Идеальный шторм приближается

Картина радужная: застройщики считают прибыли, покупателям есть из чего выбирать. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», ГК «Эталон» ввела в Петербурге 462 000 кв. м жилья, включая семь корпусов на Октябрьской набережной в ЖК «Ласточкино гнездо» (более 156 000 кв. м). Предприятия ОАО «Группа ЛСР» отчитались за ввод 446 000 кв. м. Почти 249 000 кв. м жилья завершила «Главстрой-СПб» (221 000 кв. м - в ЖК «Северная долина»). Фирма «ДальПитерстрой» сдала почти 187 000 кв. м; около 100 000 кв. м - Setl City. В последние несколько лет продолжается концентрация рынка: на первую пятерку застройщиков приходится более половины общего объема ввода жилья.

Прошедший год для петербургского рынка новостроек отметился двумя пиками. Сначала выросли продажи в марте - апреле: волна крымской эйфории совпала с ощущением, что рубли-то тем не менее лучше пристроить. Затем цены на нефть поехали вниз, а курс доллара - вверх, и в декабре этот цикл завершился черным вторником. Компании, работающие в сегменте масс-маркет, выполнили по 2-3 месячных плана продаж. Ночное заседание ЦБ и взлет учетной ставки подкосили ипотеку. Контуры новой рыночной реальности пока неясны.

Итоги года выглядят не просто благополучно - достигнуты рекордные отметки под стать олимпийским.

Мастерская рекордов

По вводу жилья Петербург опередил общероссийские показатели роста (кстати, тоже максимальные в новейшей истории): в России сдали 81 млн кв. м, это плюс 15% к прошлому году, в Петербурге - 3,26 млн кв. м жилья, плюс 26%. Застройщики ввели в эксплуатацию 206 многоквартирных домов на 52 930 квартир, 1653 индивидуальных дома, реконструировали пять объектов на 165 квартир. В Ленобласти за год сдали 1,6 млн кв. м жилья - на 20% больше, чем в 2013 г. Доля проектов комплексного освоения территорий составляет около 30% (более 40 жилых комплексов).

Средние цены на первичном рынке за год выросли: в обжитых районах - на 11,7%, в Ленобласти - на 4,2%. Декабрьский вклад в этом приросте весьма значителен: плюс 3,4% и плюс 2,5% соответственно.

Платежеспособный спрос превысил оптимистичные ожидания застройщиков. За год, по сведениям консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в городе и пригородной зоне девелоперы продали 5,16 млн кв. м в новостройках - на 32% больше, чем в 2013 г. Покупатели заключили договоры на 113 300 квартир - на 37,4% больше (сами квартиры, видимо, стали поменьше).

Но параллельно, даже несколько опережая ажиотажный спрос, росло предложение. За год на рынке появилось 304 новых адреса (в 2013 г. - 250), это 5,65 млн кв. м. В конце 2014 г. объем предложения жилья в многоквартирных домах в мегаполисе и прилегающих районах составил 4,13 млн кв. м (плюс 4% к 2013 г.). Из них на обжитые районы приходится 2,4 млн, в области - 1,49 млн и всего 0,25 млн - в петербургских пригородах (Курортный, Пушкинский, Петродворцовый районы). Общая площадь новостроек на конец декабря оценивалась в 9,55 млн кв. м (плюс 14% к прошлому году).

«В 2014 г. доля непроданного жилья в общем объеме рынка, несмотря на активное пополнение новыми объектами, снизилась до 42%», - отмечают в «Петербургской недвижимости». - В целом показатель в пределах 50% свидетельствует о стабильности на рынке».

С этой оценкой можно согласиться с поправкой - при условии, что и в этом году спрос будет так же расти или хотя бы сохранится на уровне 2014 г. Но в такой сценарий не верит ни один из специалистов.

«Накопления граждан попали в идеальный шторм. Наложилось несколько мощных негативных факторов, а недвижимость выглядела чуть ли не единственным безопасным убежищем, - говорит Максим Ельцов, гендиректор Первого ипотечного агентства. - Ипотека стала не столько способом улучшения жилищных условий, сколько полноценным инвестиционным инструментом. Теперь идеальный шторм приходит к строителям. Резко снизилось число ипотечных покупателей, которых было до 50%. Стало меньше и людей с деньгами - клиенты эконом-класса первыми теряют в доходах и отказываются от покупки. В то же время мы имеем рекордное количество новых проектов - многие застройщики исходили из предположения, что спрос будет расти».

Пауза в миноре

В январе наступило затишье. Банки пытались хотя бы примерно определить, какая процентная ставка снизит их риски до приемлемого уровня и не оттолкнет заемщиков. «В эконом-сегменте две трети сделок проходит с использованием ипотеки, - говорит Мария Голубева, гендиректор компании «Донк». - Недорогое жилье критически зависит от кредитования, первый взнос должен быть не более 20-30%».

Роль ипотеки была значимой не только в эконом-классе. «Например, в «Триумф парке» доля ипотечного кредитования в 2013-2014 гг. не менялась и составляла 40% от общего количества сделок, - сообщила Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland. - 15% - рассрочка, 45-100% - оплата собственными средствами».

Потенциальные заемщики тоже стали осторожнее. В «ВТБ 24» в январе 2013 г. было 1305 заявок, спустя год - 2549. В январе 2015 г. ипотеку стремились получить только 1011 человек.

Строители пытаются разобраться в новом масштабе цен. После черного вторника один из крупных застройщиков срочно купил лифтовое оборудование. Для одного корпуса - в пятницу за 35 млн руб. Для соседнего, такого же, - в понедельник за 52 млн. Меняются цены на конструкции и оборудование. Не обязательно на те позиции, которые поставляют из Европы. Арматуру производят в России, но падение рубля делает более выгодным экспорт.

В Петербурге с прошлого года девелоперы уже строят детские садики и школы за свой счет, а потом дарят их администрации. В январе несколько компаний объявили о готовности вложиться в проектирование и строительство дорог.

В январе власти Ленобласти приняли решение строить платную дорогу в обход Мурина и Нового Девяткина. Работы планируют завершить за три года. В ГЧП могут принять участие крупнейшие застройщики - ГК ЦДС, «Арсенал-недвижимость» и др. Конечно, это увеличит стоимость 1 кв. м, но без обеспечения транспортной доступности жилье продавать будет сложно. Аналогичная ситуация складывается в Кудрове, в Невском районе.

Еще одна зона неопределенности - региональные нормативы. Их обновленную версию должны принять в феврале. На 1000 жителей будет приходиться не 35 мест в детских садах, а 55. В школах - 120 мест вместо 115. «35 детей - это дополнительные затраты в 6000 руб. на 1 кв. м, - прикидывает девелопер Игорь Водопьянов, руководитель УК «Теорема». - 55 - это 10 000 руб. С учетом неприятностей с рублем удорожание строительства произойдет как минимум на 25% - уже 12 500 руб. Удорожание СМР - от 35 000 до 45 000 руб., стоимость земли - около 10 000 руб. в каждом квадратном метре. Мы выходим на себестоимость в 65 000-70 000 за 1 кв. м. И кто все это будет покупать?»

Падение спроса - тенденция вероятная и даже неизбежная. Но не потому, что у граждан нет денег. У жителей Петербурга и области на депозитных счетах лежит без малого 1,4 трлн руб., хватило бы еще на одну Олимпиаду. Четверть вкладов - в валюте (по курсу на 1 декабря). Так что деньги у населения пока еще есть. Объем средств на депозитных счетах физических лиц за последние три года увеличился на 92%. Данные за декабрь на момент подготовки этого материала ЦБ еще не публиковал; по предварительным оценкам, отток средств из банков не был катастрофическим. Снятую в спешном порядке наличность отчасти компенсировал рост рублевого эквивалента на валютных счетах.

Но растут не только накопления, но и долги. Задолженность горожан по розничным кредитам за последние три года увеличилась на 75,5%: в начале 2012 г. «условный петербуржец» был должен банкам 54 696 руб., в начале 2015 г. - 96 000 руб. Конечно, запасы на черный день держат на счетах одни горожане, а занимают у банков - другие. Понять, какая часть населения располагает накоплениями, сколько на этих горожан квадратных метров, собираются ли они в ближайшее время решать квартирный вопрос или заниматься какими-то другими проблемами, социологам и маркетологам не известно. Ясно, что в среднем доходы будут падать: МЭР прогнозирует снижение реальных зарплат в России более чем на 9%, а реальных доходов домохозяйств - на 6%.