Суета вокруг заемщиков

Крупнейшие банки США Bank of America (BofA), JPMorgan Chase, Citigroup, Wells Fargo и Residential Capital (бывшая «дочка» Ally Capital) вернули ипотечным заемщикам $20,7 млрд, простив им часть долгов и продав жилье неплательщиков по упрощенной процедуре. Таковы были условия мирового соглашения, заключенного ими с властями: банки поплатились за чрезмерно быстрое и формальное рассмотрение документов по отчуждению ипотечных домовладений.

Выгодный сервис

Сейчас регулятор разбирается с сервисными ипотечными компаниями. Они покупают у банков кредиты, чтобы получать платежи от заемщиков для передачи их инвесторам, владеющим ипотечными облигациями. «Некоторые подобные организации растут слишком сильно и быстро», - высказывает опасения глава департамента штата Нью-Йорк по финансовым услугам Бенджамин Лоски. В конце февраля он на неопределенное время заморозил сделку между крупнейшей в США сервисной ипотечной компанией Ocwen Financial и банком Wells Fargo. Ocwen хотела купить права на обслуживание $39 млрд ипотечных кредитов. Лоски утверждает, что сервисные компании слишком рьяно используют IT-технологии, которые позволяют высвобождать персонал и удешевлять процедуры. За счет этого одна из фирм, которую он не назвал, тратит на обслуживание ссуд на 70% меньше денег, чем конкуренты. «Когда мы видим, как компании хвастают, что они могут в разы снизить цены, это настораживает», - говорит Лоски.

Банки, напротив, охотно избавляются от прав на обслуживание кредитов. К этому их подталкивает в том числе требование регулятора резервировать на это больше капитала. За последние два года банками были проданы права на $1 трлн. В большинстве случаев покупателями были сервисные компании, такие как Ocwen, Walter Investment Management и National Mortgage Holdings. По данным Лоски, с 2011 г. число сервисных ипотечных компаний, имеющих и банковскую лицензию, сократилось с 10 до 4. «Мы должны сделать все возможное, чтобы передача прав на обслуживание ипотечных кредитов не приводила к дополнительным рискам для домовладельцев», - отмечает чиновник.

Житель техасского города Карролтон Марк Макгиннис рассказал, что столкнулся с проблемами после того, как в конце 2013 г. BofA передал обслуживание его кредита Ocwen. Недавно та уведомила Макгинниса о повышении ежемесячных платежей, поскольку компания платит его налог на имущество. Но BofA уже заплатил налог перед тем, как передать права на обслуживание кредита Ocwen, утверждает Макгиннис.

В декабре 2013 г. Ocwen заплатила штрафных $2,1 млрд по соглашению с Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB ) и 49 штатами. Власти обвиняли компанию в начислении заемщикам незаконных комиссионных, несвоевременной передаче кредитных платежей инвесторам, навязывании домовладельцам дорогой страховки и передаче документов на отчуждение в суд без должной проверки информации. Ocwen утверждает, что, когда возможно, она «помогает людям избежать отчуждений за счет изменения условий кредита».

У CFPB возникли претензии и к ипотечному брокеру PHH Corp., которого регулятор подозревает в получении откатов. CFPB подало гражданский иск к компании с обвинениями, что она направляла заемщиков в страховые компании, с которыми у нее был общий бизнес.

Страховка требуется, когда начальный взнос составляет менее 20% - на случай дефолта по кредиту. Страховую компанию обычно выбирают кредиторы. По данным CFPB, в течение 15 лет PHH получала до 40% премий, выплачиваемых заемщиками страховым компаниям, цены у которых были выше среднерыночных. Это принесло ей «откаты на сотни миллионов долларов», утверждает CFPB, поскольку PHH заключила со страховщиками соглашения о перестраховании рисков. PHH с обвинениями не согласна и утверждает, что ее бизнес полностью законен.

Это не первый случай, когда CFPB ловит страховщиков на откатах по ипотеке. В 2013 г. пять страховых компаний - Genworth Financial, United Guaranty (принадлежит AIG), Radian Group, MGIC Investment и Republic Mortgage Insurance в совокупности согласились заплатить $15,5 млн, чтобы снять аналогичные обвинения.

Власти США не удовлетворены тем, как банки и сервисные ипотечные компании работают с заемщиками, поэтому, скорее всего, будут новые иски. CFPB «очень недовольно слабым прогрессом в том, как ипотечные брокеры обслуживают заемщиков», отмечает его замдиректора Стив Антонакес. Урегулирования обвинений добиваются несколько прокуроров штатов и федеральных агентств, рассказывают люди, знакомые с этим вопросом. Размер соглашений составит сотни миллионов долларов, говорит помощник прокурора штата Айова Патрик Мэдиган. «Мы ожидаем, что будут новые соглашения с другими компаниями», - отмечает он.

Новые претензии регуляторов касаются слишком долгих сроков реструктуризации кредитов, часто теряющихся банками документов и трудностей, с которыми сталкиваются заемщики, когда им нужно встретиться с представителем банка. SunTrust Banks сообщил в 2013 г. о соглашениях с властями США, которые в том числе касались ипотеки. U.S. Bancorp также сообщал, что вел переговоры с властями о присоединении к ипотечному соглашению. Ни тот ни другой банк этот вопрос не комментирует.

Снова вне стандарта

Банки, помогая дефолтникам, ужесточают общий андеррайтинг. Среднему американцу без отличной кредитной истории получить ипотечный кредит сейчас непросто. В феврале, чтобы взять стандартный кредит, на который распространяются гарантии Fannie и Freddie, заемщику, по данным Ellie Mae, нужен был рейтинг FICO не ниже 755 баллов (наивысший - более 780). По кредитам, имеющим гарантии Федеральной жилищной администрации (она помогает наименее обеспеченным слоям населения), где первоначальный взнос составляет 3%, требовался рейтинг не менее 686 баллов.

Тяжелее всего приходится заемщикам с низким рейтингом (меньше 620): их шансы на получение кредита тают с каждым месяцем. Зато банки США активно предлагают ипотечные кредиты на жилье класса премиум, и, как следствие, ставки по ним снизились. По данным HSH Associates, сейчас средняя ставка по кредитам высокого качества, на которые не распространяются госгарантии из-за их большого размера (более $417 000; jumbo loans), составляет 4,46% по сравнению со средними 4,43% по кредитам, на которые гарантии государства распространяются. «Банки охотно дают кредиты на дорогую недвижимость, потому что их легко перепродать», - отмечает вице-президент HSH Кит Гамбинджер.