Офисы, склады и магазины вновь оказываются в зарубежных руках

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 г., по подсчетам Сushman & Wakefield, составил $8,6 млрд, $3,26 млрд (около 38%) из которых вложили иностранные инвесторы. Jones Lang LaSalle оценивает общий объем инвестиций в $7,3 млрд, 30–40% из которых – иностранные средства. Если учитывать сделки sales & leaseback, общий объем сделок составил почти $10 млрд, 44% из которых пришлось на зарубежных игроков, подсчитали аналитики Сolliers International. Причем в Москве их доля меньше средней: в столице из $7,2 млрд они вложили только 36,8%.

Несмотря на разницу в абсолютных цифрах, консультанты сходятся в главном: доля зарубежных инвестиций в уходящем году значительно выросла, ведь в 2009–2010 гг. на них приходилось лишь по 16% ($506 млн и $658,5 млн соответственно, данные Jones Lang LaSalle). Но до докризисной активности иностранным инвесторам еще далеко: в 2008 г. они вложили в Россию $4,4 млрд, а в целом в докризисный период они доминировали на рынке с долей 60–70%, напоминает аналитик отдела исследований Сushman & Wakefield Александр Зинковский.

«В 2011 г. иностранные инвесторы вернулись, но их отношение к российскому рынку стало более прагматичным: сегодня они главным образом сфокусированы на наиболее качественных объектах на рынке», – говорит Зинковский.

Среди крупных сделок этого года с участием иностранцев – покупка бизнес-центра «Гоголевский» фондом Hines Global REIT. Этот же фонд приобрел складской комплекс (75 000 кв. м) в Химках. Jensen Group приобрела ТЦ «Невский пассаж» в Санкт-Петербурге. Свои первые сделки в России закрыли Heitman European Property Partners IV (купили одно из зданий комплекса «Метрополис»), Ashmore Investments (через фонд VTBC-Ashmore Real Estate Partners стала собственником офисно-складского комплекса на ул. 8 Марта), TPG Capital (вместе с «ВТБ капиталом» приобрели долю Coalco в офисных центрах «Белая площадь» и «Белые сады» рядом с Белорусским вокзалом). Канадские девелоперы Trinity Development Group и Shenkman Corporation собираются вложить в строительство ритейл-парков в России около $600 млн.

Причина возвращения иностранных инвесторов – высокая доходность, говорит директор по инвестициям Trinity Russian Retail Partnership Георгий Иванов. «В России мы рассчитываем на доходность в девелопменте 30–35% в год. В Северной Америке, а тем более в Европе на фоне финансовой нестабильности достичь таких показателей сегодня нереально», – объясняет он. В складском секторе в Московской области доходность готовых объектов сегодня составляет 12–13%, а доля вакантных площадей – всего 0,6%, в Европе же конкуренция куда серьезнее, а доходность почти вдвое меньше, подтверждает Игорь Богородов, глава филиала Raven Russia (инвестирует в склады). «Иностранные инвесторы ищут тихую гавань для инвестиций и смотрят на любые перспективные рынки. Россия, где в последние годы не было серьезных экономических и политических перемен, на такую роль подходит», – считает Богородов.

Активность иностранных инвесторов ограничивалась периодом с мая по октябрь, а сейчас они снова взяли паузу, возражает управляющий партнер Baltic Property Trust Павел Черепанов. Он связывает это с финансовой нестабильностью в Европе и оттоком капитала из России. Опрошенные «Ведомостями» инвесторы называют среди рисков российского рынка возможные политические изменения в стране.