Статья опубликована в № 3322 от 08.04.2013 под заголовком: На асфальте: Области нужны сады

Подмосковные власти начали ревизию социальной инфраструктуры в новостройках

На недавней каннской выставке недвижимости MIPIM крупные застройщики, работающие в Московской области, все как один ратовали за создание комфортной среды обитания.
А. Махонин

Но строить школы, детсады и прочую социалку девелоперов заставила не только забота о благе будущих жителей возводимых микрорайонов. Последних в Подмосковье, по разным оценкам, строится сейчас на несколько миллионов квадратных метров. Только в прошлом году область выдала разрешений на 17 млн кв. м, всего же в ближайшую пятилетку вокруг Москвы может появиться более 50 млн кв. м нового жилья.

Инфраструктура поневоле

Отсутствие инфраструктуры вредит продажам – покупатели с ограниченным бюджетом не только смотрят на стоимость квартиры, но и придирчиво оценивают, в каких условиях им придется жить. Благо предложений на рынке больше, чем платежеспособных клиентов. По оценке Est-a-Tet, сейчас в Подмосковье выставлены на продажу объекты по 500 адресам. «Во многих случаях по одному адресу строятся огромные комплексы и микрорайоны», – уточняет Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании. По общей риэлторской статистике, говорит он, на первичном рынке Московской области предлагается около 30 000 квартир, или около 2 млн кв. м. Только ГК «Мортон», например, сейчас продает квартиры более чем в 20 строящихся жилых комплексах ближнего Подмосковья (до 15 км от МКАД) и «новой Москвы», где в общей сложности ею возводится 4,3 млн кв. м. На большем удалении от столицы компания возводит еще около 2 млн кв. м.

Областные власти всерьез занялись подсчетами, сколько дошкольных и школьных учреждений нужно будущим и нынешним жителям. Затеянная в начале марта ревизия подмосковных строек и приостановка выдачи новых лицензий на жилье, не обеспеченное инфраструктурой, как ни странно, нашли понимание и у девелоперов. Во всяком случае, они это понимание публично продемонстрировали. Как выразился один из застройщиков, они привыкли к тому, что пока девелоперы рисуют карты местности, власти меняют ландшафт.

«Направление, которое взяло правительство Подмосковья, совершенно верное, – сказал на конференции «Ведомостей» на MIPIM-2013 Даромир Обуханич, вице-президент ГК ПИК. – Правила игры, которые до этого существовали – что каждый за себя, – отнюдь не способствовали нормальному развитию рынка. Необходимо строить удобные микрорайоны, полностью обеспеченные инфраструктурой. Такой подход позволит очистить рынок». «Чтобы кардинально улучшить ситуацию в Московской области, надо идти на кардинальные меры, – поддержал чиновников и коллегу Александр Ручьев, президент ГК «Мортон». – Во многом я согласен с действиями нового губернатора. С одной стороны, на девелоперах это сказывается тяжело, но с другой – радует: это приведет к тому, что с рынка уйдут недобросовестные застройщики. Ты можешь строить садики и школы, а рядом никому не известная компания ничего такого не строит, но продает жилье с дисконтом [и клиенты уходят к ней]».

«Мы готовы тратить деньги, чтобы создать среду, которая нужна человеку и его семье для качественной жизни», – заявил на пресс-конференции RDI в Каннах гендиректор компании Дмитрий Карьянов. И выразил уверенность, что эта позиция близка всем девелоперам. «Не все застройщики, работающие в области, разделяют позицию правительства, что мы должны создавать комфортные города, – возразил ему Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий Москвы, и уточнил: – Больше половины – не разделяют».

Поэтому, рассказал он, будет пересмотрена большая часть проектов, даже тех, что уже получили разрешения на строительство (так как, «к сожалению, некоторые руководители поселений не нашли слов, чтобы убедить [девелоперов] строить инфраструктуру»), с тем чтобы в них появились детсады, рабочие места и т. д.

«Я так полагаю, что губернатор проехал по [подмосковным] стройкам и выразил недоумение по поводу того, что количество садиков и школ не соответствует нормам», – объясняет Сергей Хорошков, гендиректор «МИЦ-девелопмента». Областные нормы мягче московских – на 1000 жителей достаточно всего 30 мест в детсадах. Но, как признавались сами застройщики на одном из круглых столов «Ведомости. Недвижимости», в первую очередь сдаются дома – они приносят живые деньги; вся инфраструктура обычно откладывается на потом. Например, несколько лет продолжались конфликты новоиспеченных жителей Павшинской поймы (Красногорск) и компании «СУ-155» – первые требовали от второй построить обещанные детсады. Проблема была взята под личный контроль еще губернатором Борисом Громовым.

