Статья опубликована в № 4204 от 16.11.2016 под заголовком: Один якорь не держит

Один якорь не держит

Акоп Сейсян, исполнительный директор RealJet

Традиционные якоря – крупные продовольственные ритейлеры, магазины электроники, бытовой техники и мебели, магазины детских товаров, DIY-сети. В последние два-три года к ним примкнули операторы быстрого питания, работающие в формате in store (абсолютные лидеры – это McDonalds, Burger King и KFC), индустрия развлечений (детские тематические парки, кинотеатры и фитнес-центры), крупноформатные модные бренды одежды.

Мелкие, но много

Если два года назад операторы торговых галерей заходили в проект при наличии одного крупного продуктового магазина, то сейчас распространенной практикой становится появление якоря на каждом этаже в ТЦ: продуктового супермаркета на первом, fashion- или спортивного ритейлера – на втором, оператора детских товаров или зоны развлечений – на третьем. Только действуя сообща – в разных форматах, с разными категориями товаров, – они могут обеспечить нужное количество посетителей на объекте. Сами якоря торгуют по-другому: одни выводят часть продаж в интернет, другие идут по пути трансформации привычных магазинов в демонстрационные залы и шоурумы, которые работают больше на имидж, чем на конкретные продажи. И это также снижает трафикообразующую функцию ритейлера. В любом случае сегодня речь не идет о генерации массового потока универсальных потребителей, которым может пользоваться весь ТЦ.

Уйти из опасной зоны

Несколько якорей в проекте – это еще и дробление рисков для девелопера. Было время, когда якорь рассчитывал и получал не только низкую арендную ставку, но и многочисленные бонусы: особый график работы, удобные зоны разгрузки, паркинг, отсрочку оплат, скидки на договоры обслуживания и т. д. Сегодня предоставление этих опций может стать началом конца для девелопера. Разумнее уходить из опасной зоны: перераспределять функцию привлечения покупателей среди нескольких небольших компаний, которые в совокупности не смогут оказывать такое давление, как один большой «магнит». С точки зрения управления подобная концепция дает собственнику больше свободы.

Универсальных рецептов правильного выбора мини-якорей не существует. Для торговых центров локального значения нужно искать операторов, способных удовлетворить потребности жителей района/округа. Внушительная индустрия развлечений и крупные fashion-операторы здесь не подойдут. А вот продавцы натуральных продуктов (экофермы), модной и недорогой одежды, нишевые магазины, а также районное представительство МФЦ могут стать отличным решением. Вообще, развитие социальных функций в ТЦ можно считать определенным трендом, который будет набирать обороты. Подбирая арендаторов для локальных ТЦ, стоит обратить особенное внимание на медцентры, мини-детские сады, хобби-пространства, социально-образовательные учреждения.

Для максимальной отдачи небольшие якоря должны быть расположены по всему торговому центру. Основная задача – обеспечить покупательским спросом малодоступные, слепые зоны, а для этого стоит обратить внимание на систему навигации в ТЦ.

Финансовые условия

Безусловно, якорные арендаторы нового поколения понимают свое значение для среднестатистического торгового центра. Так же как и обычные якоря, они ожидают особых условий по аренде, но, на наш взгляд, привлекать таких арендаторов исключительно скидками неправильно. Это окажется накладно в перспективе, ведь у собственников тоже есть обязательства.

У собственника должно быть комплексное предложение с пакетом дополнительных услуг – клинингом, рекламой, парковочными местами, гибкими условиями по разгрузке товара и т. д. Например, девелопер предоставляет льготную арендную ставку на определенный период для раскрутки, далее ставка поднимается до стандартной планки. Другой вариант – стороны договариваются о небольшом снижении ставки, но не индексируют ее в течение, к примеру, трех лет. Также можно разделить арендную плату на постоянную часть и переменную (проценты от оборота) или предложить бесплатные рекламные места на фасаде, а также существенные скидки на эксплуатационные расходы с сохранением стандартной ставки на аренду.

Можно предложить дисконт в обмен на не самое лучшее расположение в торговом центре. Это никак не скажется на посещаемости мини-якоря, зато собственник оживит других арендаторов.

И если якорь получает от девелопера привлекательные условия по аренде, в качестве обременения тот может прописать в приложении к договору обязательство ритейлера генерировать заданный уровень трафика на свой объект. Схема довольно справедливая: коль скоро ритейлер называет себя якорем и получает соответствующие преференции, он должен этому статусу соответствовать. И если по какой-то причине этого не происходит, скажем, по истечении оговоренного срока трафик не достигает нужных показателей, это становится поводом пересмотреть финансовые условия для этого арендатора.

Автор – исполнительный директор RealJet

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать