На асфальте: Мультипликатор проблем

О предстоящем ужесточении условий финансисты говорят неохотно, но это, по-видимому, неизбежная мера. Она обусловлена проблемами с ликвидностью (после закрытия западных ресурсов для лидеров рынка - Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка) и увеличением рисков (непредсказуемость состояния экономики, уровня инфляции и проч.). Осенью можно ожидать роста ипотечных ставок в среднем по рынку на 0,5-1%, считает Константин Мурашкин. Также весьма вероятно сворачивание программ ипотечного кредитования «по двум документам» - они рассчитаны на заемщиков с более высоким уровнем риска (собственников бизнеса, индивидуальных предпринимателей и проч.).

С начала года на петербургском рынке новостроек финансовая нестабильность, колебания курса, Крым - все выталкивало свободные деньги петербуржцев в сферу недвижимости. Спрос на строящееся жилье достиг рекордных отметок. Девелоперы отчитывались о росте продаж на 30-40%. В ЦРП «Петербургская недвижимость» в январе, феврале и марте регистрировали по 2000 сделок с новостройками - почти столько же, сколько в традиционно ажиотажном декабре. Пик пришелся на март - апрель. «Если продажи в апреле взять за 100%, то май принес нам 61%, июнь - 64%, июль - 85%», - говорит Глеб Гринблат, директор компании «Адвекс. Новостройки».

За шесть месяцев 2014 г. введено в эксплуатацию 24 903 квартиры, чуть более 1,4 млн кв. м. «В сравнении с показателями трех предыдущих лет ввод жилья увеличился практически в 1,5 раза», - констатирует председатель комитета по строительству Михаил Демиденко. За семь месяцев - уже 30 454 квартиры, почти 1,75 млн кв. м. То есть рост. По данным аналитиков АН «Итака», до конца текущего года застройщики планируют ввести в эксплуатацию 1,8 млн кв. м в Петербурге и 1,5 млн кв. м в пригородах и Ленинградской области.

Количество сделок с готовым жильем тоже возросло: 36 788 за шесть месяцев 2013 г., 46 869 за тот же период 2014 г. - 127,4%. Но есть и тревожные звоночки. Например, регистрация прав по договорам долевого участия сократилась: 8414 квартир перешло к собственникам в первом полугодии 2013 г., 6925 - в 2014 г. (82,3%). Это можно списать на неспешность петербургских регистрационных служб, на то, что существенную долю застройки составляют ЖСК, что более трети квартир в строящихся домах петербуржцы покупают в Ленобласти.

Цены менялись в пределах инфляции. Сейчас квартиру в новостройке (в обжитых районах Петербурга) можно приобрести за 80 000-100 000 руб. за 1 кв. м, на окраинах и в ближней Ленобласти - за 50 000-70 000 руб. Весенний спрос активно поддерживался новым предложением. По данным Knight Frank SPb, летом был установлен рекорд: совокупный объем новостроек в Петербурге и пригородных районах достиг 13 млн кв. м. Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» дает более скромные цифры - около 9 млн кв. м, но это все равно максимальный показатель за всю историю рынка. Перелом в настроениях покупателей произошел в августе.

Оптимисты и скептики

«Падение продаж - факт; что это произойдет, было понятно уже весной - любой ажиотаж конечен. Сейчас друг на друга накладываются два сценария. С одной стороны, спад активности после перегрева, с другой - экономика в рецессии и последние события ее только усугубляют, - говорит Николай Пашков, руководитель Knight Frank SPb. - Наложение этих негативных тенденций может иметь кумулятивный эффект». Спад покупательской активности подтверждает Сергей Галалу, гендиректор АН «Итака»: «Строительная отрасль понесет потери. Какие именно, сейчас судить сложно. Колоссальный объем строительства, характерный сейчас для петербургского рынка, позволяет надеяться, что радикального спада не будет».

По мнению Глеба Гринблата, в ситуации спада наиболее вероятна уже знакомая по предыдущим кризисам ситуация: пострадают в первую очередь те компании, у которых выше уровень закредитованности (включая и долю средств дольщиков в бюджете проекта). «Закредитованная компания - не значит несостоятельная или ненадежная, - уточняет Гринблат. - Часто именно развивающиеся фирмы более активно используют кредитные средства. Просто порог закредитованности, безопасный на растущем рынке, может стать критическим на падающем. В зоне риска могут оказаться и большие, надежные застройщики».

Представители девелоперских фирм настроены более оптимистично, чем консультанты и риэлторы. Анжелика Альшаева, директор по продажам и маркетингу «Ленстройтреста», полагает, что понижение спроса носит сезонный характер: «Месяцы с мая по август - низкий сезон для застройщиков, но сказать, что рынок жилья стоит, нельзя, происходят сделки. В «Ленстройтресте», например, показатели этого лета лучше прошлогодних, и на данный момент предпосылок к прогнозированию кризиса у нас нет. Показательным с точки зрения спроса будет сентябрь». В «Ленстройтресте» зафиксировали «тенденцию к увеличению входящих обращений» и делают оптимистичные прогнозы на осенний сезон.

