Суть дела: Ревитализация или редевелопмент?
Strategy Partners Group
Консалтинговая компания. Создана в 1994 г., входит в группу компаний ОАО «Сбербанк России». Клиентами компании являются ведущие российские и зарубежные корпорации, а также правительственные организации.
Вопрос о том, как обеспечить развитие промышленно-коммунальных зон (ПКЗ), занимающих более 15% территории Москвы, стоит на повестке дня уже не первый год. Но несмотря на отдельные знаковые проекты, лишь об очень немногих правообладателях можно сказать, что они эффективно используют территорию и улучшают облик города.
На наш взгляд, девелоперам при разработке концепций стоит учитывать зарубежную практику развития промышленных территорий в мегаполисах. Например, в таких городах, как Лондон, Нью-Йорк, Сингапур, промпредприятия сконцентрированы в определенных районах на специально выделенных под эти цели территориях (например, в Нью-Йорке их 16, они названы Industrial Business Zones). На этих территориях действуют особые стимулы для развития значимых для города секторов промышленного производства. Это могут быть льготы по аренде, коммунальным платежам, кредитным ресурсам, налогам. Земли, не используемые под производством, выводятся из промышленного оборота и используются для других нужд города. Например, в Лондоне ежегодно утверждаются нормы по выводу таких территорий, находящихся вне границ специально отведенных под промышленность районов. Координацией и развитием ПКЗ в зарубежных странах обычно занимается специально созданное для этих целей агентство.
Знакомый российским мегаполисам процесс освобождения промплощадок от неэффективных собственников и дальнейшее развитие территорий в зарубежной практике происходят различными способами:
1) город приобретает землю, очищает ее и создает необходимую инфраструктуру, чтобы у частных предпринимателей был стимул к ее дальнейшему развитию. Так было преобразовано несколько крупных промышленных зон в Испании, Франции, Великобритании;
2) если территория небольшая, то инвестором в ее развитие может выступать частная компания. Чтобы обеспечить окупаемость проекта, инвестору разрешают строить на высвобождаемой территории жилье. Таким образом были преобразованы старые промышленные зоны в Венгрии;
3) наиболее распространенный способ развития промышленных территорий в зарубежных мегаполисах - государственно-частное партнерство, когда бизнес и город делят между собой расходы на выкуп и преобразование территории.
Дальнейшее развитие высвобожденных из-под промышленных предприятий объектов и территорий может происходить различными способами, в том числе с сохранением исторической застройки:
1) снос существующей и строительство новой недвижимости - как правило, офисной, жилой или складской;
2) реконструкция существующих объектов промышленной территории под цели коммерческой либо жилой недвижимости (лофты, торговые центры). Например, один из крупнейших торговых центров Восточной Европы - Manufactura в польском городе Лодзь - расположен на базе реконструированной ткацкой фабрики;
3) альтернативный подход, который можно назвать ревитализацией. Он предполагает создание мультифункционального пространства, интегрированного в городское окружение. К примерам подобных проектов можно отнести Salts Mill в английском городе Брэдфорде. На базе бывшей шерстяной фабрики за пять месяцев был создан художественный кластер площадью 90 000 кв. м, под выставочные пространства было отдано 40% территории. Проведение регулярных культурных мероприятий (первая выставка прошла в 1987 г.) позволило быстро привлечь арендаторов не только из выставочного бизнеса, но и из других отраслей, например производителей элементов для микроэлектроники, и превратить Salts Mill в одну из главных достопримечательностей города. В 2001 г. он был отмечен ЮНЕСКО как объект всемирного наследия. Ежегодно Salts Mill посещает около 100 000 человек. Общий объем инвестиций на его развитие составил около 24 млн фунтов стерлингов и окупился арендой помещений в течение 4-5 лет.
Проекты ревитализации являются хорошим дополнением к существующему портфелю недвижимости девелоперов, помогая сбалансировать его по рискам и доходности. В условиях ограниченного предложения «креативных» пространств такие площади, по экспертным оценкам, могут приносить 15-20% операционной прибыли. При этом ревитализация предполагает относительно небольшие первоначальные инвестиции, направленные на расчистку территории и модернизацию ее инфраструктуры, а ремонт занимаемых площадей будущие арендаторы осуществляют, как правило, за свой счет.
В Москве количество креативных проектов по возрождению промышленных территорий пока еще незначительно по сравнению с зарубежными мегаполисами. И если проекты по восстановлению бывших промышленных зданий и их дальнейшему использованию под офисные пространства или лофты в Москве постепенно набирают обороты («Красная Роза», «Даниловские мануфактуры», «Новоспасский двор», проект Loft), то количество проектов по ревитализации пока крайне невелико. Среди наиболее известных - центр современного искусства «Винзавод», центр дизайна Artplay, дизайн-завод «Флакон».
Для того чтобы реорганизация промышленных зон в Москве и других российских мегаполисах приобрела системный, а не точечный характер, но при этом не привела к полному уничтожению промышленных производств в черте города, на наш взгляд, необходимо:
1) четко определить потребность города в промышленных территориях и места для их размещения. Очевидно, что не весь массив имеющихся промзон необходим для удовлетворения потребностей города в рабочих местах;
2) определить льготы для приоритетных отраслей промышленности, предприятия которых будут располагаться на территориях промышленных зон (это могут быть льготы по землепользованию, налоговые преференции, а для новых инвесторов - административная поддержка в подведении необходимых коммуникаций);
3) образовавшийся земельный резерв проанализировать, чтобы определить его наилучшее для города использование, например для размещения объектов транспортного назначения, социальной сферы, рекреации, жилья;
4) для координации действий с потенциальными инвесторами, текущими землепользователями и органами исполнительной власти создать Агентство по развитию промышленных территорий;
5) внедрить различные механизмы для вывода неэффективных собственников и поддержки развития территорий (от повышения стоимости аренды до прямого выкупа с перспективой дальнейшей продажи инвесторам);
6) активно использовать механизм архитектурных конкурсов при выборе направления редевелопмента промышленных территорий для их лучшей интеграции в городское пространство.