситуация февраля - марта, когда народ просто побежал покупать любую недвижимость. Но эта история была только в Москве и частично в Петербурге. Остальные регионы не так отреагировали.

- Им просто не на что недвижимость покупать.

- Нет, просто там люди спокойнее отнеслись к этой ситуации.

- Какие регионы для банка приоритетные?

- Экономически развитые. Те, где емкие рынки недвижимости, ипотеки, где большие суммы кредитов можно выдавать. То есть экономически мощные города. Например, если взять Красноярский край, то сам Красноярск очень интересен: в нем развитый рынок недвижимости, люди достаточно богатые живут, поэтому высокий средний чек кредита. А вот в расположенном в том же Красноярском крае Железногорске, хотя он и находится рядом с местной столицей, цены на недвижимость в 1,5 раза ниже. Банку это уже не так выгодно.

- Банкиры традиционно жалуются на низкую маржинальность ипотечного бизнеса. Зачем же тогда идут в него?

- Ипотека - специфический продукт. Низкомаржинальный, зато длинный. Хотя сроки сокращаются: со средних 6-7 лет «жизни» ипотечного кредита еще 4-5 лет назад до нынешних четырех. Как правило, небольшие кредиты с высоким первоначальным взносом гасятся просто стремительно - за один-два года.

Нашему банку не особенно интересно кредитование под залог существующей недвижимости. Правильный ипотечный бизнес - романтичный, если хотите, - это когда банк помогает клиенту решить его жилищный вопрос. Мы даем денег - он покупает себе квартиру или дом для семьи. Результат - низкие риски, благодарный клиент, который «замотивирован» погасить кредит. Это правильно. А когда приходит человек и говорит: вот тут есть загородное имение в Подмосковье, дайте мне под него $5 млн на мой бизнес, часто не особо прозрачный, зачем нам такие клиенты? Они могут отдать - а могут и не отдать [кредит]. Мы [такие случаи] рассматриваем очень осторожно.

- Изменились ли взаимоотношения банков с застройщиками?

- С застройщиками важно дружить. Мы заемщикам от застройщика включаем зеленый свет: например, за день можем заявку рассмотреть, другие преференции предлагаем. Сейчас у нас аккредитовано больше 2000 новостроек. Кредиты на них гораздо лучше, чем кредиты на вторичном рынке: сделка на покупку квартиры в новостройке закрывается максимум за 20 минут, а на вторичке может идти часа четыре, если там много альтернатив. Люди, которые покупают жилье на первичном рынке, более дисциплинированные. Просрочек по таким кредитам, несмотря на то что залог у них менее надежен, чем у кредитов на готовое жилье, меньше в два раза. Клиентов, которым одобряют заявку, а они не берут кредит, на вторичке в два раза больше, чем на первичке: квартиры долго ищутся, альтернативы не срастаются.