Пресс-служба «СУ-155» сообщила, что сейчас в микрорайоне «Павшинская пойма» действуют две школы (в общей сложности на 1800 мест) и три детских сада (на 460 мест), построенных компанией. В 2013 г. планируется сдать три детсада на 315 мест и одну школу на 900 мест. Первый из детсадов уже введен в эксплуатацию. В 2014 г. предполагается сдать одну школу на 900 мест и три детских сада на 360 мест. Кроме «СУ-155» в районе работает еще ряд застройщиков, но инфраструктуру возводит только группа компаний, особо подчеркнула ее пресс-служба.

Сейчас ситуация такая, что девелоперы строят не только жилые дома, продолжает Хорошков. «Они же строят школы и детсады, они же ведут коммуникации к участкам. Если осваиваются крупные участки (от 20 га), то девелоперу приходится строить еще и инженерную инфраструктуру, котельные. Еще немножко – и девелоперы начнут строить ТЭЦ, ГЭС», – рассуждает он.

Сколько стоит комфорт

Себестоимость панельного строительства в Подмосковье меньше московской, но не опускается ниже 45 000 руб. за 1 кв. м, говорит Бобков. Здесь все зависит не только от стоимости самого строительства, но и от геологии, сложности проектировки, фундамента, этажности и других факторов. Плюс к этому нужно прибавить стоимость коммуникаций, которая составляет примерно 10 000 руб. на 1 кв. м. Есть факторы, которые невозможно посчитать: стоимость подключения коммуникаций, которая может варьироваться, и другие обстоятельства, в том числе форс-мажорные. Даромир Обуханич отметил, что при строительстве микрорайона в Московской области, «если все нагрузки собрать, все делать по-честному и площадка большая, которая влечет колоссальные вложения в части инженерной и транспортной инфраструктуры, 50 000 руб. за 1 кв. м [себестоимость] выходит». Экономика при развитии таких площадок нормальная тогда, когда продажная стоимость начинается хотя бы с 65 000 руб. за 1 кв. м, говорит девелопер.

Обременения в виде строительства школы, детского сада вроде как ложатся на застройщика, но, как правило, учитываются им в конечной цене, которая объявляется покупателю. Построить детский сад на 150–200 мест стоит примерно 250–300 млн руб., школу – от 650 млн до 900 млн руб., отчитывается пресс-служба «Мортона».

«Теоретически строительство детсадов может быть доходным бизнесом: если ты строишь детсад и потом сам им управляешь, то при условии включения в соответствующую областную программу муниципалитет дотирует стоимость обучения из бюджета. Мы знаем такие случаи», – говорит Ручьев. С 2010 г. компания построила и ввела в эксплуатацию 12 школ и детских садов, сообщила ее пресс-служба. Детские сады и школы передаются муниципалитетам, но один из них (детсад на 240 мест в новостоличном микрорайоне «Солнцево-парк») компания по соглашению с правительством Москвы оставляет под своим управлением. Благо аналогичный опыт у «Мортона» уже есть: в трех микрорайонах девелопер открыл и управляет тремя детскими дошкольными центрами.

«Мортону», как и другим застройщикам, работающим в «новой Москве», придется пересматривать нормы по обеспеченности своих – теперь уже столичных – проектов социальной инфраструктурой. До конца 2013 г. компания обещает сдать 14 дошкольных и школьных учреждений плюс три дошкольных коммерческих центра в «новой Москве» и ближнем Подмосковье (до 15 км от МКАД). К 2020 г. «Мортон» подписался построить 22 школы и 36 детсадов общей площадью 535 000 кв. м.

Когда часть Подмосковья «ушла» в Москву, девелоперы, строящие на присоединенных территориях, были вынуждены пересматривать социальную инфраструктуру из-за разницы в нормативах. «Это была серьезная проблема. Она постепенно решается до сих пор», – рассказывает Хорошков. Сейчас МИЦ строит три детских сада в жилых комплексах «Коммунарка» (детсад на 120 мест, «новая Москва»), «Новое Павлино» (детсад на 125 мест, Железнодорожный) и «Зеленые аллеи» (детсад на 150 мест, Видное).

Жидкин рассказал на MIPIM, что власти хотят координировать работу застройщиков по возведению садов и школ, особенно если их проекты находятся рядом: кто-то будет строить детсад, кто-то – школу. Многие земельные участки примыкают друг к другу и нередко не обеспечены социальной инфраструктурой, объяснил чиновник. Речь идет не только о панельных микрорайонах, но и о коттеджных поселках. «Если, например, на участке больше 150 домов, то [детсад] дотируется из бюджета муниципального образования. Но у муниципальных образований [на это] не было денег», – поделился Жидкин.

Цена среды обитания

Сейчас средние цены на квартиры в Подмосковье, по данным Est-a-Tet, – около 70 000 руб. за 1 кв. м. В городах рядом с Москвой (Реутов, Красногорск, Химки, Одинцово) – 90 000 руб., менее 70 000 руб. – в таких городах, как Видное, Подольск, Щербинка, и примерно 50 000–60 000 руб. – в более удаленных от столицы поселениях вроде Ивантеевки, Сходни, Подрезкова, Марусина, Железнодорожного. Но у Марии Литинецкой, гендиректора «Метриум групп», складывается ощущение, что «у чиновников есть большое желание поднять цены за квадратный метр». Все принимаемые областными властями ограничения так или иначе, по ее мнению, приведут именно к этому.

«Уменьшение этажности означает уменьшение плотности застройки. Уменьшение плотности застройки значит повышение инвестиционной себестоимости метра. Ужесточение норм по социальной и транспортной инфраструктуре означает для застройщиков рост затрат, соответственно, они будут эти затраты перекладывать на клиентов. Приостановка выдачи разрешительных документов означает сокращение объема нового предложения. Уменьшение предложения автоматически влечет за собой рост цен. И мы еще декларируем, что должны строить не просто больше, а больше дешевого жилья», – резюмирует риэлтор.

Относительно большой платежеспособный спрос (включая ипотечную подпитку) способен поглотить достаточные объемы жилья, 1 кв. м которого будет стоить 50 000 руб., выяснили аналитики Sberbank Investment Research. По их данным, в ближайшие год-два всего 16% опрошенных россиян планируют приобрести квартиру, 35% из них предполагают взять ипотечный кредит, а 55% представителей среднего класса не предполагают покупать новое жилье. Платежеспособного спроса хватит лет на восемь, оценивает Юлия Гордеева, старший аналитик Sberbank Investment Research: «А дальше надо будет расширять пласт покупателей». Здесь «без ипотеки никуда, так как, когда девелоперы ищут потребителей в более глубоких слоях общества, они наталкиваются на их неплатежеспособность», отмечает эксперт. Но, как показал опрос Сбербанка, люди в основном могут позволить себе месячный платеж по ипотеке от 35 000 до 40 000 руб. «Исходя из сегодняшних стандартных параметров кредита, можно сказать, что цена 1 кв. м должна быть примерно 50 000 руб.», – резюмирует Гордеева. «Рынок жилья по 80 000 руб. скоро закроется, – согласен с аналитиком Роман Тимохин, гендиректор MR Group. – Значит, нам надо научиться строить дешевое жилье».

Маржа снижается

Крупные микрорайоны надо застраивать, исходя не из фантазии застройщика, а из правильной экономики проекта, убежден Обуханич. В Московской области, по его словам, «не до фантазий, зачастую речь идет о выживаемости». Девелоперы надеются, что власти «в счастливом будущем» возьмут на себя труд по обеспечению участков сетями. «Чтобы девелопер пришел на участок творить, понимая, какой финансовый результат из этого можно извлечь», – говорит Обуханич. По информации Артема Эйрамджанца, первого вице-президента ГК ПИК, компания не входит в проекты в Московском регионе, если их доходность менее 25%. По словам Хорошкова и Ручьева, при застройке крупных микрорайонов, обеспеченных инфраструктурой, прибыль девелопера редко превышает 10%: в данном случае застройщики зарабатывают на объемах. При точечном строительстве в интересных местах, уточняет Хорошков, прибыль может быть больше.

Литинецкая считает, что доходность строительного бизнеса сейчас в среднем составляет 30% (за весь цикл проекта, который может составлять 2–3 и более лет), но наличие собственных производственных мощностей (например, ДСК) может поднять этот показатель вдвое – до 60%. По подсчетам Бобкова, прибыль от проектов может составить от 0 до 35 000 руб. на 1 кв. м. «Если говорить объективно, компания может что-то потерять на продажах жилья, но ее производственные и строительные подразделения будут зарабатывать, – объясняет он. – Поэтому для крупных застройщиков, владеющих собственными производственными и строительными мощностями, выход в ноль – все равно заработок». «Мы готовы хоть на нулевой марже работать, главное – работать, – откровенничал на MIPIM Ручьев. – В кризис «Мортон» год работал с отрицательной рентабельностью. Переориентировать крупную строительную компанию на что-то другое практически невозможно».

Бобков говорит, что не стоит недооценивать рост цен на жилье в Подмосковье, который, по его данным, составляет от 10% (в среднем по рынку) до 15% (по проектам в связи с изменением стадии их готовности). «Цены на начальном этапе могут быть невысокими, чтобы привлечь покупателей и финансировать стройку, но затем цены повышаются и застройщик начинает зарабатывать», – отмечает аналитик.

Без точек роста не обойтись

Александр Ольховский, управляющий директор, вице-президент ОАО «Банк ВТБ»:

– Большой Москве нужны масштабные точки роста: парки, спортивные сооружения, места приложения рабочей силы и т. д., вокруг которых могло бы возникать жилье. Иначе жилые проекты будут неуспешны. Нужно создавать самодостаточные районы. Необходимо проводить международные конкурсы, принимать решения о комплексном развитии. Системный подход нужен как для создания нового качества жизни, так и для решения назревших градостроительных проблем.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать