Сейчас дешевле купить, чем построить
В последние 2–3 года фокус внимания прессы и участников рынка сместился в область жилой недвижимости. И многие традиционные девелоперы коммерческой недвижимости переключили свое внимание на жилую на как, наверное, менее рисковую и более доходную. Вместе с тем каждый год мы видим открытие новых объектов. Значит, рынок жив. За 20 лет своего существования рынок, фактически стартовав с нуля по всем трем сегментам коммерческой недвижимости (офисы, торговля, склады), достиг показателей ведущих городов Европы. Только в Москве это 100 млн кв. м офисной недвижимости, порядка 5,7 млн кв. м торговых площадей и 12,5 млн кв. м – складской. Это очень большие объемы. Но из-за последних экономических и политических событий мы увидели беспрецедентный объем вакансий – порядка 3 млн кв. м в офисах, 800 000 млн кв. м в торговле и 1,2 млн кв. м в складах.
Российские активы подешевели почти вдвое и стали привлекательнее для зарубежных инвесторов. Тем не менее мы не видим большого количества сделок. Множество инвесторов присматривается к активам, но по-прежнему разрыв между желаниями продающей стороны и возможностями покупающей велики. После введения санкций европейские и американские фонды стали менее активны. Некоторые просто прекратили рассматривать Россию как область инвестиций, а некоторые взяли паузу. Было большое ожидание от разворота на Восток, некоторое количество инвесторов из Китая, Кореи так или иначе отмечаются и проявляют свой интерес к различным активам. Но, к сожалению, пока это не трансформируется в большое количество сделок. Общаясь каждый день с участниками рынка, мы видим скептицизм. Мнения разные: что безумие строить офисы при таком уровне вакансий или склады при ставке аренды 4000 руб. за 1 кв. м; возможно, дешевле купить готовый склад. Фактически рынок переходит в build-to-suit из спекулятивного формата. Что касается торговых центров, то их открылось достаточно – «Авиапарк», «Кунцево», два проекта компании «ТПС недвижимость» (ТРЦ «Океания» и «Хорошо»), вторая фаза «Метрополиса». Не приблизился ли рынок к насыщению?
Сергей Гипш
Родился в 1966 г. Окончил в 1989 г. Московский институт стали и сплавов. В 1995 г. – коммерческий директор Forum Properties. В 1999 г. – гендиректор и управляющий партнер Colliers International. В 2011 г. – партнер и региональный директор по торговой недвижимости в России и странах СНГ Knight Frank. С сентября 2014 г. – в Knight Frank.
Knight Frank
Основана в Лондоне в 1896 г., в партнерстве с Newmark располагает сетью из 417 офисов и насчитывает более 13 000 специалистов по всему миру. В России представлена тремя офисами в Москве и Санкт-Петербурге. В 2015 г. было заключено более 170 сделок на рынке коммерческой недвижимости площадью 500 000 кв. м.
С другой стороны, наш консалтинговый отдел каждый месяц получает новые запросы именно по Москве, по девелопменту на новых площадках. И это значит, что рынок жив, девелоперы и инвесторы всерьез рассматривают дальнейшее развитие. Что дает сегодня Москва? Москва предоставляет девелоперам как жилой, так и коммерческой недвижимости большие возможности. Это те самые промзоны, которые позволяют построить вокруг МЦК 10 млн кв. м. А в целом это почти 20 000 га промзон в границах старой Москвы. Это ТПУ, которых планировалось до 2020 г. создать 273. И, собственно, новая Москва, которая простирается до Калужской области.
Автор - управляющий партнер Knight Frank