Московские рантье сейчас получают от квартир не более 2,5-4% годовых
В феврале жилье потеряло 15% цены, доходность арендного бизнеса составила -22% годовых
Вложения в недвижимость в феврале 2015 г. принесли инвесторам 15% убытка, 1 кв. м подешевел на 29 000 со средних 188 600 руб. – такие данные приведены в аналитическом отчете «Городской сберегательной кассы». По подсчетам аналитического портала irn, цена 1 кв. м снизилась на 20 000 руб. «Недвижимость стала единственным активом, упавшим в цене относительно конца прошлого года», – отмечено в отчете. Доходность инвестиций аналитики «Горсберкассы» оценивают в минус 22% годовых. «Привлекательность квартир стремительно снижается как с точки зрения получения дохода от ренты, так и с точки зрения последующей перепродажи по более высокой цене, – констатирует Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки групп». – Предпосылок для роста цен нет». Время рантье прошло, уверен Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.
Без ремонта, но с техникой
Наибольшим спросом на рынке съемного жилья пользуются дешевые 1-комнатные квартиры экономкласса, как правило, в 5-, 9-, 12-этажных домах. В них достаточно сделать косметический ремонт без серьезных вложений в дорогие отделочные материалы, сантехнику и мебель, советует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир «Инком-недвижимости». Срок экспозиции такого жилья минимальный – 3–6 дней. Более качественный и дорогостоящий ремонт в старых панельных домах нет смысла делать – он повысит арендную ставку лишь на 5–10%. Если квартира находится в престижном районе, ее уже можно отнести к сегменту бизнес-класса. Для таких объектов качественный ремонт, встроенная бытовая техника, современная мебель обязательны. Без них квартиры при сдаче в аренду теряют в цене 10–15%.
Для сравнения: доходность депозитов в крупных банках в феврале составила в среднем 11,3% годовых, в банках второго эшелона – 12,8% годовых. Вложения в облигации (голубые фишки) принесли бы 14%, подсчитали эксперты «Городской сберегательной кассы».
Инвестиции в недвижимость (арендный бизнес) могут принести 3–4% до вычета всех налогов, чистая доходность рантье – 2,5%, утверждает Халин. Конечно, прилично заработать (около 10% годовых) можно и на снижающемся рынке, продолжает эксперт. Но нужно тщательно искать жилье в тех районах, где любят селиться иностранцы: это Патриаршие и Чистые пруды, арбатские переулки, тихие дворы Якиманки. В таких местах до сих пор можно найти квартиры в старых домах, цена которых на 30–40% ниже, чем в новых жилых комплексах, а доход от аренды – такой же. Но нужно учитывать, что на выходе из проекта (при продаже квартиры) владелец может потерять в цене – старые дома не дорожают.
Чем меньше — тем больше
Максимальная доходность, на которую можно рассчитывать при сдаче жилья в аренду, – до 5%, соглашается Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль». Она делает примерный расчет: 2-комнатная квартира в районе ст. м. «Алтуфьево» в доме П-44Т стоит 9,5 млн руб. Ремонта квартира не требует, вся встроенная мебель и техника в ней остаются, недостающую мебель можно докупить за 100 000 руб. Итого затраты составят 9,6 млн руб. Сдать ее можно за 45 000 руб. в месяц. Доходность (с учетом уплаты 13% НДФЛ) получается 4,9% годовых, срок окупаемости – 17,7 года. В расчетах не учитываются взносы по коммунальным платежам, налог на имущество, возможные дополнительные расходы, время простоя квартиры и проч. «По факту доходность будет ниже расчетной», – предупреждает Вражнова. С учетом коммунальных платежей, налога на имущество и налога на доходы срок окупаемости «окраинных» квартир составит 22 года при легитимной аренде и 18 лет – без уплаты налога, подсчитали в «Химки груп».
Золотое правило рантье: чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости»: при сдаче 1-комнатной квартиры можно получить максимум 6%, 2-комнатная принесет уже 4%, элитное жилье где-нибудь на Патриарших прудах – 1–2% годовых. Сергей Шлома приводит собственный расчет: квартира стоимостью $1 млн будет сдаваться примерно за $2500 в месяц. За год она принесет владельцу $30 000 (3% годовых), или 1,87 млн. На тот же $1 млн рантье может купить 10 типовых 1-комнатных квартир, которые будет сдавать за 29 500 руб. в месяц, годовой доход с каждой – около 355 000 руб. (6% годовых). С 10 таких квартир годовая прибыль составит 3,55 млн руб., по текущему курсу – примерно $57 000.
У будущего метро
Самые доходные арендные квартиры – в новостройках у будущего метро. Большая часть нанимателей – это жители других регионов России. Им нужно жилье за 35 000–45 000 руб. в месяц в районе, из которого можно было бы удобно добираться до центра, напоминает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet. Сдавать квартиры в городах-сателлитах, особенно в новостройке, можно за те же деньги, что и в «замкадных» московских районах, уверяет он.
Можно купить под сдачу 1-комнатную квартиру в Московской области за 3 млн руб., рассуждает Котровский, арендная ставка будет около 18 000 руб. в месяц, налог на доход рантье – 2340 руб. в месяц, коммунальные платежи – примерно 3000 руб. в месяц, налог на имущество – еще 125 руб. Ежемесячный доход составит 12 535 руб. Срок окупаемости при легитимной аренде – 20 лет и 14 лет – без уплаты налога.
