Александр Чупраков: «На Рублевке почти не осталось неразграниченных земель»

Александр Чупраков, до того как стал чиновником, работал в инвестиционно-строительной сфере и руководил агентством недвижимости. Нынешняя его деятельность схожа с предыдущей: он отвечает в подмосковном правительстве за имущественный блок. Среди задач – увеличение земельного фонда региона, собираемости налогов и вовлечение в оборот сельхозземель. За три года подмосковным властям удалось увеличить количество областных земель в собственности почти вдвое, почти вдвое сократить неиспользуемые угодья, в том числе пролоббировав на федеральном уровне жесткие станционные меры. Как это удалось и какие еще есть планы, Александр Чупраков рассказывает «Ведомостям».

– Когда раньше инвестор приходил к областным властям, ему либо говорили, что свободной земли нет, либо что наша миссия заключалась только в том, чтобы познакомить его с главой муниципального образования. Область ничего не решала. Когда мы пришли, в собственности у области было всего 21 500 га, да и то практически вся земля была предоставлена подведомственным учреждениям и предприятиям области.

Сейчас ситуация изменилась кардинально. Сегодня на вопрос, есть ли земля для развития, мы можем сказать, что да, есть. Нам удалось разработать и внедрить несколько системных решений. В первую очередь это работа по выявлению и оформлению государственной земли. Создано специализированное учреждение «Центр содействия развитию земельно-имущественных отношений Московской области», которое как раз занимается этим. В прошлом году оформили около 10 000 га. В этом году планируем больше. Свободной земли не было. Сейчас земли в собственности области – около 37 000 га. Задача на ближайшие три года – добавить к имеющимся активам не менее 30 000 га.

– В 2014 г. сделали ортофотосъемку, где видны границы объектов. На этот слой мы наносим сведения кадастрового учета и видим свободные территории. Если земли никем не заняты, значит, это государственная земля, которая не разграничена. В конце апреля руководитель ФНС и губернатор Московской области подписали соглашение, по которому мы из налоговой получим сведения по тем объектам, по которым платятся налоги. Будем вести системную работу по тому, чтобы каждый собственник ставил на учет всю недвижимость и платил налоги.

– Мы замкнули весь цикл, начиная с выявления, регистрации и заканчивая продажей. То есть мы капитализируем земли и выставляем на торги. В прошлом году мы продали через Российский аукционный дом 53 земельных участка под объекты дорожного сервиса с превышением более чем на 30% на общую сумму около 750 млн руб.

– Все думали, что в кризис спрос мизерный. А на деле на ряд объектов цена поднималась от стартовой в 10 раз! Вот что такое автозаправка? Звучит как-то грустно. На самом деле область проделала важную работу – мы собрали все крупные компании, работающие в этой сфере, и сказали им: «Уважаемые господа, нас не устраивают многие заправки, которые сейчас действуют в области». Мы хотим, чтобы была не только автозаправка, но и небольшой магазин, кафе, гостиницы, парковочные места – в зависимости от площади земельного участка. Например, семь автозаправок будут строиться с гостиницами.

– Много участков купили «Лукойл», небольшие компании. Эта программа трехлетняя, выставим еще 113 участков. А когда мы начинали эту работу, земли не было вообще. Мы гордимся не только тем, что у нас появилась земля, но и тем, что меняются правила на рынке. Раньше распоряжение землей происходило на уровне договоренностей между инвестором и главой муниципального образования. Сегодня инвестор ни с кем договариваться не должен. Мы добились того, что распоряжение землей стало публичным и открытым.

– Да. В ходе проверок мы выявили и ряд неиспользуемых федеральных земель. Агентство по страхованию вкладов передает нам около 8000 га. Президент России после обращения губернатора Андрея Воробьева принял решение передать их области. Конечно, получив земли, мы берем на себя ответственность, что они будут использоваться. Например, земли Ивантеевского лесопитомника (212 га) просто простаивают. Бывший губернатор области Сергей Шойгу обратился к президенту, чтобы их передали нам. Сейчас разрабатываем финансово-хозяйственный план с привлечением внебюджетных средств. В прошлом году передали 1800 га в Домодедовском районе (ФГУП «Ильинское»). Фактически предприятие готовили к выводу из государственной собственности. Мы нашли инвестора – ЗАО «Барыбино» (по договору совместной деятельности, чтобы не терять сезон), завершили в судебном порядке банкротство, погасили долги. Идет работа по передаче еще ряда активов: 4000 га – ФГУП «Леоновское» в Воскресенском районе, 152 га – ФГУП «Марфино» в Мытищинском районе.

– Два года назад в Московской области простаивало около 700 000 га – это почти половина всех сельхозземель. В 2014 г. проверили 100% земель, предоставленных для сельхозпроизводства, обследовали более 30 000 земельных участков общей площадью 928 365 га. Выяснилось, что не используются около 40% обследованных земель. В отношении них будет увеличена налоговая ставка. Эту работу продолжаем в этом году.

– Штрафами и угрозами, что заберем. (Смеется.) Рычаги есть как административные, так и экономические. Если это земля сельхозназначения, собственник платит налог 0,3%, если не используется – 1,5%. Учитывая, что кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, платежи существенные. Поэтому просто так землю держать невыгодно. Также предусмотрены штрафы: если земля не используется по назначению – до 10% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб. за участок. А если это повторяется в течение трех лет, мы можем инициировать процедуру изъятия земли у нерадивого собственника в судебном порядке. Поэтому собственники вынуждены либо продавать землю, либо сдавать ее в аренду.

– Если у вас 2 га и ходят по ним пять коров, то пусть. А если у вас 2000 га, то пять коров не спасут. (Смеется.)

– Около 120 млн руб. Отличился Талдомский район, он взыскал 21 млн руб. Муниципальные земельные инспекторы заинтересованы в этих проверках, ведь деньги остаются у муниципалитета.

– До нас работали неглупые люди, и они понимали, где нужно продавать землю. (Смеется.) На Рублевке практически нет неразграниченных земель, все они в частной собственности.

– Практически нет. Интересных предложений в рамках преимущественного права приобретения уже нет. Люди поняли, что могут попасться: мы можем выкупить землю, если цена занижена. Изначально именно такая цель у нас и была: чтобы собственники платили налоги с реальной стоимости сделок.

– В 2014 г. определили новую кадастровую стоимость, вовлекли в оборот 72 000 земельных участков, по которым никто налоги не платил. Поступления по земельным налогам в прошлом году с 17 млрд руб. увеличились до 25 млрд руб. – это в основном юридические лица. По результатам I квартала 2015 г. рост по земельному налогу составил 40%. Кроме того, переход с 2015 г. на налог на имущество физлиц с кадастровой стоимости позволит вовлечь в налоговый оборот более 200 000 объектов недвижимости. Это новые объекты, построенные в течение двух последних лет, не имевшие инвентаризационной стоимости.

– На территории Московской области 394 военных городка, на начало июня область приняла 158. Судьбу каждого из них рассматриваем на межведомственной комиссии и определяем, как эффективнее использовать. Несколько участков уже реализованы. Например, участок в «Одинцово-1» продан на торгах ЗАО «Первая ипотечная компания – регион» за 547,025 млн руб. под комплексную застройку. Участок в 0,7 га напротив микрорайона Опалиха купило ЗАО «Тандер» за 51,7 млн руб. под строительство магазина. На 18,7 га рядом с деревней Бирлово рекомендовано строительство завода по производству автозапчастей. Около поселка Михнево будет логистический центр, учитывая близость к федеральной трассе М4 «Дон». На земельном участке площадью 212,6 га около поселка Белопесоцкий появится база отдыха. Инвесторы определятся по результатам торгов. Таких примеров много.

– Мы длительное время работали над изменениями федерального закона об отходах производства и потребления. В конце 2014 г. закон о внесении изменений вступил в силу. Большинство полномочий по новой редакции закона появляется у субъекта с 2016 г. В частности, это утверждение территориальных схем и региональных программ, а также полномочия по выбору региональных операторов, которые возьмут на себя наряду со сбором и вывозом еще и утилизацию отходов.

В этом году мы проводим подготовительную работу. Подбираем земельные участки для объектов новой инфраструктуры, совместно с федеральными органами разрабатываем подзаконные нормативные акты, определяющие порядок реализации новых положений закона. Конкурсы на выбор регионального оператора могут быть проведены не ранее 2016 г. после утверждения и согласования с уполномоченным федеральным органом территориальной схемы и региональной программы. Также работаем над инвентаризацией действующей инфраструктуры по обращению с отходами. В ходе работы были закрыты 14 полигонов, исчерпавших свои проектные мощности.

Еще одно важное направление нашей работы – рекультивация старых полигонов. У нас выполнены и прошли государственную экспертизу три проекта рекультивации – Быково, Электросталь, Каширский. Мы работаем с Минприроды над включением их в программу ликвидации накопленного экологического ущерба с целью получения софинансирования из федерального бюджета на 2016 г. В случае начала работ в 2016 г., в 2018 г. полигоны будут рекультивированы и превратятся в зеленые холмы.

– Крупнейший – «РТ-инвест», дочерняя структура «Ростеха». Предлагаемая ею технология термической утилизации мусора позволяет свести к минимуму захоронение на полигонах. Для нас это предложение очень интересно еще и тем, что предприятия по термической утилизации могут быть расположены на производственных площадках «Ростеха». Для привлечения инвестиций в такие проекты мы совместно с федеральным правительством прорабатываем вопрос о введении «зеленого тарифа» для электроэнергетики с использованием коммунальных отходов.

– В схеме размещения нестационарных объектов насчитывается 9400 торговых точек. На деле – согласно нашим мониторингам – их значительно больше. И если раньше «нестационарка» представляла собой довольно самостоятельную и неподконтрольную сферу торговли, то сегодня совместно муниципалитетами ведется целенаправленная работа по упорядочиванию этой сферы. Разработаны новые нормы организации ларьков, киосков, павильонов, сезонных бахчевых развалов и др. Увеличен срок действия схемы их размещения – до пяти лет. Введено понятие «специализированный нестационарный торговый объект для реализации продукции сельскохозяйственных товаропроизводителей». Это объекты до 150 кв. м, выполненные в едином архитектурном стиле, находящиеся под общим управлением, в которых не менее 80% торговых мест предназначено для продажи товаров подмосковных хозяйств. Особое внимание уделяем развитию мобильной торговли, со временем она должна положить начало развитию фермерства, небольших сельхозпроизводств, локальных производителей продуктов питания и поставщиков бытовых услуг.

– Несмотря на сложную экономическую ситуацию, наш розничный сектор не переживает инвестиционного спада. Развиваются и расширяются и те игроки, которые давно работают на нашем рынке. В том же Пушкинском районе строится магазин «Глобус» (27 000 кв. м общей площади, 4 млрд руб. инвестиций). Появляются и новые игроки на рынке – например, компания ООО «Плюс девелопмент» запланировала в течение нескольких лет открытие 150 магазинов, инвестиции – порядка 450 млн евро. Серьезные инвестиции направляются в оптово-логистические центры. Например, гипермаркет «Глобус» планирует строительство крупного логистического и производственного центра в Пушкинском районе (130 000 кв. м общей площади, 6,5 млрд руб. заявленных инвестиций и более 1000 новых рабочих мест).

– Смотрите, вот стоит огромный жилой комплекс. (Показывает в окно на жилой комплекс в Красногорске.) Людям надо и нож поточить, и обувь отремонтировать и т. д. Мы предлагаем построить здания, где первый этаж будет занят магазином, на втором – дом быта, на третьем – филиал многофункционального центра (МФЦ). Делаем это для того, чтобы у людей появилась возможность получать все услуги в одном месте. На ближайшие два года запланировали строительство 150 таких комплексов, подобрали уже 90 участков. Такие комплексы должны появиться в крупных районных центрах.

– Конечно, регулируется. Но это та деятельность, которую ведет малый бизнес. Им что важно? Небольшое помещение за понятные деньги. И как раз в этих помещениях есть огромная проблема.

– В основном ритейлеры и небольшие девелоперы. Сейчас просчитываем экономику проектов. Это та ситуация, когда мы с профессионалами формируем рынок. Первые торги, надеемся, проведем осенью. Что еще очень важно – в Подмосковье внедряется единая система контроля за тем, как чиновниками рассматриваются обращения граждан и предпринимателей по земельным, да и по всем другим вопросам, которые можно характеризовать как государственные и муниципальные услуги.

Раньше люди шли в орган местного самоуправления и выхаживали в коридорах чиновников месяцами. А сейчас в восьми городах и районах внедряется пилотный проект, по которому заявитель будет сдавать пакет документов в МФЦ и там же после принятия решения его получать. И самое главное – электронная система позволит контролировать процесс прохождения и рассмотрения документов на каждом этапе, в каждой инстанции. И если где-то документы вдруг застрянут, то электронная система зажжет «красную лампочку».

Каждая процедура не должна занимать времени больше, чем положено: например, изменить вид разрешенного использования – 50 дней, продлить договор аренды – 35 дней и т. д. Таким образом, мы не только избавляем людей от необходимости ходить по инстанциям, но и должны показывать, что в Московской области есть власть, закон и здесь безопасно вести бизнес. Только в этом случае область будет процветать.