Зарубежная недвижимость: Мегаполисы тянутся ввысь

Но это еще и культовые здания, в которых хотят иметь прописку как состоятельные жители, так и крупные компании.

Переговорные с вау-фактором

Девелоперы, начавшие строительство небоскребов в Лондоне во время рецессии, когда спрос на недвижимость упал, не прогадали. В последние три года аренда в популярных высотках дорожает быстрее, чем в других офисах Сити, сообщает Bloomberg. Премия по сравнению со средними расценками в Сити составляет 8,3% (данные Knight Frank). «Небоскребы получают премиальные арендные ставки, поскольку офисы стали частью маркетинговой стратегии некоторых фирм, - отмечает аналитик Knight Frank Джеймс Робертс. - Они ценят вау-фактор, когда можно пригласить клиента в переговорную с панорамным видом на город».

Планы построить кластер из небоскребов в восточной части Сити были еще до кризиса: знаменитый Gherkin («Огурец») в апреле отметил 10-летие. Но в кризис, когда не было ни арендаторов, ни банковского финансирования, эти планы были заморожены.

Впрочем, рынок ожил довольно скоро. С 2011 г. стоимость аренды в небоскребах Сити увеличилась на 13,6% до 700 фунтов ($968) за 1 кв. м (данные Knight Frank). В других зданиях Сити рост составил 9% - до 646 фунтов. В Мейфэре и Сент-Джеймсе самые дорогие офисы в мире - до 1076 фунтов ($1815) за 1 кв. м в год. В 2013 г. в Сити было сдано 650 000 кв. м под кабинеты - рекордный результат за последние 13 лет.

В июне должно быть завершено строительство 47-этажного Cheesegrater (букв. «Терка для сыра»). Более половины офисов, расположенных в нем, уже сдано в среднем по 780 фунтов ($1316) за 1 кв. м, сообщила British Land, строящая эту высотку. Компании «хотят располагаться в культовых зданиях, известных не только в своем городе, но и в глобальном масштабе», говорит начальник лондонского лизингового отдела British Land Пол Берджесс. Land Securities и Canary Wharf Group, строящие 155-метровый Walkie Talkie («Рация»), уже заключили соглашение на сдачу в аренду 90% площади небоскреба. «Британская экономика восстанавливается, и компании планируют увеличивать штат, - говорит Робертс. - Уже в этом году офисные помещения могут быть в дефиците».

Например, в мае компания salesforce.com, лидер в области CRM-решений, увеличила площадь офиса в башне Heron Tower до 7127 кв. м, заняв с 26-го по 31-й этаж и став самым крупным арендатором в 46-этажной башне (высотой 230 м). По договору компания получила право изменить название здания на Salesforce Tower. О сделке сообщила Cushman & Wakefield.

Henderson Global Investors недавно получила разрешение на строительство в Лондоне офисного комплекса Gotham City («Готам Сити»), W.R. Berkley планирует без помощи инвесторов возвести высотку Scalpel («Скальпель»). Brookfield Office Properties построит два небоскреба рядом со ст. м. «Ливерпуль-стрит». Всего в Лондоне строится 236 новых высоток, и 80% из них будут жилыми зданиями (данные New London Architecture).

Gherkin не справился с долгами

180-метровый Gherkin, ставший одним из символов Лондона, отметил 10-летие началом конкурсного производства. Кредиторы наняли Deloitte, которая должна подготовить здание к продаже. В Gherkin расположены офисы страховой компании Swiss Re и британского банка Standard Chartered. Уровень заполняемости здания - 99%.

В 2006 г. IVG Immobilien и Evans Randall купили Gherkin у страховой компании Swiss Re за 600 млн фунтов, из которых 400 млн фунтов были заемными. Кредит дал синдикат банков во главе с Bayerische Landesbank. Часть ссуды была в швейцарских франках, и хеджировать риски по нему IVG не стала. С 2007 г. франк подорожал к британскому фунту на 63%, и было нарушено максимально допустимое соотношение суммы кредитных средств к стоимости здания. В 2013 г. сама IVG объявила о несостоятельности. В марте часть ее бизнеса, включая долю в Gherkin, купили фонды прямых инвестиций, в том числе фонды Deutsche Fonds Holding. «Старшие кредиторы долго не хотели назначать конкурсного управляющего, но поняли, что у них не остается выбора из-за непрекращающихся дефолтов, эта проблема сохраняется уже пять лет», - отмечает партнер Deloitte Невилл Кан.

«Спрос на это здание будет большим, - полагает гендиректор Development Securities Майкл Маркс. - Инвесторы сейчас купаются в деньгах» (цитата по Bloomberg). По его данным, наибольший интерес будет со стороны инвесторов из Северной Америки, Азии и с Ближнего Востока.

Gherkin не сразу стал культовым зданием. Поначалу скептического отношения тоже хватало. «Архитекторы не создают культовых зданий, - говорит бывший архитектор лондонского Сити Питер Рис. - Публика приняла Gherkin и сделала символом города». Но из-за круглой формы, которая и сделала его столь популярным, Gherkin может быть оценен дешевле менее именитых небоскребов. «В здании круглой формы труднее эффективно использовать пространство», - объясняет Маркс.

После падения стены

В Берлине бум на высотки, поскольку предложение жилья в столице бывшей ГДР не успевает за спросом. В 2011-2012 гг. население Берлина увеличилось на 41 324 человека (1,5%), за первое полугодие 2013 г. - еще на 19 000. Строительство жилья на подъеме, но пока не успевает за спросом. Незанятых жилых помещений в Берлине сейчас менее 2% (оценка JLL). «К 2030 г. в Берлине будет на 250 000 жителей больше, чем сейчас, - говорит представитель берлинского правительства Регула Люшер. - Нам действительно нужно жилье».

В 2015 г. хьюстонская Hines начнет строительство 150-метрового здания на Александрплац. Еще одну высотку там же намерен построить российский девелопер MonArch, рассказали WSJ люди, знакомые с этим вопросом. Streletzki Gruppe включила в планы возведение 176-метрового здания, часть которого будет жилой.

MonArch с 2012 г. строит жилье в Берлине и планирует экспансию в других городах Германии и ЕС. Окончательная цена за участок земли на Александрплац будет около 30 млн евро, рассказали WSJ люди, знакомые с условиями сделки. «Мы работаем над решением этого вопроса», - говорит представитель владельцев участка - португальской Sonae Sierra и французской Fonciere Euris. MonArch свои планы в Берлине не комментирует.

«После 20-летнего перерыва Берлин снова растет, - говорит управляющий директор Hines Germany Кристоф Решке. - Впервые за много лет его экономика обгоняет другие немецкие города и приток жителей увеличивается». Но планы по строительству небоскребов нравятся далеко не всем. Такое жилье по карману лишь богатым покупателям и арендаторам и не решит жилищные проблемы остальных жителей, вынужденных из-за высоких цен уезжать из города. Еще один популярный аргумент - небоскребы плохо вписываются в традиционную низкоэтажную застройку Берлина. Проект Hines «был бы уместен в Дубае или Абу-Даби», говорит архитектор Ханс Коллхофф, разрабатывавший план Александрплац в 1993 г.: «К Берлину он никакого отношения не имеет».

В финансовом центре Германии - Франкфурте находится второе по высоте здание в Европе: в 259-метровом здании расположен офис Commerzbank. В Берлине же, если не брать в расчет телевизионные вышки, самое высокое здание - 125-метровый отель Park Inn, построенный еще в период ГДР, в 1960 г.

В 1993 г., вскоре после объединения Германии, был создан мастер-план, предполагавший трансформацию Александрплац и строительство на ней 10 150-метровых зданий. Из-за недостатка финансирования он так и не был реализован. Теперь девелоперы наверстывают упущенное и возрождают квартал, бывший центром ночной жизни Берлина еще в 1920-е гг. «Спрос на жилье выше всего в центре Берлина, а Александрплац - его сердце, - говорит Решке. - Это просто правильное место и правильное время». По словам Люшер, небоскребы появятся только на Александрплац и Курфюрстендамм. «Прекрасно, что в центре есть два места, где можно можно построить высотки, но, думаю, мы этим и ограничимся, для линии застройки это нехорошо», - отмечает она.

Самый высокий в мире

Kingdom Tower в Джидде (Саудовская Аравия), который должен стать самым высоким зданием в мире, рассчитывает получить финансирование до конца июня, сообщил гендиректор проекта Муниб Хаммуд. Деньги нужны на продолжение строительства. Переговоры идут с саудовским Alinma Bank, консультирует девелопера BNP Paribas. О запрашиваемых суммах не сообщается.

Девелопер Jeddah Economic, строящий Kingdom Tower, ищет финансирование с апреля 2012 г., рассказали Bloomberg люди, знакомые с этим вопросом. «Когда я пришел в этот проект в сентябре 2013 г., люди вокруг спрашивали, жив ли он, - рассказывает Хамуд. - Но сейчас мы активно работаем».

Инвестиционная компания саудовского принца Альвалида бин-Талаля Kingdom Holding и ее партнеры, включая девелоперскую Saudi Binladen Group, вложили в Kingdom Tower 8,7 млрд риалов ($2,3 млрд) и сейчас пытаются найти инвесторов, отмечает Хаммуд. По его словам, ссуда нужна на 5-7 лет. На строительство Kingdom Tower понадобится еще 6 млрд риалов. «Мы думаем о размещении облигаций, но для этого нужно показать прибыль и доходы, и мы работаем над этим», - говорит Хаммуд. Подземные работы уже завершены, отмечает он.

В небоскребе высотой более 1000 м разместятся отель Four Seasons, жилые помещения, офисы и самая высокая смотровая площадка в мире на 157-м этаже.

Проект разработан чикагским архитектором Адрианом Смитом, который был также автором 828-метрового здания Burj Khalifa, построенного в Дубае в 2010 г.