Инвестору-рантье стоит искать проекты для инвестирования за границами МКАД, но близко к станциям метро, железнодорожным станциям и/или крупным автомагистралям, считает Оленев. Это могут быть районы новой Москвы, на территории которой уже открыты и планируются к открытию станции метрополитена, такие районы Москвы, как Кожухово и Некрасовка, а также города Подмосковья или близкие к действующим станциям метро (Реутов, Люберцы), или с развитым железнодорожным сообщением (Мытищи, Железнодорожный). Важна именно шаговая доступность до этих объектов – не более 10 минут пешком.
Отрицательный доход
Основной объем сдаваемого в настоящее время жилья – квартиры, доставшиеся арендодателям бесплатно, и конкурировать с ними сложно. Для остальных «инвестиции в недвижимость – это способ сохранения средств, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации и резких колебаний курсов валют», напоминает Вражнова.
Только идеологией «отложить на будущее» можно объяснить распространенный на рынке феномен покупки квартиры в ипотеку с целью сдачи в аренду. Доходность таких «инвестиций» отрицательная, и отрицательной она будет все время выплаты кредита. Еще один расчет от «Миэля»: рыночная стоимость квартиры – 6 млн руб., заемщику потребуется взять в ипотеку не менее 4,8 млн руб. на 20 лет; при ставке 15,25% придется выплачивать ежемесячно более 64 000 руб. Сдавать же такую квартиру он сможет примерно за 30 000 руб. Если у заемщика есть 50% от стоимости кредита, он может взять недостающую сумму по более низкой ставке – 14,75%. Выплаты по ипотеке значительно сократятся, и ежемесячный платеж составит уже 39 000 руб.
Львиная доля инвестсделок – это квартиры для последующей перепродажи, добавляет Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. По оценке «Миэля», в целом на столичном рынке аренды ежегодно вращается около 100 000–150 000 квартир.
Зарубежные вложения
Вложения в зарубежную недвижимость приносят, по разным оценкам, от 2% до 5% годовых из-за довольно высоких налогов и расходов на содержание недвижимости. Но быть рантье все равно выгодно, ведь банковские депозиты приносят гораздо меньше, всего 1-2%. За рубежом есть поговорка, что рантье – это профессия, в которой надо быть специалистом, – отмечает Наталья Кац, директор департамента маркетинга ГК «Миэль». Как правило у владельца в той стране, где находится недвижимость, есть банковский счет (нужен для получения дохода и обслуживания арендного бизнеса). Поэтому необходимо учитывать изменившееся российское налоговое законодательство, в котором теперь прописаны обязательства российских граждан отчитываться перед уполномоченными налоговыми органами о движении денежных средств на зарубежных банковских счетах, напоминает она.
Среди наиболее интересных для вложений в недвижимость стран — США, Германия, Великобритания, ОАЭ, перечисляет президент NAI Becar Александр Шарапов. США интересны с точки зрения инвестиций в multifamily (арендное жилье). В кризис 2008 г. ни один фонд, инвестирующий в multifamily, не пострадал, не разорился.
У нас есть примеры доходности в 12% в долларах - пселок Palms at the SouthShore в США. Комплекс апартаментов площадью 18 000 кв. м, расположенный в 30 милях от американского города Хьюстон, мы приобрели в мае 2012 г. Общий объем инвестиций в проект составил около $17 млн, из которых $15,2 млн было потрачено на приобретение объекта и $1,6 млн - на его реновацию. Объем собственных инвестиций группы компаний в проект составил $5,8 млн, остальные средства были взяты в кредит под 4,2% годовых. Мы провели реконструкцию в поселке, выполнили фасадные и ландшафтные работы, отремонтировали треть апартаментов, установили эффективную систему управления объектом, благоустроили территорию комплекса. После реновации арендные ставки в поселке выросли с $650-750 до $950-1050. Изначально мы планировали через 5 лет продать объект и получить доходность 12-17%. Но проведя анализ перспектив рынка, мы решили выйти из проекта уже через 2,5 года и получить доходность выше 30% до налогообложения и оплаты партнеру.
Второй вариант инвестирования - Германия. В Берлине развит рынок арендного жилья, который может давать стабильную доходность в районе 15%. Но это довольно жестко регулируемый рынок, поэтому входить в него нужно аккуратно.
Инвестиции в Англию крайне эффективны, но важно понимать, куда инвестировать. Необходимо быть крайне осторожным с инвестициями в students apartments или self-storage на начальном этапе проекта. Девелоперы могут обещать 8-11% годового дохода, даже гарантировать этот доход, но, по опыту частных инвесторов, обещания никогда не исполняются. Наиболее устойчивый сегмент - стрит-ритейл или сервисные апартаменты. Инвестировать стоит рядом со вновь строящимися станциями метрополитена или в те районы, в которые вкладывает средства правительство Лондона и развивает инфраструктуру за государственные деньги. Там цены растут опережающими темпами (в среднем по Лондону в прошлом году рост цен был более 20%).
В Дубае мы смотрим проекты апарт-отелей. В последнее время количество жителей увеличивается на 10% в год. Дубай - это свободная от налогов зона для состоятельных и богатых людей Персидского залива, Индии, Пакистана, Ирана. Но там нужно потратить много времени на выстраивание партнерских взаимоотношений и освоить местные правила ведения бизнеса.