Экономика проекта vs. комфортная среда

О создании комфортной среды, включая качественную инфраструктуру, благоустроенные дворы и прочие фишки жилого проекта, говорят сейчас много. Некоторые девелоперы перенимают западный опыт создания городской среды, урбанисты ликуют. Но сейчас для застройщика это не вопрос желания, а вопрос выживания. Все девелоперы находятся в такой рыночной ситуации, что они вынуждены создавать все возможные комфортные условия для будущих жильцов, чтобы конкурировать за клиента. А последний пойдет к тому, кто предложит ему за те же деньги не только квадратные метры, но еще и набор дополнительных функций. Тот, кто сейчас просто построит дом, не создавая среды, быстро проиграет. Двор без машин, детские площадки для разных возрастов, площадки для поклонников спортивного направления work out, организация «соседских клубов» на первых этажах, патио для отдыха, вынесенные на отдельный этаж кладовые помещения – девелоперы придумывают, чем бы удивить и заманить потребителя. В комплексах, которые реализуются на больших территориях, часто пытаются компенсировать недостаточную транспортную доступность еще большим набором опций по проведению досуга: делают широкие прогулочные бульвары, облагораживают пруды и водоемы, где можно отдыхать и ловить рыбу, создают каналы с мостиками и набережными. Или другой пример, когда девелопер изначально делает ставку на инфраструктурный проект как магнит для всего комплекса. Скажем, дворец спорта «Янтарь» в Строгине был построен в первую очередь строительства, а только потом вокруг был возведен мини-город с жилыми домами, «соседским клубом» и проч. Сейчас этот спортивный комплекс является центром общественной жизни всего района.

Суть девелоперской работы – экономить на всем, что возможно, чтобы получить максимальную прибыль. Если возможно строить, применяя более дешевые материалы, и это будет хорошо продаваться, девелопер так и будет делать. Если можно обойтись без пандусов для маломобильных групп населения, девелопер не станет на них настаивать. Но как только появляется соответствующее требование рынка, все мгновенно меняется. Так что сейчас неверно утверждать, что из-за кризиса девелопер экономит на качестве, – он просто не может себе этого позволить. Если никто не поедет в некрасивый кирпичный дом, потому что рядом строится дом с красивыми фасадами, девелоперы начинают возводить дома с красивыми фасадами. Аналогичная ситуация и с «дворами без машин». При том количестве жилья, которое строится, и при тех ценах, которые уже не падают, но и не особо идут в рост, при существующей норме прибыли позволить себе строить некачественно, так, чтобы никто твое жилье не покупал, девелопер уже не может. Внедрение энергоэффективных технологий также продиктовано в первую очередь требованием рынка – люди не хотят переплачивать за коммунальные услуги. Комфортная среда и качественный продукт – это результат борьбы за покупателя.

А что такое комфортная среда с точки зрения покупателя? Многие вещи, в которые вложится девелопер, просто помогут сформировать у покупателя общее положительное впечатление комфорта и безопасности, на основе которого будет сделан выбор: достаточное освещение, малые архитектурные формы (скамейки, лавочки), наличие удобной навигации, разнообразие функций на первых этажах. На окончательное решение в первую очередь влияет наличие социальной инфраструктуры как элемента комфортной среды. Мне кажется, это прежде всего нахождение в непосредственной близости того, что необходимо детям.

Допустим, проект интегрирован в уже существующую городскую среду, т. е. является точечной застройкой. В этом случае девелопер на своей территории не может построить детский сад и школу, значит, они должны быть недалеко и ими можно пользоваться. Если застройщик не строит их на своей территории, то он передает деньги в адресную инвестиционную программу. Либо застройщик сам возводит школу/детский сад, а далее стремится передать учебное заведение на баланс муниципалитета. Что касается медицинских учреждений, то коммерческая медицина всегда «садится» на первые этажи там, где появляется потребитель. А большой жилой комплекс – это, конечно же, большое количество потребителей. Спортивные объекты – это тоже весомая часть инфраструктуры. Хотя по нормативам не требуется строительство спортивных центров, но на это часто есть спрос, и девелоперы выбирают это как свою фишку. Есть те, кто занимается стадионами и открывает спортивные школы: например, в мини-полисе «Самоцветы» в Люберцах «Сити – XXI век» построила физкультурно-оздоровительный центр с первым на тот момент в городе бассейном. Все это, безусловно, повышает лояльность жителей и формирует образ застройщика, который заботится о покупателе, а это тоже часть комфортной среды, психологического комфорта.