Вода против строек

Покупать дома на берегу больших водоемов в ближнем Подмосковье следует с осторожностью. «Мосводоканал» добивается расторжения сделок или запрета застройки более чем по 300 участкам. Многие из них расположены в престижных поселках
Андрей Махонин / Ведомости

У всех источников питьевой воды Москвы и Московской области - а это 15 водохранилищ и все впадающие в них и вытекающие из них реки - существуют зоны санитарной охраны (ЗСО). Они разделены на несколько поясов. В первом, расположенном вокруг важных гидротехнических объектов, запрещена любая хозяйственная деятельность, кроме той, что связана с водоснабжением. В него, по данным «Мосводоканала», входят в общей сложности около 5000 га в Подмосковье. Зона второго пояса ЗСО - 500 м от линии воды на всем протяжении водоемов. С 2007 г. Земельный кодекс запрещает передавать земли в этой зоне в частную собственность. Кроме того, на расстоянии 150 м от линии воды была разрешена только реконструкция существующих строений, и то ее нужно было согласовывать с «Мосводоканалом».

В 2010 г. были внесены изменения в санитарные правила, запретившие любую застройку в 100-метровой зоне второго пояса ЗСО. Теперь здесь можно размещать только так называемые малые архитектурные формы, например пляжные зонтики и кабинки для переодевания, объясняет представитель «Мосводоканала».

Но на практике большая часть земель, попадающих в ЗСО Подмосковья, уже застроена, сокрушается он. Почему же не удалось уберечь охраняемые законом берега?

Откуда проблемы

«Участки в прибрежной зоне пользуются самым большим спросом у создателей коттеджных поселков. Цены на недвижимость у воды могут быть на 10-15% выше, чем в среднем по направлению в одном и том же классе, - объясняет руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. - Особенно популярны дома на первой линии водохранилищ с красивыми видами из окна». Они могут стоить на 15% дороже, чем другие дома в поселке, добавляет он.

А местные власти, как оказалось, готовы были продавать участки у самой воды, ведь земли в 100-метровой прибрежной зоне реализовать проще всего - это самые лакомые куски. Но при этом в администрациях скромно умалчивали о том, что строительство на этих территориях противоречит законодательству, жалуется сотрудник одной из организаций, мониторящих состояние подмосковных берегов.

Впрочем, признает собеседник «Ведомостей», и местные власти, и покупатели, в принципе, могли не знать, что земля продается с нарушениями, потому что карт ЗСО в публичном доступе нет - они содержат информацию, составляющую государственную тайну. Профильные ведомства, отвечающие за разного рода охранные зоны, устанавливают границы этих зон, но в кадастр недвижимости и ЕГРП их не вносят и никто о них не знает, соглашается партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский.

Впрочем, подробное описание этих зон существует - в санитарных правилах и в действующем до сих пор постановлении Совета народных комиссаров РСФСР от 23 мая 1941 г. № 355 «О санитарной охране Московского водопровода и источников его водоснабжения», распространяющемся на реки Москву и Истру, а также Истринское водохранилище. Но соотнести это описание с конкретным участком не так просто. Например, описание границ первого пояса ЗСО Рублевской, Западной и Юго-Западной станций водоподготовки выглядит так: «...территория п. Рублево в пределах красных линий, территория к юго-востоку от станции водоподготовки с включением части 7-го квартала Серебряноборского лесничества и территория шириной 100 м к северу от больницы в 7-м квартале...» и т. д.

Проекта ЗСО Московского водопровода действительно нет, однако в соответствии с санитарными правилами его отсутствие не является основанием для освобождения владельцев водопровода, владельцев объектов, расположенных в границах ЗСО, от выполнения требований, предъявляемых Санитарными нормами и правилами, предупреждает представитель «Мосводоканала». Чем же грозит покупка участка в зоне санитарной охраны?

Какие проблемы

Зачастую под видом реконструкции баз отдыха, которые располагаются во втором поясе ЗСО и 100-метровых прибрежных полосах, происходит строительство новых жилых зданий с последующей продажей отдельных домов в собственность, объясняет представитель «Мосводоканала».

До 2010 г. реконструкция старых строений была разрешена - при согласовании ее с «Мосводоканалом» и Роспотребнадзором. Действующее законодательство полностью запрещает выделение в собственность участков в 500-метровой зоне и любое строительство в 100-метровой зоне.

Если в результате проверки контрольных организаций - прокуратуры Московской области, Межрайонной природоохранной прокуратуры, Росприроднадзора или Роспотребнадзора - выяснится, что земельный участок, расположенный в 500-метровой полосе ЗСО, передан из государственной собственности в частную после 2007 г., дело может быть передано в суд с требованием о признании сделки купли-продажи недействительной или об отмене решения местных властей о выделении участка под застройку. «Мосводоканал» постоянно мониторит состояние берегов и инициирует подобные проверки, говорит представитель организации.

И вот что получается. За 2011-2013 гг. организация направила более 300 обращений в надзорные и контролирующие органы «для принятия мер по исключению нарушений природоохранного законодательства и санитарных правил». Прокуратура, по данным «Мосводоканала», подала в суд 35 исков о признании недействительными постановлений местных администраций об отводе земельных участков под строительство в 100-метровой береговой полосе источников водоснабжения и регистрации их в ЕГРП, из них 24 удовлетворено.

У кого проблемы

Прокуратуре периодически удается опротестовывать продажу участков в санитарных зонах еще до того, как начнется их застройка, следует из судебных материалов.

Так, признаны недействительными договоры купли-продажи и выделение под строительство 10 участков в 100-метровой санитарной зоне Истринского водохранилища и деревне Полежайки и шести участков - в деревне Похлебайки. По данным Росреестра, все эти участки принадлежали разным физическим лицам. Связаться с ними не удалось. Корреспондент «Ведомостей убедился, что строительство на этих участках не ведется.

Как выяснили «Ведомости», часть заявлений Мосводоканала и исков прокуратуры касается участков в престижных подмосковных поселках.

Так, в 2012 г. Высший арбитражный суд вынес окончательное решение о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 2,28 га в д. Трусово ООО «ТД «Леско» - застройщика коттеджного поселка «Хонка № 1». Как указывает в своем объявлении агентство недвижимости Contact Real Estate, это «абсолютно готовый камерный поселок на берегу Истринского водохранилища» в 43 км от МКАД по Пятницкому или Новорижскому шоссе. Агентство предлагает там коттедж площадью 400 кв. м «со стильной отделкой под ключ и мебелью» за $2,2 млн.

Генеральный директор ООО «ТД «Леско» Леонид Априк комментировать ситуацию по телефону отказался.

В Солнечногорском суде рассматривается дело о признании недействительными договоров купли-продажи восьми земельных участков в 100-метровой полосе Истринского водохранилища общей площадью около 2 га, предоставленных под застройку Елене Ахулковой. Судя по кадастровой карте, расположены эти участки рядом с «Хонка № 1». Связаться с владелицей участков не удалось. Застройка на них также не ведется, но они огорожены забором из сетки-рабицы, убедился корреспондент «Ведомостей».

В истринском суде с ноября 2013 г. рассматривается иск межрайонного природоохранного прокурора к владельцу участка № 125 в коттеджном поселке «Высокий берег» Аркадию Соколову. Поселок расположен на берегу Истринского водохранилища в 55 км от МКАД по Новорижскому шоссе.

Прокурор требует от Соколова прекращения строительства, сноса строения и приведения участка в первоначальное состояние, следует из определения суда о проведении экспертизы участка. Третьим лицом в деле значится ООО «Лечищево», входящее в группу компаний Mozaik Development - девелопера проекта «Высокий берег». Генеральный директор Mozaik Александр Барбаянов утверждает, что генеральный план поселка был согласован со всеми необходимыми ведомствами, в том числе и с «Мосводоканалом», еще шесть лет назад. «Расположение жилого дома на участке Аркадия Соколова было изначально обозначено на согласованном генплане, - уточняет адвокат Соколова, управляющий партнер адвокатского бюро «Соболев, Каревик и партнеры» Георгий Соболев. - Согласно генплану этот участок расположен за пределами ЗСО». «Мосводоканал» этот план тогда согласовал, добавляет он.

Поселок застраивается коттеджами шести типов площадью от 170 до 612 кв. м, указано на сайте «Высокого берега». По данным риэлторов, стоимость участков с подрядом на самый небольшой коттедж - от 10 млн руб., готовые дома предлагают по цене от 18 млн до 45 млн руб.

Также «Мосводоканал» пожаловался в прокуратуру на выявленное строительство в 100-метровой полосе ЗСО реки Истры на территории коттеджного поселка Crystal Istra, расположенного на реке Истре в 15 км от МКАД, и на нарушения Водного кодекса и санитарных правил на территории Истринского водохранилища в поселках «Лесная бухта» (35 км от МКАД), «Полуостров» (47 км от МКАД) и на одном из участков девелопера проекта «Истринская долина» - компании «Вектор инвестментс», подконтрольной крупному землевладельцу Александру Клячину.

Поселок Crystal Istra начинала строить компания MCG известного девелопера Павла Фукса, но несколько лет назад проект был продан швейцарской компании Rigel Oriolis Group. В 100-метровой полосе от реки Истры в поселке капитальные сооружения не возводятся, заявил «Ведомостям» директор по развитию Crystal Istra Дмитрий Афанасьев. Строительства в ЗСО нет и на участке «Вектор инвестментс», сказал «Ведомостям» представитель компании.

Застройщик «Полуострова» не ответил на вопросы «Ведомостей», а связаться с девелопером «Лесной бухты» не удалось.

Как решаются проблемы

Чем заканчиваются судебные тяжбы о расторжении договоров и сносе строений в ЗСО? У поселка «Хонка № 1» земля, покупка которой была оспорена в суде, сейчас оформлена в аренду, никаких проблем с законом там нет, рассказывает Соловьев из Knight Frank.

Самое громкое решение о сносе застройки на берегу водохранилища было вынесено в 2011 г., и вскоре Федеральная служба судебных приставов отрапортовала о его исполнении: демонтаже 19 самовольно возведенных строений, в том числе девяти коттеджей, четырех фундаментов, административного здания, бани, ресторана, проходной, навеса для машин и погреба, построенных ООО «Бизнес-лайн» на берегу водохранилища на территории Филатовского лесничества Истринского лесхоза неподалеку от деревни Ламишино. Сейчас на этой территории расположена база отдыха «Лесной дом», предлагающая отдых «в четырех комфортабельных коттеджах на берегу Истринского водохранилища».

По телефону сотрудник «Лесного дома» подтвердил, что постановление о сносе давно исполнено: «Все снесено еще давно, но база отдыха сейчас функционирует». Фотографировать на территории базы «Ведомостям» не разрешили: «Мы боимся, что к нам опять пристанут», - признался сотрудник базы отдыха.

В октябре 2013 г. тот же суд вынес решения о демонтаже дома, беседки и двух фундаментов ООО «Фининформцентр», владеющего базой отдыха «Марс» на берегу водохранилища. Посетив базу, журналисты «Ведомостей» убедились, что на ее территории находятся только деревянные домики (см. фото). О сносе каких-либо строений местные жители и сотрудники не слышали. «Только забор из рабицы сняли», - сказал один из них.

В ноябре 2013 г. суд принял решение о демонтаже незаконных строений на акватории Истринского водохранилища ООО «Лазурный берег», на территории дома отдыха Berta SPA Village. Как сообщил судебный пристав Истринского РОСП Александр Тимошенко, сейчас у него в производстве находится исполнительный лист по делу о сносе бани на территории ООО «Лазурный берег». По его словам, за последние два года в его практике было еще четыре случая сноса незаконных построек на берегу Истринского водохранилища, а также одного забора. «Все эти производства уже исполнены», - сказал Тимошенко.

В Berta SPA Village отвечать на вопросы «Ведомостей» отказались.

Риэлторы подтверждают, что у их клиентов в прибрежных поселках все чаще возникают проблемы с законом. «Некоторые наши клиенты ведут судебные тяжбы с «Мосводоканалом». Эта организация действительно сейчас следует букве закона и пытается навести порядок в этой сфере. И я считаю, что это правильно», - говорит Соловьев. Но, добавляет он, порой пострадавшими оказываются добросовестные покупатели. «Иногда водохранилища меняют свои размеры. У нас один клиент так пострадал, когда водохранилище разлилось, санитарная зона оказалась ближе, чем на картах у девелопера (разлив водохранилищ действительно может быть опасен - см. врез). Мы рекомендуем всем нашим клиентам, когда они покупают что-то, связанное с водой, быть очень внимательными и очень серьезно проверять документы», - заключает Соловьев.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать