Статья опубликована в № 3614 от 23.06.2014 под заголовком: Площадки для развития: Найти резидента

Площадки для развития: Найти резидента

Индустриальные парки как способ размещения нескольких предприятий на одной подготовленной территории заняли пусть небольшую, но самостоятельную нишу в реальном секторе экономики России.
  • Наталия Крол
Это наши резиденты

Илья Веселов, генеральный директор государственного автономного учреждения «Агентство регионального развития Калужской области»:. - Изначально руководством региона был задан комплексный подход к созданию благоприятных условий для размещения новых производств. Корпорация развития Калужской области занималась подготовкой инфраструктуры индустриальных парков: дороги, инженерные сети, энергетические мощности - все создавалось с нуля. Одновременно шел и процесс привлечения инвесторов, создания для них комфортных условий и выгодных предложений для размещения. То есть нельзя сказать, что сначала были полностью созданы парки, и только затем появились первые инвесторы. Наоборот, именно благодаря взаимодействию с новыми партнерами, особенно иностранными, получилось создать максимально комфортную инфраструктуру для бизнеса и производств. Первые подтверждения успешности реализации такого масштабного проекта регион получил с приходом таких инвесторов, как «Фольксваген», «Самсунг». Сейчас среди резидентов - «Фольксваген», «Вольво», «Пежо-Ситроен-Митсубиши», НЛМК, «Континентал», «Фуяо гласс», «Астра-Зенека», «Берлин-Хеми» и многие другие мировые бренды. Всего на территории индустриальных парков области реализуется 88 инвестпроектов. За время активной инвестиционной политики было создано более 25 тысяч новых рабочих мест, как раз большая часть их них - на предприятиях, расположенных в индустриальных парках. Если взглянуть на карту их расположения, то видно, что они не сосредоточенны в одном месте, а охватывают наиболее густонаселенные районы области. Территории развиваются, рабочие места создаются, благосостояние населения растет. Калужские индустриальные парки в большинстве - это гринфилды. То есть мы не говорим о компаниях как об арендаторах. Это наши резиденты.

Спроса хватит на 6-8 лет

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований филиала JLL в Санкт-Петербурге:. - В Петербурге и прилегающих районах Ленобласти в активной стадии находятся 10 индустриальных парков (из 27 заявленных). Наиболее развитые - «Марьино» (девелопер «ВТБ Капитал управление активами») и Greenstate (девелопер YIT), однако и стоимость земли в них, соответственно, наиболее высокая. Некоторые производственные компании рассматривают и просто приобретение земельного участка с неопределенной перспективой подключения к сетям, но гораздо дешевле. Объемы спроса невелики, за крупных резидентов идет конкуренция не только между Петербургом и областью, но и с другими регионами. К сожалению, Петербург все чаще проигрывает в этой борьбе. Оператор ИП должен уметь работать не только с крупными резидентами, но и с небольшими компаниями, которым нужны участки до 1-1,5 га. При текущих невысоких объемах поглощения земель в индустриальных парках, существующего запаса хватит на 6-8 лет. Поэтому девелоперу не стоит рассчитывать на окупаемость за 3-5 лет. Скорее надо рассуждать о том, насколько быстро можно окупить вложения в развитие инженерной и транспортной инфраструктуры. В любом случае речь должна идти о 10-летнем горизонте планирования. А в идеале необходимо тесно координировать свои действия с действиями городского и областного правительства, для обсуждения вопросов различных льгот при привлечении резидентов.

С чем сравнивать

В Великобритании в среднем застройщик получает до 30% на весь проект, на создание которого уходит около двух лет, сравнивает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость. В России информации об окупаемости парков в открытом доступе нет, но Индриксонс считает, что российский застройщик не возьмется за проект без уверенности, что сможет заработать 50-70% с проекта (при том же сроке реализации в два года). Рентная доходность в стабильных странах Западной Европы и в России вполне сопоставима - 10% в валюте, - рассуждает эксперт. Однако риски - политические, экономические - не сравнимы: «В той же Великобритании индустриальные парки еще никто и никогда не забирал и рейдерством не занимался, а в России это явление существует».

Уже можно говорить о некоторых результатах. Это тем более актуально, что политические дискуссии последнего времени стали все чаще затрагивать производственную тему: разлад в отношениях с Западом заставляет задуматься о развитии собственных возможностей.

Статистика и терминология

Впервые в РФ термин «индустриальный парк» прозвучал в 2007-2008 гг., считают специалисты Knight Frank & CIS, ссылаясь на данные Ассоциации индустриальных парков (АИП). Вячеслав Холопов, партнер Knight Frank, называет наиболее активным периодом их создания 2009-2012 гг.: до этого времени «парки» чаще всего представляли собой пустыри, иногда даже не переведенные из категории сельхозземель.

По данным консалтинговой компании EY, сейчас в России (без учета Московского региона) насчитывается более 200 действующих и проектируемых индустриальных парков, техно- и логопарков и особых экономических зон (ОЭЗ) в 58 регионах. По подсчетам АИП, в 2013 г. было 80 парков (36 действующих, 44 - на стадии строительства). Действующие объединяют примерно 958 резидентов разных отраслей. Наибольшее число парков, по данным EY, насчитывается в Московском и Петербургском регионах (15 в Ленобласти и 13 в СПб), Калужской, Тульской областях, Ставропольском крае и Республике Татарстан. «Калужская и Ленинградская области были среди регионов-пионеров, принявших первые инвестиции, - комментирует Ольга Архангельская, партнер компании. - Их позитивный имидж сохраняется и сегодня, поскольку власти продолжают создавать новые площадки. Однако требования инвесторов растут, в успешных областях возникают болезни роста, в частности недостаток кадров и, как следствие, высокая стоимость рабочей силы и конкуренция за сотрудников, недостаточность социальной инфраструктуры (жилья, детских садов, медицинских учреждений, гостиниц и т. д.). Но подобные проблемы только стимулируют дальнейшее развитие этих регионов».

«Политика создания индустриальных парков оправдала себя: развиваются не только производства, развиваются целые территории, - уверен гендиректор Агентства регионального развития Калужской области Илья Веселов. - Первые парки, в Ворсинино и Грабцево, появились в 2006 г., сейчас в области их 10 (7 из них находятся по управлением Корпорации развития Калужской области - государственного девелопера). На 1 руб., вложенный в создание инфраструктуры, сегодня регион получает 1,2 руб. доходов. Из доходов консолидированного бюджета за 2013 г. 15,4% приходится на предприятия «новой экономики», и процесс прихода новых инвесторов непрерывен. В настоящее время из 6208 га для размещения предлагается 2622 га. По оценке Веселова, примерно треть инвесторов представляют российский капитал.

Крупнейшие, более 1000 га, парки - во Владимирской, Вологодской, Воронежской, Калужской, Ленинградской, Новосибирской, Ростовской, Саратовской, Свердловской и Тульской областях, Краснодарском крае, республиках Марий Эл и Татарстан.

В российском законодательстве точного определения для индустриального парка не выработано. По словам юриста Романа Джапаридзе, партнера Tenzor Consulting Group, часто в обиходе так называют ОЭЗ, созданные без привлечения федеральных средств. Нет федерального закона об индустриальных парках (закон об ОЭЗ есть). Как правило, регионы, инициирующие такой проект, принимают закон на уровне субъекта Федерации и по собственному разумению.

Принятие единого федерального закона об индустриальных парках поможет избежать бюрократических проволочек и противоречий, унифицировать требования к участникам таких правоотношений - резидентам, управляющим компаниям, власти субъекта и др., уверен Джапаридзе.

Лидирует Подмосковье

Самый интересный для инвесторов регион - Москва и Московская область. Власти Подмосковья заявляют, что возлагают большие надежды на проекты парков для промышленного производства, даже несмотря на дороговизну подмосковной земли. «Это не только количество создаваемых мест, но и качество, а самое главное - стабильность экономического развития региона», - заявил Денис Буцаев, министр инвестиций и инноваций МО.

На сегодняшний день, по данным Корпорации развития Московской области, в регионе заявлено более 60 индустриальных парков, в основном это частные проекты на стадии планирования. «В ряде случаев это просто земельные участки, не подготовленные инфраструктурно, без управляющей компании», - уточняет Тарас Рыжук, заместитель гендиректора корпорации. Но качественные проекты, подготовленные частными УК, востребованы на рынке, несмотря на существенно более высокие цены аренды по сравнению с соседними регионами. Например, в подмосковных «Озерах» 1 кв. м сдается за 350 руб. в месяц, а в «Ставрово» Владимирской области - за 120 руб.

По данным компании «Гео девелопмент», из официально заявленных 60 индустриальных площадок в Московской области реально существует лишь 16, а работает не более восьми. Пока 60% их резидентов - зарубежные компании, хотя доля отечественных производителей растет. Отраслевой спрос сосредоточен в сфере производства продуктов питания, стройматериалов, машиностроения. Также востребованы сервисные станции для обслуживания производств, различного рода техники. Запросы на исследовательские и высокотехнологичные проекты носят единичный характер.

Неравный бой

По данным областных чиновников, сейчас готовятся к вводу в эксплуатацию четыре государственных индустриальных парка. «Они будут сделаны с непосредственным участием бюджета и административного ресурса Московской области, - говорит Буцаев. - Это должно позволить нашим коллегам, которые создают частные парки, более интенсивно привлекать инвесторов на территорию Подмосковья».

Уже определен ряд площадок под государственные парки - в Наро-Фоминском, Каширском, Сергиево-Посадском районах. Один из пилотных - индустриальный парк «Есипово» в Солнечногорском районе в 30 км от МКАД - занимает около 300 га. Проект находится на стадии планирования, проводятся инженерные изыскания, разработана предварительная схема функционального зонирования участка. «Государственные парки ни в коем случае не являются конкурентами частных проектов, - подчеркивает Буцаев. - Мало того, один из тех парков, который в настоящий момент создан в Подмосковье, находится в частной собственности, но в оперативном управлении области».

Бизнес оценивает проблему соперничества с госпроектами иначе. Холопов считает, что конкуренция, конечно, должна быть, особенно в том, что касается комфорта резидентов. «Однако должны быть единые условия, не позволяющие государственным паркам получать какие-то дополнительные преимущества по сравнению с частными», - уверен он.

В парках с госучастием (их примерно 38% от общего числа) наличие административного ресурса облегчает процесс получения субсидий, оформление кредита, для резидентов вводятся разнообразные формы налоговых льгот, в то время как в частных парках такие послабления отсутствуют. Стоимость участков под государственные индустриальные парки, как правило, ниже, чем под частные. Государственные зачастую обеспечиваются коммуникациями за счет федеральных программ и местных бюджетов. Они в большей степени нацелены на привлечение крупного якорного арендатора, частные - на размещение малых и средних предприятий.

Конкурируют проекты и за налоговые льготы - частным паркам еще приходится доказывать, что они имеют право на них. И, конечно, потенциальный инвестор получит от местных администраций больший объем информации о государственных парках, нежели о частных.

Парковые проблемы

Потенциальные преимущества размещения производства в индустриальных парках - это возможность быстрых согласований и получения исходно-разрешительной документации на строительство, снижение сроков размещения на площадке производства с 2-3 лет (при самостоятельном строительстве предприятия) до 12 месяцев, возможность подключиться к подготовленной инженерной инфраструктуре без необходимости искать свободные мощности. А также отсутствие административных барьеров, наличие единого оператора, который берет на себя решение бытовых проблем, таких как вывоз мусора, уборка территории, обслуживание сетей и т. д. Более того, индустриальный парк, сформированный должным образом, облегчает доступ к трудовыми ресурсам.

«В «Дега кластер Ногинск» (270 га, 29 км от МКАД) построили собственную ТЭЦ на 30 МВт с возможностью увеличения мощности до 100 МВт. Это дает возможность получать электроэнергию и тепло одновременно, подключать новое предприятие к электросети моментально, без больших затрат и длительных согласований», - рассказывает, например, Валерий Прокопович, гендиректор Dega Market (входит в холдинг Dega Group).

Если крупные игроки в состоянии самостоятельно решать многие задачи, то для малого и среднего бизнеса, на который в первую очередь ориентированы парки, стоимость услуг может быть слишком высока по сравнению с получаемыми выгодами, считает Данил Петров, гендиректор компании «Промзона» (входит в «Гео девелопмент»). В результате, по данным АИП, из 200 производств, открытых в России за последний год, только 20 находятся на «парковой» территории. Решение, на взгляд Петрова, лежит в оптимизации затрат девелопера, что обеспечит снижение цены, и гибкой системе рассрочек, кредитования и постепенной оплаты: «Таким образом, чтобы это было выгодно резиденту и комфортно собственнику».

По мнению Прокоповича, становится востребованной услуга build-to-suit for lease: «Резидент выбирает участок на территории парка, вносит 30% от суммы проекта и после ввода в эксплуатацию может либо выкупить объект в собственность, либо оставшиеся 70% выплачивать за 5-10 лет в зависимости от бизнес-плана. Платежи по схеме build-to-suit for lease выплачиваются вместо арендной ставки».

Особые зоны

Чтобы придать динамику процессу, в Министерстве экономического развития РФ готовят ряд законодательных инициатив. Пресс-служба министерства сообщает, что в феврале 2014 г. Минэкономразвития направило в правительство законопроект о внесении изменений в федеральный закон «Об особых экономических зонах в Российской Федерации». Законопроект предусматривает меры господдержки, в частности, по возмещению инвесторам затрат на создание инфраструктуры в региональных ОЭЗ. Инвесторам предложат механизм отложенных платежей: освобождение от уплаты ряда налогов до тех пор, пока проект выйдет на самоокупаемость, или затраты на организацию парка будут возмещены из бюджета. Это позволит снизить госрасходы на строительство инфраструктуры и в целом поддержать деловую и инвестиционную активность в регионах, рассчитывают авторы законопроекта.

Председатель совета директоров холдинга Key Partner & Intesco Сергей Качаев считает, что в последнее время произошел прорыв: предлагается все больше инструментов поддержки создания и развития индустриальных парков и развития проектов резидентов. В моногородах, например, по инициативе Минпромторга предлагается субсидировать процентную ставку на создание инфраструктуры и недвижимости в индустриальных парках. В регионах парки будут приравнены по льготам к ОЭЗ.

Часть индустриальных парков уже находится на территориях ОЭЗ. Сейчас таких территорий в России насчитывается 17, четыре их них относятся к ОЭЗ производственного типа. Если парки наделяют резидента рядом льгот по налогу на аренду земли, на имущество, на прибыль, то ОЭЗ добавляет к этому списку льготы на таможенные сборы. Это особенно актуально для компаний, ориентированных на вывоз готового товара из страны или ввоз оборудования.

В ОЭЗ «Людиново» в Калужской области, например, для производств машин и оборудования, автокомпонентов, деревообработки налог на прибыль до 2017 г. нулевой, а с 2018 по 2020 г. составит 3%, говорит Веселов. Есть возможность на 10 лет освободиться от налога на имущество и на 5 лет от земельного налога. Для резидентов парки также предоставляют налоговые преференции. «Но больше всего инвесторы, особенно иностранные, ценят не льготы, а наличие безбарьерной бизнес-среды в регионе: отсутствие проволочек при регистрации собственности, минимальное количество проверок, максимально быстрое лицензирование проекта и полное консультационное сопровождение «от заявки до завода», - описывает Веселов.

В ОЭЗ «Алабуга» (Татарстан), вошедшей, по оценкам JLL, в число 40 крупнейших промышленных территорий мира, уже открыли или готовят открытие производств 42 резидента из разных стран. В основном это крупные производители, работающие в отрасли машиностроения, обработки, выпуска товаров повседневного спроса и проч.

В скором времени в ОЭЗ «Алабуга» заработают и два индустриальных парка. Первый - «Синергия», площадь которого составит 24 000 кв. м. По словам Сергея Алексеева, начальника отдела перспективных проектов «Алабуги», летом текущего года объект будет введен в эксплуатацию. Строительство производственного бокса высотой 13,2 м обошлось управляющей компании ОЭЗ (ОАО «ОЭЗ ППТ «Алабуга»), на средства которой строится парк, в 1 млрд руб. Еще до сдачи объекта велась и продолжается работа по поиску арендаторов. Первые три компании (с объемом инвестиций до 500 млн руб. и численностью рабочих в 50 человек) заключили соглашения и занимаются монтажом оборудования. Согласно бизнес-плану развития парка до конца года планируется заполнить его арендаторами на 50% (как ранее писали «Ведомости», в 2011 г., начиная работу над проектом, компания была уверена, что заполнит парк уже в 2013 г.). Аренда 1 кв. м обойдется в 400 руб. в месяц. «Синергия» - резидент «Алабуги», окупить проект компания рассчитывает за 3-6 лет.

Но работать в «Алабуге» могут и те, кто не планирует получать статус резидента, для чего требуется вложить в собственный проект не менее 3 млн евро, или относится к числу компаний-производителей. Так, девелоперская компания «Евразия Алабуга» строит индустриальный парк A Plus Development площадью 200 000 кв. м, рассчитанный на 20 арендаторов. Стройку начали в январе, примерно через год объект будет введен в эксплуатацию. Заполнить производственный комплекс планируется за 3-4 года. У компании уже есть несколько парков - в Санкт-Петербурге, Перми, Екатеринбурге, Волгограде. До конца 2015 г. планируется открыть 15 парков. В действующих 80% производителей имеет зарубежные корни.

«Рассчитать бизнес-план для индустриального парка достаточно трудно, - говорит Холопов. - В случае успеха, по нашим оценкам, срок окупаемости частных проектов - около 10 лет. С учетом инженерной инфраструктуры затраты могут составлять $1-1,5 млн на 1 га». О 10-летнем горизонте планирования говорит Владислав Фадеев из филиала JLL в Санкт-Петербурге. По оценке питерской ГК «Олимп 2000» (ИП «Мариенбург» в Гатчинском районе), затраты на инженерную подготовку 35 га могут составить около 5 млрд. руб.

Петр Гавырин, гендиректор A Plus Development, признает, что после 2012 г. находить арендаторов становится сложнее: в силу изменившейся налоговой нагрузки многие компании ушли с рынка. По новым проектам приходится корректировать бизнес-планы, уменьшая ставку аренды, что приведет к снижению доходности примерно на 10%. Затухание спроса с осени прошлого года заметили и в парке «Марьино», одном из наиболее развитых проектов в Ленобласти.

Секрет их привлекательности

Сергей Белошапко, коммерческий директор «Лафарж Калуга»:

- «Резидент ожидает, что девелопер заранее и за свой счет сделает за него часть работы по строительно-согласовательной части. В идеале должны быть готовы пакет геотехнической документации (результаты изысканий геодезических, геологических, экологических, археологических, анализ состава вод и проч.), генплан поселения, ПЗЗ, ППТ парка, заранее проведено квартальное межевание территории, официально зарезервированы лимиты инженерной инфраструктуры по оптовым ценам, начато проектирование и строительство внешних сетей, определены группы проверенных подрядчиков (сводки их расценок на основные виды работ), а также предусмотрены налоговые льготы и иные меры господдержки для резидентов.

Не промзона

Валерий Прокопович, гендиректор Dega Market:

- «В «Дега кластер Ногинск» мы отошли от стандартного понятия промзоны и уделяем достаточное внимание социальной составляющей. Это промышленный кластер для работы и жизни, в котором более 7000 рабочих мест. Мы построили жилой комплекс для сотрудников, будем строить бизнес-центр и фитнес-клуб, предполагается строительство картинг-центра. Ведутся переговоры с правительством Московской области по созданию обучающего центра на территории парка. Новый проект - специальный кластер «Аллегра» в сердце парка, с площадками для размещения предприятий малого бизнеса. За пять лет без поддержки государства Dega Group сумела привлечь 1,5 млрд евро инвестиций.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать