Девелоперы замораживают проекты

Отрасль [коммерческой недвижимости] избежала череды громких банкротств – потери равномерно распределились между собственниками, банками, арендаторами и потребителями. Сейчас основной проблемой рынка является кризис идей», – отмечает Денис Соколов, партнер Сushman & Wakefield (C&W). Однако новые инвестиционные идеи, если и появляются, то вызывают «здоровый скепсис» банкиров, которые не спешат предоставлять финансирование.

«Между регионами началась здоровая конкуренция за инвесторов», – говорил на конференции Агентства стратегических инициатив в Мюнхене его гендиректор Андрей Никитин. Инвесторы не слишком торопятся выходить за 100-й км от столицы. Всем нужен просто устойчивый cash-flow, признавался на складской конференции Knight Frank Артур Абдрахманов, глава департамента развития индустриально-логистических проектов PPF Real Estate Russia (группа PPF). И пока инвесторы получают его в привычных бизнесах, они осторожничают с выходом за их рамки.

Консультанты, опрошенные «Ведомостями», тем не менее отмечают не наблюдавшееся с 2008 г. оживление иностранных инвесторов. Особенно тех, кто занимается дистресс-активами. «Для тех, кто рассматривает долгосрочные проекты, возможность вложить деньги в недвижимость близко к нижней точке [экономического] цикла весьма привлекательна», – объясняет Соколов. По данным CBRE, объем инвестиций растет третий квартал подряд, только в июле – сентябре в коммерческую недвижимость России было вложено $925 млн. С начала года этот показатель составил $2,013 млрд. Впрочем, это почти на $0,8 млрд меньше, чем за девять месяцев 2014 г. Среди инвестиционных сделок III квартала консультанты отмечают в первую очередь продажу галереи «Модный сезон» в Охотном Ряду, покупку третьего здания бизнес-центра «Метрополис» и целого бизнес-центра «Заречье». Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, утверждает, что объем инвестсделок, находящихся «в процессе обсуждения», превысил $2,4 млрд. В хороших торговых центрах спрос арендаторов позволяет поддерживать заполняемость площадей на уровне 94–96%, в то время как в среднем по рынку она едва превышает 90%. Тем не менее ротация такова, что собственники даже самых востребованных объектов вынуждены договариваться с клиентами на новых, более выгодных для последних, условиях, подчеркивают аналитики JLL.

Переоценка активов, активно проходившая в первом полугодии, сейчас почти сошла на нет, говорит Соколов. Девелоперы перешли в «режим саморегуляции», иначе говоря, замораживают проекты, объясняет Гаврилов.

По данным JLL, в III квартале на рынок вышло 214 000 кв. м офисных площадей, что в 2 раза меньше, чем за III квартал 2014 г. За июль – сентябрь в Москве открылся всего один качественный ТЦ – «Рио» (45 300 кв. м) на Киевском шоссе. «Ритейлеры занимаются оптимизацией, планы развития умеренные», – резюмируют в С&W.

По августовской оценке Минэкономразвития, реальная зарплата в 2015 г. снизится на 7,7%, инфляция на конец года составит 12,2%. Драйверами экономического роста министерство называет инфраструктурные проекты и перерабатывающую промышленность. По словам Игоря Титова, директора по связям с государственными органами и корпоративным делам «Рено Россия», нужно рекламировать среди инвесторов потенциальные производственные возможности Москвы. Несколько московских предприятий уже заявили о проектах по расширению производственных площадей. Но барьером для их осуществления стали все те же заградительные ставки банковского финансирования (от 20%) и сама сфера промышленности – пока инвесторам понятно только то, что срок окупаемости вложений в такие проекты составит от 10 лет n