Похожие оценки ситуации дает и Mirland Development Corporation. «Если сравнивать с прошлым годом, продажи в нашем проекте «Триумф парк» выросли, - отмечает гендиректор Mirland Роман Розенталь. - Некоторое снижение произошло по отношению к аномально высокой активности I квартала 2014 г., но это скорее не спад как таковой, а возвращение в нормальное рабочее русло».

Эстонский девелопер Денис Вястрик, совладелец компании «Тареал» (фирма строит крупный малоэтажный комплекс «Ванино» под Петербургом), также напоминает: подъемы и спады чередуются, это нормальный процесс. В период от предыдущего кризиса (2008 г.) до нынешних неприятностей покупатель кардинально изменился, начал предъявлять серьезные требования к качеству застройки и прилегающих территорий и вообще «хочет, чтобы было как в Европе». Поэтому Вястрик полагает, что в случае развития негативных тенденций в зоне относительной безопасности окажутся те фирмы, которые предлагают наиболее современные проекты и решения и при этом удерживаются у нижней границы ценового диапазона.

Впрочем, девелоперам положено быть оптимистами. Например, в августе компания Setl City начала строительство масштабного комплекса в Каменке. Проект рассчитан на 12 лет, здесь планируют возвести примерно 1,3 млн кв. м жилья. По соседству работает ГК «СУ-155» (комплекс «Каменка», более 500 000 кв. м), неподалеку группа ЛСР начала продажи квартир в комплексе «Шуваловский» (более 400 000 кв. м).

Высококонкурентный рынок с большим (возможно, избыточным) объемом предложения подталкивает строителей к позитивным оценкам. По крайней мере, на публику.

Кредитная пружина

На протяжении последних полутора лет высокие показатели петербургского рынка жилья поддерживались опережающим ростом ипотеки. В Петербурге за 2013 г. было выдано 28 629 ипотечных и жилищных кредитов на общую сумму 66 млрд руб., в Ленобласти - 9005 кредитов на 16,8 млрд руб. Рост кредитования за прошлый год составил 28%. Кредитное ралли продолжалось и в 2014 г. По данным ЦБ, к началу лета петербуржцы задолжали банкам 465,5 млрд руб.

Еще одним фактором, стимулирующим спрос на жилищные кредиты, стало регулярное повышение ставок рефинансирования ЦБ. Возникло ощущение, что лавочка закрывается: деньги еще не подорожали, но понятно, что это вот-вот произойдет. В июле лидер ипотечного рынка - Сбербанк повысил ставки на 0,5-1%.

Определенное напряжение в этом сегменте создает рост просроченной задолженности. По ипотечным кредитам доля просрочки пока не так заметна. По розничным кредитам ситуация много хуже. И здесь возникают вопросы: ипотечные и потребительские кредиты берут разные люди или одни и те же? Многим ли приходится обслуживать несколько кредитов сразу? И главный: когда кончатся «хорошие» заемщики? Ведь если экономика не растет, доходы не растут, а кредитование увеличивается, это случится неизбежно.

«Никакого роста просроченной задолженности именно по ипотечным кредитам мы не фиксируем, - заявляет Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала «ВТБ 24». - Этот показатель по-прежнему составляет менее 1%. Хотя, безусловно, по беззалоговым кредитам увеличение задолженности сроком свыше 90 дней налицо». «Как правило, ипотечные клиенты имеют и другие кредиты, - говорит Константин Мурашкин, начальник отдела продаж северо-западного регионального центра Райффайзенбанка. - В массовом порядке - кредитные карты, реже - потребительский кредит или автокредит. Если долговая нагрузка является предельной, то при оформлении ипотечного кредита банк вправе требовать погашения задолженности по другому кредиту и/или закрытия кредитной карты».

Рост по итогам года будет, но более скромный, чем в 2013 г., - в пределах 15-20%. Соответственно, сократится и подпитка новых девелоперских проектов кредитными средствами. Интересно, что параллельно снижается и объем средств на депозитах: граждане все чаще предпочитают банковским вкладам и вложениям в недвижимость наличную валюту.

Туманные перспективы

Строительная отрасль весьма инерционна, а потребность в жилье относится к числу наиболее фундаментальных, минимально зависимых от внешних факторов. Очевидно, что в ближайшие полгода самой важной фигурой на рынке будет платежеспособный, уверенный в себе покупатель. Сергей Галалу полагает, что этой осенью конкуренция за него обострится.

Павел Андреев, руководитель компании Л1, уверен, что на рынке недвижимости любой спад порождает отложенный спрос. Так что вопрос только в продолжительности спада. «В зоне риска окажутся те, у кого в портфеле преобладают стройки на ранних-средних этапах. Лучше себя будут чувствовать те, у кого много готового жилья. У девелоперов, оказавшихся в сложной ситуации, три пути: перекредитоваться, снизить темп строительства или получить помощь от государства. В 2008 г. банки кредитовать практически отказались. А госпомощь носила очень выборочный и редкий характер», - напоминает Андреев.

По мнению Глеба Гринблата, у государства сейчас нет ни финансовых ресурсов для поддержки строительного комплекса, ни действующего механизма, чтобы такую поддержку осуществить.