Зарубежная недвижимость: Спрос и санкции

Но пока дешевеющий рубль и политическая неопределенность заставили покупателей из России взять паузу не только на домашнем рынке.

Лондон: кто успел, тот заработал

На лондонском рынке дорогой жилой недвижимости, где год назад среди иностранных инвесторов доминировали русские, сменился лидер, сообщает Bloomberg. По оценке Knight Frank, в январе - июле больше всего домов (6,7%) в престижных районах купили итальянцы. В среднем стоимость сделки составила 4,4 млн фунтов ($7,3 млн), больше всего сделок с домами и квартирами заключено в Найтсбридже, Челси и Южном Кенсингтоне.

На 2-м месте оказались французы, а совокупная доля инвесторов из стран ЕС составила рекордные 14,5% за 3,5 года. Высокий спрос со стороны инвесторов из ЕС связан с медленным восстановлением европейской экономики и началом рецессии в Италии - цены на лондонскую недвижимость растут гораздо быстрее.

За год, завершившийся в июне, недвижимость в Центральном Лондоне подорожала на 8,1% (данные Knight Frank). По оценке британского Национального жилищного общества, во II квартале цены на нее взлетели на 26% - это рекордный рост за последние 27 лет. С 2009 г. из-за политической нестабильности на Ближнем Востоке и подешевевшего в кризис фунта лондонское жилье премиум-сегмента подорожало на 70%, что и привлекало иностранцев. Дополнительным стимулом для состоятельных покупателей была возможность получить вид на жительство в Великобритании, инвестировав 1 млн фунтов (покупка жилья учитывается в этой сумме).

В 2013 г. те, кто получает доходы в рублях, заработали на лондонской недвижимости 33,8%, инвесторы с долларовыми доходами - 17,9%, инвесторы с доходами в фунтах - 7,5% (данные Knight Frank). С началом украинского конфликта из-за курсовой разницы русские покупатели фиксируют на лондонской недвижимости большую прибыль, чем остальные иностранцы.

Неудивительно, что риэлторы ждут усиления спроса из России на лондонские квадратные метры. «Мы наблюдаем приток капитала из России в Лондон из-за неопределенности в связи с российско-украинским конфликтом», - отмечает управляющий директор HiFX Крис Таунер.

По оценке JLL, российские инвестиции в лондонскую недвижимость в 2014 г. вырастут вчетверо. «С начала года богатые украинцы и русские ищут надежные гавани для сохранения капитала», - отмечает аналитик JLL Адам Шалли. В 2013 г. российские покупатели вложили в лондонское жилье 180 млн фунтов (данные Savills).

«Многие клиенты из России, которые только рассматривали возможность покупки жилья здесь, теперь быстро принимают решение и заключают сделку», - говорит директор Property Vision Роури Скейрисбрик. «Мы определенно видим рост числа российских и восточноевропейских покупателей, - соглашается Чарльз Макдоуэлл, занимающийся поиском жилья для богатых клиентов. - Особенно нервничают русские из-за усиления санкций».

Но санкции отпугивают лишь часть покупателей из России. «Люди говорят о санкциях, - отмечает управляющий директор London Relocation Consultancy Оксана Салфарли. - И, например, политики перестали покупать». Зато есть спрос со стороны владельцев нефтегазового и сельскохозяйственного бизнеса - с такими покупателями даже не было традиционного летнего затишья, добавляет она.

В первом полугодии доля русских покупателей на рынке дорогого жилья в Центральном Лондоне составила 4,1% - это на 1 процентный пункт меньше среднего показателя за пять лет (данные Knight Frank). Но в самых дорогих кварталах, например неподалеку от Букингемского дворца, «отмечается резкий рост спроса», говорит аналитик Knight Frank Том Билл. «Не всегда можно быть уверенным, что покупатель - русский олигарх, это трудно подтвердить, - отмечает аналитик JLL Роберт Штассен. - Но можно говорить о том, что русские были, есть и будут здесь до конца года». Есть также спрос на жилье в дорогих пригородах Лондона, офисы и торговые центры.

Британские особняки - русский «символ»

Не падает спрос в Великобритании на дорогие особняки, которые прочно ассоциируются с ультрабогатыми русскими. Четверть из 400 домов в «Сент-Джорджес хилл» (дорогой жилой комплекс в графстве Суррей) принадлежит выходцам из бывшего СССР. Это место ценится за эксклюзивность, хорошую охрану, близость к Лондону и хорошим частным школам. Дома здесь разные, но некоторые стоят более 18 млн фунтов. «Английский покупатель сочтет эти цены возмутительными», - отмечает директор девелоперской фирмы Octagon Гарет Уилкинс.

Вместо номеров на домах в «Сент-Джорджес хилл» - названия, имеющие отношение к спорту. Недавно за 9,5 млн фунтов был продан Saddle Stones. «Это дом на семью, совсем не дворец», - описывает директор Savills Пол Финнеган. В Saddle Stones есть кинозал, помещение для прислуги, лифт на восемь человек, а также бассейн, одновременно функционирующий как фонтан. Лужайка с чередующимися полосами темной и светлой травы - в идеальном состоянии.

Шикарные особняки - не единственное, что интересует русских покупателей, говорит агент LonGrad Роман Григорьев. Его компания работает с богатыми клиентами из России. «Недавно мы продали SPA и пару ресторанов», - отмечает он. Эти покупки - для жен и детей клиентов, добавляет Григорьев. По его словам, до введения санкций «русские покупали не задумываясь». Теперь думают больше, но все равно покупают.

Аренда по-английски

Спрос со стороны русских значительно вырос и на аренду жилья в Лондоне. По словам гендиректора London Central Portfolio Наоми Хитон, все больше выходцев из России стремятся снять жилье в культовых районах Центрального Лондона. «Больше всего среди наших клиентов российских студентов», - отмечает она. «На 1-м курсе, если только студенты не живут в колледже, они снимают жилье, а ко 2-му курсу родители им что-то покупают, и это становится трендом», - говорит управляющий Greene & Co Алекс Долли. По его словам, речь идет о детях богатых людей: «Финансово их очень хорошо поддерживают».

London Central Portfolio тоже ожидает роста спроса на аренду со стороны богатых русских покупателей, чью возможность покупать дорогое жилье ограничивают санкции. «Поскольку средний класс присылает детей сюда учиться, они будут пользоваться услугами частного сектора съемного жилья, - отмечает Хитон. - Покупки олигархов, которых сильнее всего затронут санкции, - это совсем другой рынок».

Манхэттен: китайское превосходство

На Манхэттене впервые за последние годы китайские покупатели вытеснили русских. К такому выводу пришел Reuters, опросив пятерку крупнейших риэлторских агентств. Китайцы вышли в лидеры и по количеству сделок, и по их стоимости. «Китайцы превосходят русских во всех сегментах этого рынка», - констатирует гендиректор Corcoran Group Памела Либман. Относительно того, кто занимает 2-е место, мнения разошлись - это либо русские, либо европейцы, либо южноафриканцы.

Китайцев привлекают цены. После того как лопнул пузырь на рынке жилья США, они так и не вернулись на предкризисный уровень. По сравнению с другими столицами Нью-Йорк дешев. Жилье премиум-сегмента в Гонконге стоит $44 000-54 000 за 1 кв. м, в Лондоне - $35 500-44 000, а на Манхэттене - $22 500-27 000 (данные Knight Frank).

«Русских покупателей больше нет, - говорит брокер Sotheby's International Никки Филд. - Они пропали сразу после начала конфликта вокруг Крыма».

В Лондоне в 2013 г. китайцы тоже обогнали русских. Они совершили 6% сделок от 1 млн фунтов на рынке жилья и стали лидером среди иностранных покупателей (данные Knight Frank). Доля русских покупателей составила 5,2%. «Российские покупатели - это рынок, приближающийся к насыщению, - отмечает аналитик Knight Frank Лайам Бейли. - Он и близко не сопоставим с ростом китайского спроса».

Европа: русские деньги уходят

Венская недвижимость - еще один давний фаворит у богатых русских и украинских покупателей. Особенно популярны центр и два зеленых района - Хитцинг и Деблинг. «Практически в каждом магазине в центральном районе хотя бы один сотрудник говорит по-русски», - отмечает агент по недвижимости Otto Immobilien Рихард Буксбаум. С 2000 г. цены на жилые метры в Вене в среднем выросли на 80% , в центре они доходят до 30 000 евро за 1 кв. м, и не в последнюю очередь к этому причастны иностранные инвесторы.

После начала украинского конфликта был небольшой всплеск интереса к венской жилой недвижимости, как было, например, во время кипрского кризиса, но сделок больше не стало, говорит Штефан Брезович из агентства недвижимости ORAG. «Здесь строгие антиотмывочные законы, нужно доказать источник происхождения денег, - отмечает он. - Поэтому быстро купить недвижимость трудно, особенно если покупатель не из ЕС».

Российский спрос снизился, отмечает и Буксбаум, но он объясняет это ослаблением рубля, а не геополитическими факторами. «Пока нет свидетельств, что русские выводят деньги, чтобы избежать санкций, - говорит он. - Хотя именно на недвижимость приходится большая часть их портфелей».

Другие эксперты видят связь между снизившимся спросом и санкциями. «Русские деньги мобильны и всегда ищут надежные гавани. Вена - надежная гавань, но санкции ЕС вызывают некоторую неопределенность в краткосрочной перспективе», - на условиях анонимности говорит известный венский риэлтор.

Внимательно следит за развитием украинского конфликта Испания. В последние годы вливания русского и украинского капитала очень помогли местному сектору жилой недвижимости, продолжительный кризис в котором тянет назад экономику всей страны. Испанские риэлторы опасаются, что из-за ослабления рубля местная недвижимость станет недоступной для русских покупателей. Новостной портал Spanish Property Insight сообщает, что риэлторские агентства фиксируют падение спроса со стороны русских покупателей.

Все же испанцы надеются на рост спроса - богатые русские и украинцы могут снова начать инвестировать в иностранные активы, чтобы уберечь деньги от дальнейших катаклизмов. Испания старается законодательно этот спрос поощрять. В 2013 г. она приняла закон «о золотой визе», позволяющий не гражданам ЕС получить вид на жительство в Испании при покупке недвижимости от 500 000 евро.

AiGroup, организатор выставок международной недвижимости в Петербурге и Москве, не видит уменьшения числа участников. Меньше посетителей, но те, кто все же приходит, имеют более серьезные планы на покупку и хотят совершить ее скорее, показывают данные aiGroup.

В Болгарии в первом полугодии сделок на рынке жилой недвижимости было на 64% больше, чем годом ранее, по данным риэлторской фирмы ERA Bulgaria. Из-за июньской паники на местном банковском рынке резко выросли продажи жилья в Софии. Но в курортных Варне и Бургасе покупатели из России совершали на 35% меньше покупок, чем годом ранее. Сейчас болгарское жилье находит покупателей быстро: в 2013 г. дома и квартиры в Софии, Варне и Бургасе продавалось за 120 дней, сейчас - в среднем за 66 дней.