Быть на высоте
Можно ли заработать на пустующих крышах?Если посмотреть на Москву сверху, то можно увидеть 20 млн кв. м пустующих крыш.
В одном только центре можно создать 480 га газонов, парков и садов «под небесами». Реально ли на них заработать?
В Центральном округе Москвы, по данным Москомархитектуры, 1500 га площади оснований зданий. Около 30% всех крыш в городе можно зеленить и эксплуатировать, говорится в докладе правительства Лондона Living Roofs and Walls. Technical Report: Supporting London Plan Policy (для Москвы подобных расчетов «Ведомости&» не нашли). Выходит, если взять лондонскую статистику, теоретически москвичи могут «из ничего» получить без малого 500 га газонов, парков и садов в одном только центре.
Первыми активно использовать крыши начали рестораторы: панорамные виды в сезон зачастую становятся главным преимуществом заведений. Среди них Sky Lounge в здании Российской академии наук на Ленинском проспекте, 02 Lounge в гостинице The Ritz-Carlton Moscow, Kalina Bar в ТЦ «Лотте плаза», 45 parallel на крыше «Цветного», TimeOut Bar в бельведере гостиницы «Пекин», «Летний сад» на крыше Бадаевского завода и др.
«Летом в вечернее время за счет веранды ресторан принимает примерно на 15% больше гостей, чем в это же время в осенний период», – говорит Екатерина Лановская, пиар-директор ресторана Mary Jane (ресторан расположен на Даниловской мануфактуре и с мая по сентябрь открывает веранду на крыше). Средний чек на веранде выше примерно на 20%.
Вслед за ресторанами стали осваивать свои крыши и другие заведения. Теперь на крышах можно не только пить вино с видом на закат, но и слушать музыку, смотреть кино и даже заниматься йогой в шелковых гамаках.
Культурные мероприятия
Одним из пионеров освоения кровли под культурную жизнь был центр дизайна Artplay. «Жизнь на нашей крыше была довольно активная. Мы ее использовали и под каток, и под астроночи, и под концерты. Прибыль нам приносили только последние. Но в 2014 г. управа Басманного района запретила их проводить из-за жалоб местных жителей», – рассказывает пресс-секретарь Artplay Наталия Рубина. В том же году Artplay открыл на своей территории крупнейший мультимедийный центр в России, и один из павильонов мультимедиавыставок устроен теперь на крыше.
В июле 2015 г. на крыше павильона «Рабочий и колхозница» прямо у подножия 24-метровой скульптуры стартовала серия музыкальных вечеров «В небе над Москвой». Летом 2016 г. серия продолжилась: по средам – джаз, а по четвергам – электронная музыка.
«Для москвичей крыша – это пространство, всегда находящееся за замком. В силу климата и особенностей архитектуры крыши и террасы – это всегда экзотика. Немногие культурные институции могут позволить себе роскошь изолированной летней площадки под открытым небом», – считает Ирина Толпина, гендиректор МВО «Манеж», в структуру которого входит и павильон.
Этим летом стал приглашать на свою крышу гостей и музей «Гараж» в Парке Горького. Обычно закрытая для посещения, этим летом крыша превратилась в специальную площадку кинопоказов под открытым небом с экраном размером 15,2 на 6,2 м и уникальной системой озвучания. За сезон с мая по сентябрь прошло 46 кинопоказов, которые пользовались огромным успехом. Директор «Гаража» Антон Белов говорит, что организаторы «ориентировались на западные примеры кинотеатров под открытым небом».
В Москве в Парке Горького недавно появилась еще одна панорамная крыша – после реконструкции павильона главного входа его оборудовали смотровой площадкой, откуда открываются виды на парк, а также Петра I и храм Христа Спасителя.
Знаменитый московский дом Наркомфина изначально строился с эксплуатируемой кровлей – это была одна из прогрессивных идей конструктивизма. В последние четыре года идею возродили, сейчас там проходят тренировки проекта «Фитнес на крыше» – йога и фитнес. «Занятия спортом на высоте птичьего полета дают невероятную психологическую разгрузку», – рассказывает о проекте директор по рекламе и PR «Фитнес на крыше» Анна Морозова.
Частные мероприятия
Стали использовать крыши и в бизнес-центрах и общественных зданиях. В «Яндексе», например, на эксплуатируемой кровле сделана площадка для отдыха, куда поднимаются сотрудники. Здесь можно поработать, перекусить и даже сыграть в шахматы.
Компания RD Group открыла на крыше делового квартала «Романов двор» террасу с видом на Кремль и исторический центр Москвы. «Здесь арендаторы, гости делового центра и просто горожане могут не только попить кофе, но и с пользой провести время – практически каждый день проходят лекции, музыкальные вечера, мастер-классы», – рассказывает Роман Ткаченко, глава представительства RD Group в России. Площадка адаптирована и под деловой формат – зона с навесом подходит для проведения небольших конференций.
