Московские квартиры стало не на что покупать

В прошлом году в Москве на вторичном рынке недвижимости было зарегистрировано сделок почти на 30% меньше, чем в 2014 г. (113 769 против 162 038, данные управления Росреестра по Москве). Другими словами, на треть меньше людей в прошлом году смогли улучшить свои жилищные условия. Конечно, это влияние кризиса.

Но кризис на владельцев московских квартир влияет по-особенному. Например, за год предложение квартир выросло на 7–10%, достигнув максимальных показателей. Казалось бы, при затоваривании рынка цены должны падать. Однако цены за год снизились всего на 2–6% в рублевом эквиваленте. Рыночные законы в данном случае работают плохо. Московские рантье привыкли оценивать свою недвижимость в долларах и психологически уже не готовы мириться с новыми ценниками: за три года цена в долларах и так упала больше чем в 2 раза (в марте 2013 г. аналитический портал irn.ru оценивал квадратный метр в $5451, сегодня – в $2363). Теперь хотя бы в рублях продавцы стоят на своем до последнего.

В отличие от застройщиков они могут позволить себе не торопиться. Большинство заключаемых сделок на вторичке альтернативные, когда человек меняет квартиру на другую. Цепочки могут состоять из десятков объектов, а сама сделка – собираться месяцами.

С новостройками другая ситуация. Сделок по договорам долевого участия заключено на 18% меньше, чем годом ранее. А вот цены упали больше – на 10–15% в рублях, плюс практически все застройщики предлагают покупателям разнообразные скидки и акции. И, скорее всего, будут предлагать дальше. Объяснение этому простое: в Москве выдано рекордное количество разрешительной документации. Только за прошлый год власти выдали граддокументации на строительство почти 40 млн кв. м недвижимости, из которых почти треть приходится на жилье. На рынок выходят проекты-миллионники. Кроме того, цена метра в новостройке привлекательнее – разница со вторичкой порой достигает 20–30%. Частично новостройки оттягивают на себя спрос со вторичного рынка.

Казалось бы, можно порадоваться: наконец на московском рынке недвижимости начал сдуваться ценовой пузырь. В последние годы московский метр был преимущественно инвестиционным инструментом, и большая часть реальных покупателей не могли позволить себе квартиру в столице. По оценкам irn.ru, цена была завышена вдвое и этот перекос сохранялся почти 10 лет. Сегодня люди покупают жилье не с инвестиционной целью (доля таких покупателей раньше достигала трети от общего числа), а для того, чтобы в нем жить, рассказывают риэлторы.

Но есть оборотная сторона. Доходы населения падают, ипотечные кредиты слишком дороги, а инфляция, которая проявляется в первую очередь в росте цен на продукты питания и товары первой необходимости, съедает большую часть накоплений. И быстрого восстановления макроэкономических показателей никто не ждет. Очевидно, что цены на недвижимость будут снижаться. Но в ситуации, когда платежеспособный спрос снижается еще большими темпами, это означает, что московская недвижимость по-прежнему будет оставаться недоступной.