Какие дольщики остались без защиты

Рынок недвижимости переживает кризисное время. Появляются малоизвестные застройщики, которые одной своей целью имеют привлечение денег населения в сомнительные как с экономической, так и с правовой точек зрения проекты. Отток инвестиций населения в пользу мелких фирм создает финансовые трудности другим участникам рынка долевого строительства. Актуальной проблемой стало банкротство застройщиков.

Если такое случается, участники долевого строительства, вложившие средства в покупку жилого помещения, могут требовать либо признать за ними право собственности на оплаченную квартиру, либо денежную компенсацию. Но дольщики, которые купили нежилые помещения (в том числе апартаменты), смогут рассчитывать только на компенсацию.

В практике судов Московского округа, Северо-Западного округа устоялась правовая позиция, согласно которой в случае банкротства застройщика коммерсант, купивший нежилое помещение, может требовать только вернуть ему деньги. Он лишен права на получение недвижимого имущества в натуре (собственность) даже в том случае, если такое право было признано за ним судом общей юрисдикции. Споры о банкротстве застройщиков рассматривают арбитражные суды и применяют специальный закон о банкротстве, содержащий специфические правила защиты прав участников долевого строительства, которым суды общей юрисдикции не руководствуются.

С описанной проблемой столкнулось, например, ЗАО «Кар-финанс» (дело № А21-1091/2013), инвестор строительства 12 гаражей общей стоимостью более 12 млн руб. в Калининграде. Застройщиком выступало ООО «Эликом Р.С.». Несмотря на то что дом и гаражи были построены и введены в эксплуатацию, статус застройщика-банкрота «Эликом Р.С.» не позволил «Кар-финанс» получить судебное решение о признании права собственности на гаражи. Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении по этому делу указал, что закон о несостоятельности (банкротстве) не предоставляет возможности покупателям нежилых помещений требовать признать на них право собственности, а вместо гаражей общество может требовать с застройщика возмещения убытков в сумме, эквивалентной их стоимости. В аналогичную ситуацию попала и жительница Московской области, которая вложила средства в покупку нежилого помещения в строящемся доме. К моменту подписания акта приема-передачи выяснилось, что застройщик дома (ЗАО «ОДИИС») находится в процедуре банкротства. Женщина обратилась в суд с требованием признать за ней право собственности на нежилое помещение. Суды первых трех инстанций ей отказали. Жалоба в Верховный суд также не помогла, определением от 4.04.2016 № 305-ЭС15-13322(4) по делу № А41-63269/2014 Верховный суд отказался рассматривать дело гражданки в судебном заседании, указав лишь на то, что судебные акты, которыми ей отказано в признании права собственности, вынесены в полном соответствии с законом о несостоятельности.

Суды формально не лишают коммерсантов права на получение денежных средств с банкрота. Однако очевидно, что банкротство застройщика вызвано его плачевным финансовым состоянием и невозможностью расплатиться по долгам. Получить хотя бы частичную денежную компенсацию практически невозможно. Попытка защитить права коммерсантов была предпринята еще в апреле 2015 г. Инициативной группой членов Совета Федерации в Госдуму был внесен законопроект, позволяющий предпринимателям требовать признания права собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика, однако он не нашел поддержки ни у правительства РФ, которое дало отрицательное заключение на законопроект, ни у депутатов.

Такое, казалось бы, предвзятое отношение арбитражных судов к проблемам бизнес-сообщества вызвано скорее не нежеланием защищать инвестиции, а требованиями закона о несостоятельности. Который как минимум в ситуациях банкротства застройщиков ориентирован на защиту граждан, вложивших деньги именно в жилую недвижимость, а не коммерсантов, рискованные вложения которых не оправдались.