На обустройство своей крыши RD Group потратила 7,5 млн руб. – это «инвестиции в отделку и благоустройство террасы, включая создание зеленой зоны», говорит Ткаченко. Окупаются эти вложения за счет сдачи в аренду офисов: по его словам, вложения в инфраструктуру создают не столько мгновенную прибыль, сколько дополнительные конкурентные преимущества для объекта. Офисы на последнем этаже или в мансарде, имеющие собственный выход на эксплуатируемую кровлю, по его словам, пользуются популярностью у арендаторов.
Эксплуатируемые террасы есть и в других бизнес-центрах – «Белые сады», «Алкон», «Лайтхаус» и др.
Если до кризиса арендная ставка на помещение на этаже с террасами превосходила среднюю ставку на объекте, то сегодня различия несущественны, говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева. Террасы, подтверждает она слова Ткаченко, выступают скорее конкурентным преимуществом здания по сравнению с другими объектами.
Используют крыши бизнес-центров и как event-площадки. На дизайн-заводе «Флакон» три эксплуатируемых кровли. И хотя сезон использования крыши недолгий, она, по словам Яна Ярмощука, руководителя франшизы дизайн-завода «Флакон», идет нарасхват: «Любая смена контекста производит впечатление, тем более в России, где очень мало нетипичных планировок, поэтому у нас почти всегда полная загрузка». Приспособить крышу к эксплуатации с настилами и газонами обошлось в 5000–5500 руб. на 1 кв. м. На крыше проходит 8–15 мероприятий в месяц, что приносит дизайн-заводу 300 000–500 000 руб., «первый же сезон окупает затраты на приспособление», говорит Ярмощук.
Социальные объекты
Использование крыш в таких больших городах, как Москва, – не только возможность создать особую атмосферу, но и вполне практичная возможность увеличить полезную площадь здания.
В Москве недавно появился детский сад с прогулочными террасами на крыше – это построенный по заказу Школы сотрудничества сад в Малом Полуярославском переулке. Из-за тесноты участка четыре из семи прогулочных площадок расположены на эксплуатируемых кровлях. Ведущий архитектор бюро Асадова Анастасия Гераскина рассказывает о проекте: «На кровле сада расположены игровые площадки круглогодичного использования, которые разделены тематически (театр, экспериментариум, спорт, творческая мастерская), но выполнены в едином стилистическом решении в виде маленького городка».
«Эксплуатируемые кровли открывают большие возможности для обустройства общественных зон и среды для отдыха там, где им не хватило места на земле, что особенно актуально в таких больших городах, как Москва», – считает автор проекта детского сада архитектор Андрей Асадов.
Технологии для романтики
Достоинств у эксплуатируемых крыш много, а проблем только две: протечки и проминание, но они могут свести на нет все усилия собственников создать воздушную романтичную атмосферу на своей крыше.
Сад на крыше
По данным компании «Технониколь», почти 90% всех причин повреждений и протечек кровли – в неправильном проектировании и монтаже. «Можно использовать самые простые материалы, сделать все правильно и получить долговечную крышу. А можно закупить дорогие немецкие, швейцарские материалы, но нанять дешевых непрофессиональных рабочих и все испортить», – говорит Евгений Спиряков, операционный директор стратегического бизнес-подразделения «Полимерные мембраны и PIR». Результат озеленения крыши зависит, по его словам, от качества кровельного пирога. У «Технониколь» есть специальное готовое решение «ТН-КРОВЛЯ Грин» для эксплуатируемой крыши с зелеными насаждениями. Важный элемент «пирога» – специальный материал PLANTER, который имеет ячейки, где после дождей остается вода, которая питает растения. Утеплитель PIR (материал на основе пенополиизоцианурата) обладает высокой теплоизоляцией.
Танцы на крыше
Другая проблема – проминание. Один из клиентов «Технониколь», рассказывает Евгений Спиряков, однажды организовывал прием на крыше одного из торговых комплексов. Пригласили моделей, которые на шпильках разносили напитки. И после банкета с досадой заметили, что шпильки продавили мягкий утеплитель. «Изоляция нарушена, тепло и вода будут проходить сквозь кровлю, а значит, придется ее ремонтировать. Это большие расходы», – говорит Спиряков. Позже, обдумывая покупку плит LOGICPIR, этот клиент «Технониколь» устроил тестирование утеплителя прямо в офисе. «Мы привезли модель кровельной системы с LOGICPIR, они привели сотрудницу на шпильках и попросили ее походить и попрыгать. PIR прошел натурные испытания», – смеется эксперт. Требования к проминаемости утеплителя покрытия крыши в России – 30 килопаскалей на 1 кв. м, у LOGICPIR же вчетверо больше – 120 килопаскалей. Но все же, «если планируется, что на крыше будут танцевать, надо заранее это закладывать в кровельное решение», говорит Спиряков.
Зеленые крыши
Отдельный жанр в эксплуатации кровли – создание на ней зеленого сада. «Живая крыша» – пока довольно редкий, но особенно привлекательный в Москве вид эксплуатируемых кровель. В мире уже не первое десятилетие их активно внедряют в архитектуру городов: они полезны с точки зрения экологии, повышают шумоизоляцию здания, снижают эффект теплового острова в городах, да и просто очень красивы. На городских крышах устраивают сады суккулентов, газоны, скверы и даже грядки.
«Создание эксплуатируемой кровли вам обойдется от 5000 руб. за 1 кв. м и без особых сложностей с точки зрения согласований», – говорит Алексей Веинский, ведущий специалист проектов из «ЦинКо РУС». По данным одного из главных пропагандистов зеленых кровель в Москве – ландшафтного архитектора Ильи Мочалова (бюро «Илья Мочалов и партнеры»), только «чистое» озеленение крыши без подготовки гидроизоляции и прочих необходимых работ обойдется от 6000 до 35 000 руб. за 1 кв. м крыши в зависимости от типа озеленения, плюс услуги по проектированию.
«А дальше начинается экономия. Во-первых, за счет энергосбережения, потому что зеленая крыша, как шуба, защищает крышу, наиболее испаряемую часть, сохраняя энергию внутри здания. Во-вторых, зеленая крыша продлевает в разы срок службы самой гидроизоляции до 40–50 лет, – перечисляет он. – Зеленые крыши экономят средства на ливневую канализацию, уменьшая водосток на 10–50% за счет того, что система крышного озеленения удерживает воду и отводит ее излишки». За счет снижения теплопотерь, по его данным, можно экономить эквивалент стоимости нефтепродуктов до 2 л/кв. м в год.
Но пока примеров зеленых крыш в Москве немного. Это в основном подземные гаражи, на крышах которых уже сейчас размещаются детские и спортивные площадки, растут деревья и кустарники. Например, кровля эксплуатируемого гаража по ул. Наметкина и подземного паркинга и конференц-зала гостиницы «Украина» («Рэдиссон Ройал»). В подмосковном Истринском районе в детском центре Wunderpark на части территории, приподнятой над землей, включая крыши игровых домиков, разбит ландшафтный парк.
Украшена небольшим садом крыша здания Союза архитекторов в Гранатном переулке. «В недалеком прошлом кровля пристройки представляла собой 100-метровую плоскость, покрытую рубероидом, который постоянно требовал ремонта. Поэтому, когда возникло предложение создать на этой крыше эксплуатируемую кровлю с зелеными насаждениями: хвойными деревьями, кустарником и живым зеленым газоном, – мы приняли это с восторгом», – рассказывает о проекте Татьяна Пастернак, вице-президент Союза московских архитекторов.
Компания «Илья Мочалов и партнеры» устроила зеленую крышу в своем офисе на ул. Шереметьевской в 2009 г. «Это был своего рода эксперимент, позволяющий понять, способна ли зеленая кровля самостоятельно выживать в условиях города, – рассказывает Мочалов. – За семь лет получены убедительные доказательства: зеленая крыша не только выживает – она еще и саморазвивается». В 2009-м была бесснежная зима, потом резко похолодало, но зеленая крыша выжила и через пару месяцев восстановилась. В 2010 г. крыша пережила жару и смог от пожаров.
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов считает, что «эксплуатируемая кровля – это прекрасный способ превращения крыш в полноценные зоны для общения, проведения различных мероприятий и отдыха». «В Европе, США, Китае зеленая и активная крыша является одним из основных решений для улучшения экологической ситуации в мегаполисах», – констатирует главный архитектор. Но систематически город развитием этой темы не занимается.
Никаких стимулирующих мер и даже специальной нормативной базы для создания эксплуатируемых крыш до сих пор не существует, говорит адвокат Евгений Корчаго из компании «Старинский, Корчаго и партнеры». В 2001 г. вышло «Пособие по озеленению и благоустройству эксплуатируемых крыш жилых и общественных зданий <...> и других сооружений» ОАО «Моспроект». Еще по 10 различным СНиПам и ГОСТам разбросаны пункты, касающиеся устройства кровель. 15 сентября Росстандарт издал приказ «О создании технического комитета по стандартизации «зеленые» технологии среды жизнедеятельности и «зеленая» инновационная продукция», в котором идет речь в том числе и о стандартизации «зеленой» градостроительной деятельности и планировании. А значит, рано или поздно и для московских крыш появятся свои «зеленые» стандарты и проекты. &