В 2015 году объем российских инвестиций в зарубежную недвижимость сократится на 30%

На протяжении последнего десятилетия граждане России активно приобретали и дешевые студии в Болгарии или Турции, и роскошные виллы на Лазурном берегу, и особняки в лондонском Кенсингтоне. В «недорогих» странах брали количеством приобретаемых объектов, в «престижных» – качеством, скупая самое дорогое и не скупясь на обустройство.

Случались казусы. Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, привел пример: в лондонском особняке за 100 млн фунтов стерлингов, который, разумеется, продавался полностью готовым к проживанию, с отделкой и мебелью, новый российский владелец сразу после заключения сделки попросил все снести и на 30 млн фунтов заново сделал ремонт.

Застройщики большой финансовый потенциал покупателей из России оценили. В Европе, Дубае, США появились дорогие проекты, которые негласно были ориентированы именно на россиян.

Нецелевая аудитория

В качестве примера российские риэлторы любят приводить лондонский One Hyde Park на пересечении Бромптон-роуд и Найтсбридж от братьев Кристиана и Ника Кэнди (Candy & Candy). Объект был сдан в январе 2011 г., стоимость квартир достигает 140 млн евро. «Нельзя сказать, что проект делался исключительно для русскоговорящих покупателей, – скорее девелоперы ориентировались на арабских шейхов, китайских предпринимателей, африканских и индийских богачей. Но все же братья Кенди потратили немало усилий (и не бесполезно) на продвижение этого проекта именно в России – у определенной категории олигархов с постсоветского пространства сложилось мнение, что Candy – это богато и престижно. Для них поиск недвижимости в Лондоне сводился к поиску подходящей квартиры в этом комплексе», – уточняет Дмитрий Закиров, партнер агентства Longrad. Те, кто дольше живет в Европе, предпочитают менее вычурные объекты, добавляет он. Например, небольшие «эксклюзивные» проекты на 5–20 квартир.

Еще один number one – One Kensington Gardens на «правильной» стороне Гайд-парка, в модном сейчас районе South Kensington. «У «наших» здесь популярны квартиры на 1-м (по-английски – 2-м) этаже. Их привлекают простор, высота потолков и утонченный дизайн, не бросающийся в глаза коврами из зебр или золотыми сервизами. Те, кто предпочитает жить повыше, уже обзавелись пентхаусами в The Tower в St George Wharf. По слухам, из пяти пентхаусов три или четыре приобрели россияне», – продолжает Закиров.

По мнению Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, основной российский спрос на наиболее дорогие объекты в Лондоне исчерпан. По оценке Закирова, покупателей с 2 млн фунтов стерлингов действительно поубавилось, но состоятельные клиенты из России с бюджетами от 10–20 млн фунтов не стали менее активными. Однако теперь они проявляют больше интереса к коммерческой недвижимости или к «агрессивным» по британским меркам девелоперским проектам, которые позволяют заработать до 20–25% годовых.

Испанская грусть

Лондон не слишком горюет по оттоку покупателей из России, а вот продавцы в Испании «грустят и шлют релизы о снижении цен», описывают московские риэлторы. «В Испании, особенно на побережьях, масштабные проекты делались именно для иностранных покупателей, и в какой-то момент к радости застройщиков английских пенсионеров на этом малоликвидном рынке сменили россияне. Это ведь почти как французский Лазурный берег, зато кава дешевле, чем шампанское, и есть хорошие британские школы», – говорит Елена Юргенева из Knight Frank. По ее словам, «российский период» длился 8–10 лет, испанские продавцы освоили язык клиентов. Но теперь покупателей из России заметно меньше (по данным Kalinka Group, спрос на недвижимость в Испании упал на 40%), а у тех, кто уже владеет недвижимостью в этой стране, начались проблемы, связанные с необходимостью объяснять происхождение доходов и платить налоги. «Инвесторы активно пытаются вывести капиталы с нерентабельного рынка, но терпят поражение. Продать переоцененные на 25–30% объекты непросто», – говорит Игорь Индриксонс. Отчасти «благодаря» нашим соотечественникам оказались переоценены и теперь находятся в тяжелом состоянии рынки Болгарии (минус 65% клиентов за второе полугодие 2014 г.), Черногории (минус 30% российского спроса за 2014 г.), Латвии (по прогнозам indriksons.ru, в 2015 г. спрос на объекты в Риге упадет как минимум на 10%, а в Юрмале – на 20–30%).

А испанским риэлторам, видимо, придется учить норвежский – выходцы из скандинавских стран активны в Испании, говорит Юргенева. Правда, их меньше и аппетиты у них скромнее, чем у «наших».

Здесь мой причал

Невесело и продавцам недвижимости в Черногории, где, как и в Болгарии, россияне были основными покупателями. Например, черногорский элитный комплекс с роскошной мариной Porto Montenegro в Тивате активно рекламировался в России, СМИ писали, что в числе инвесторов засветился и алюминиевый магнат Олег Дерипаска. Доля покупателей-россиян там оценивается экспертами не менее чем в 30%, но ведь на них он и был ориентирован, напоминает Игорь Индриксонс.

По данным indriksons.ru, за 2014 г. жилья продано на 12,1% меньше, чем в 2013 г. «Падение цен на жилье продолжается, но стоимость местных домов и квартир все равно остается завышенной, и при доходности, которая не превышает 3%, этот рынок не вызывает у инвесторов никакого интереса», – говорит Индриксонс.

Россияне и украинцы были в числе основных покупателей в комплексе Limassol Marina – крупнейшем проекте на Кипре, и застройщик рассчитывает на сохранение спроса. В московском представительстве Cybarco Limited сообщили, что на начало 2015 г. 55% продаж и бронирований по апартаментам было сделано российскими покупателями, по бюджету это 62%. 66% вилл в проекте купили россияне. По предварительной оценке Cybarco, на момент завершения стройки (IV квартал 2017 г.) покупателей-россиян будет 65%. Цены на виллы стартуют от 1,75 млн евро.

Разлука без печали

Неплохо распродавались в России дома в Дубае, например, на искусственных островах Пальма-Джумейра, Пальма-Джебель-Али и Пальма-Дейра. По словам Индриксонса, в 2007 г., в период активных продаж, 70% сделок приходилось на российских граждан, после 2008 г. россияне составляют максимум 5% от всех покупателей в данном проекте.

Рынок в Дубае начинался с нуля, было легко произвести впечатление на инвесторов и российских покупателей, особенно из регионов, рассказывает Елена Юргенева. Были встречи на широкую ногу и удобные условия по рассрочке (в эмиратах не в ходу ипотека). Но почти одновременно уменьшились и стали нестабильными доходы – а кредита не получить, – и наступило разочарование качеством объектов, темпами строительства. Теперь в некоторых компаниях, в которых раньше был штат русскоговорящих сотрудников, хорошо если остался кто-то, кто понимает славянскую речь.

В отличие от представителей англосаксонских элит, свободно осваивающих весь международный рынок, граждане России концентрировались преимущественно на отдельных регионах Европы, говорит Станислав Зингель, президент агентства Gordon Rock. Азия, Ближний Восток, Северная и Южная Америка, Австралия и острова Тихого океана российских покупателей элитного жилья практически не замечали. Но введенные Европой и США санкции способствуют расширению кругозора. «Многие уже задумались об азиатских городах, – говорит Елена Юргенева. – Это может быть Сингапур, Гонконг, тот же Дубай, Ближний Восток, т. е. места, где менее щепетильно относятся к санкционным спискам».

В целом экономический кризис и санкции сделали свое дело. Россияне уже не играют главную роль массового покупателя люксовых объектов, признает Игорь Индриксонс. Их сменили граждане азиатских стран, американцы и сами европейцы. В числе новых игроков на рынках премиальной недвижимости в Knigt Frank называют богачей из Турции, Мексики, Индонезии и Нигерии.

«Даже если завтра состоятельным россиянам вообще запретят приобретать недвижимость за границей, вряд ли мировой рынок это заметит», – констатирует Индриксонс. Благо «запросы представителей Поднебесной редко отличаются от требований, которые предъявляют россияне при выборе дорогой недвижимости за рубежом», – считает Владислав Пономаренко.