Инвесторам передадут 15 подмосковных усадеб уже в 2014 году

Исторические усадьбы увеличивают капитализацию окружающей недвижимости на 5-10%, повышают ее ликвидность, способствуют развитию местного туризма. Но доходность многомиллионных вложений в их восстановление и развитие - всего 2-3% годовых в валюте.

Из 320 усадеб, расположенных на территории Подмосковья, по данным минимущества МО, 80 находятся в неудовлетворительном и руинированном состоянии. Восстанавливать их не спешат ни власти, ни собственники. И тем и другим выгоднее разрушающийся исторический объект, вместо которого впоследствии можно было бы выстроить новый комплекс (все усадьбы традиционно находятся в красивейших местах), а приусадебную территорию - распродать.

Наследие за рубль

В Московской области ситуация не менялась вплоть до 2013 г., когда была принята губернаторская программа «Усадьбы Подмосковья».

Начиная с мая 2013 г. в области шла интенсивная работа по выявлению памятников, устанавливались границы охранных зон усадебных комплексов. Благодаря этой программе и постановлению о льготной аренде появилась возможность сдавать объект культурного наследия в аренду на срок до 49 лет по цене 1 руб. за 1 кв. м в год при условии восстановления объекта. Арендатору дается семь лет на то, чтобы за свой счет провести реставрацию.

В Москве такая программа действует с 2012 г., почти за три года было сдано, по данным столичного департамента городского имущества, 12 объектов культурного наследия. В области семь усадеб было передано инвесторам за год.

С 2013 г. на аукционах были проданы права аренды усадеб, являющихся собственностью Московской области и муниципалитетов: «Аигино», «Черкизово», «Пущино-на-Наре», «Тарасково», «Зенино», «Спасское», «Дом управляющего Балашихинской мануфактурой», дома Круминга. Первые шесть исторических комплексов получила компания ASG. По многим из торгов она была единственным участником.

Всего в этом году планируется передать арендаторам 15 подмосковных усадеб, заявил заместитель председателя правительства Московской области Александр Чупраков. До конца 2014 г. власти Подмосковья хотят провести еще пять аукционов по продаже права аренды. На торги будут выставлены усадьбы «Васино», «Кузьминское», «Дача Боткина», «Филатово», больничный комплекс в усадьбе «Гребнево». Также, по словам Чупракова, запланирована продажа усадебных комплексов «Крекшино» и «Бергов», расположенных в новой Москве.

Московская область сдает усадьбы в надежде на будущий отдаленный доход, без ясного бизнес-плана со стороны новых владельцев. Пока арендатором не полностью прорисована концепция туристического кластера, нельзя подсчитать количество новых рабочих мест и налоговые отчисления, которые пойдут в бюджет, говорит Дмитрий Бобров, глава Каширского района, нашедший арендатора для усадьбы «Тарасково». Одно то, что вместо руин будет восстановленное здание, - уже большой плюс для территории. А любые финансовые поступления будут перекрывать тот ноль, который мы имеем сегодня, философски замечает он.

Усадьбы действительно могут стать магнитом не только для туристов, но и для покупателей недвижимости по соседству, особенно если историческим комплексом управляет известный оператор - крупная международная гостиничная сеть или управление делами президента. Пример - коттеджи и квартиры в непосредственной близости к оздоровительному комплексу «Бор» (в ведении управделами президента) в 1,5 раза дороже, чем в целом по Домодедовскому району, напоминает Наталья Кац, директор по маркетингу ГК «Миэль». Впрочем, для собственников прилегающей недвижимости восстановление усадеб не всегда однозначно положительный момент. Да, криминогенность места резко снижается, но стройка - это несколько лет шума и грязи, множества рабочих из ближнего зарубежья и не очень понятные конечные цели и границы реконструкции, добавляет Наталья Кац: «Потенциальные покупатели недвижимости рядом обычно осторожничают, и продавцы вынуждены корректировать стоимость».

Поиски выхода

Сотни бесхозных усадеб продолжат разрушаться. Особенно не повезло историческим комплексам в федеральной собственности. Продажа объектов происходит крайне медленно, поскольку требуется включить их в план приватизации и утвердить постановлением правительства РФ. С арендой тоже непросто - в каждом теруправлении Росимущества существуют свои правила передачи зданий в аренду. Но и это можно было бы преодолеть, проблема в том, что ценные объекты передаются в аренду на общих условиях типового договора без необходимых гарантий их восстановления и сохранения. Самый «больной» пример - усадьба «Гребнево» федерального значения, собственником является Распорядительная дирекция Минкультуры России. В 2012 г. были заключены охранные обязательства, обязывающие провести восстановительные работы в 2012-2016 гг., было выделено 60 млн руб. Сейчас памятник находится в руинированном состоянии, отмечено в результате проверки минкультуры МО. С 2008 г. в «Гребнево» произошло пять пожаров, разрушивших кровли зданий усадьбы.

В условиях законодательной неопределенности чиновники от культуры предпочитали оставить объект «как есть», чем отдать на почти гарантированное уничтожение. У усадьбы «Никольское-Прозоровское», вероятно, будущего уже нет. Объект культурного наследия федерального значения был продан частному лицу. Собственник даже начал вести в усадьбе противоаварийные работы. Но после введения в 2009 г. запрета на перепланировку и новое строительство на территории владелец все работы остановил. Как историческая усадьба она не представляла для него интереса.

На усадьбу «Тарасково», права аренды которой теперь у ASG, «не раз покушались недобросовестные люди», поделилась глава сельского поселения Колтовское Каширского района Наталья Шарикова, «за 19 лет моей работы много было желающих забрать усадьбу».

В настоящее время подмосковные власти ищут механизм передачи памятников из федерального подчинения в областное, чтобы можно было найти для них инвесторов по программе 1 руб. за 1 кв. м, рассказал Чупраков.

Как сообщили «Ведомостям» в Распорядительной дирекции Минкультуры России, разработана концепция «Зеленый коридор» по передаче инвесторам исторических комплексов с условием реставрации и восстановления - частичный выкуп или аренда с последующим выкупом. Так, единовременно инвестор может заплатить до 20% определенной в ходе торгов стоимости культурного объекта. Остаток внести после завершения работ по согласованному графику, пояснили в распорядительной дирекции Минкультуры РФ. Еще вариант - инвестор может взять объект в аренду на период проведения реставрационных работ. И после их завершения, ввода в эксплуатацию и оплаты всей выкупной стоимости оформить на памятник право собственности.

До настоящего времени примеры восстановления усадеб носили единичный характер. Так, «Базэл девелопмент» не торопясь ведет реставрацию усадьбы Апраксиных (Ольгово), которую компания купила в 2003 г. у обанкротившегося ФГУП «Пансионат «Радуга» за 11,25 млн руб. Площадь 18 зданий - 12 000 кв. м. Объем инвестиций оценивался компанией, как ранее сообщало «РИА Новости», в 4,132 млрд руб. В настоящее время в усадьбе восстановлен конный комплекс, зарыблены пруды, сдаются помещения под склады. В планах - создать на территории площадью 55,52 га 5-звездочный гостиничный комплекс «Ольгово» на 160 номеров.

Известный пример личной усадьбы - «Степановское-Волосово», бывшее имение князей Куракиных. Ее сначала арендовал, а потом выкупил председатель совета директоров инвестгруппы «Русские фонды» Сергей Васильев. Архитектор усадьбы - знаменитый зодчий Джакомо Кваренги. Как ранее заявлял Васильев в СМИ, первоначальная оценка комплекса была 15-16 млн руб. Ежегодно он вкладывал около $100 000. Через три года, когда тверские чиновники разрешили выкупить усадьбу, ее оценочная стоимость возросла до 32 млн руб. В дальнейшем Васильев планирует открыть центральное здание для посещений по примеру замков Англии и Франции.

Личная программа

«К сожалению, программы по сохранению и восстановлению объектов исторического наследия есть только в трех субъектах - Москве, Подмосковье и Республике Татарстан, - говорит Алексей Семин, председатель совета директоров инвестиционной группы компаний ASG. - Самые значительные успехи - у Татарстана: при подготовке к Универсиаде было передано арендаторам и отреставрировано 50 культурных объектов, половина из них - нашими силами».

С 2013 г. компания формирует долгосрочный инвестиционный проект сети усадеб в различных регионах России, говорит владелец. Проект стартовал с Московской области, где работает программа «Усадьбы Подмосковья».

На собственную программу сохранения исторического наследия ASG отчисляет 10% активов инвестиционной группы. «После положительного опыта работы в Казани решили, что можем увеличить до 15%, - говорит Семин. - У нас около 400 000 кв. м коммерческой недвижимости, которая сдана в аренду и приносит постоянный доход». На семь подмосковных усадеб компания планирует потратить около 5 млрд руб. за 3-4 года. «Стоимость восстановления объектов культурного наследия начинается со 100 000 руб. за 1 кв. м, - рассказывает Семин. - Еще парк, интерьеры». В первый год, когда проводятся работы по восстановлению, достаточно по 100 млн на усадьбу. В среднем усадьба под ключ обходится в 0,5-1 млрд руб.

Успешная сеть загородных отелей на основе исторической недвижимости в Европе, по данным ASG, приносит 2-3% годовых в валюте (новые объекты в Европе дают 5-7% годовых). Несмотря на такую низкую доходность, эти проекты считаются престижными, они стабильны и менее подвержены влиянию кризисов, рассказывает Семин. Исторические здания имеют большой потенциал по защите вложений от инфляции, их цена растет во времени.

На минимальный объем реставрационных работ, достаточный для выполнения охранных обязательств, требуется 2-2,5 года. Усадьбу купцов Аигиных (XIX в.) в с. Талицы Пушкинского района компания обязуется восстановить за год, «на нее все силы были брошены». Чтобы воссоздать исторический комплекс в первозданном виде, нужно еще 3-4 года. «Потом развитие будет идти бесконечно», - смеется владелец ASG. Развитие предполагает создание туристического кластера вокруг каждой восстановленной усадьбы и организацию маршрутов (водных, конных, автомобильных и вертолетных) между несколькими историческими комплексами. «Усадьба - это бренд, к которому можно подтягивать все остальное: музей, агротуризм, проведение свадеб, туристические маршруты и проч.», - делится он. Стоимость номера, к примеру, в бутик-отеле усадебного комплекса «Пущино-на-Наре» будет около $100-150 за сутки.

Сейчас из трех усадеб, которые находятся в аренде у ASG, «Пущино-на-Наре» - самая разрушенная, она будет открыта для гостей не раньше чем через четыре года. «Мы начали исследовательские и противоаварийные работы на объекте. Но точно оценить объем инвестиций довольно сложно: чем больше мы знакомимся с усадьбой, тем серьезнее вырисовывается масштаб проблем, - рассказывает Алена Уласова, руководитель центра правового обеспечения инвестиций компании. - Мы знали, что главный дом находится в плачевном состоянии, но исследование фундамента показало: здание просело на 3 м. Придется сначала откапывать дом. А потом укреплять грунт. Еще хуже дела обстоят с парком: пока у властей не доходили руки до усадьбы, предприимчивые люди застроили ее территорию. По документам там фигурирует некое дачное некоммерческое партнерство, а фактически вместо дач стоят 4-этажные дома. Но мы намерены вернуть парк - без него воссоздать дух русской усадьбы невозможно».

Взяв в аренду «Тараскино» на Оке, Семин сразу смотрит усадьбы в 5-7 км вокруг, чтобы организовать усадебную сеть. ASG будет делать круглогодичные комплексы, чтобы гостям было чем заняться и зимой, и в межсезонье. «На каком-то этапе усадьбы перестанут быть дотационными», - надеется Семин.

Пока программа Московской области предполагает аренду на 49 лет. Семин уверен, что объекты в дальнейшем надо продавать в собственность, иначе вложения невыгодны. Того же мнения придерживается и Васильев: тратить большие деньги, оставаясь в статусе арендатора, было бессмысленно, отмечал он ранее в интервью.

Пожить как баре

«Посмотрите, какие прекрасные мозаичные полы мы обнаружили в холле главного дома под старыми досками! В гостиной, оказывается, есть дополнительное окно, выходящее в сад, через него открывается прекрасный вид на пруды. Как только его восстановили, комната сразу преобразилась», - рассказывает в усадьбе Аигиных Альбина Хайрулина, руководитель проектной мастерской. Реставраторы ищут документы, фотографии, людей, которые помнят, как выглядели парк и окрестности усадьбы. Меняют обветшавшие конструктивные элементы зданий. Часть бревен в деревянном флигеля сгнила. Проще и дешевле было бы заменить весь сруб сразу, но рабочие домкратом поднимали стены и выборочно меняли аварийные венцы. «У купцов Аигиных было образцовое хозяйство. Мы собираемся его восстановить: посадим фруктовый сад, в пруды запустим рыбу, построим ферму, птичник, кузню. Наши гости смогут не только увидеть, чем мы их кормим, но при желании даже поработать в имении», - делятся планами на будущее реставраторы.

Уважительным отношением к историческому зданию продиктовано и решение ограничить количество санузлов: даже в самом дорогом номере запланирована только одна ванная комната. Тот, кто пожелает в полной мере погрузиться в быт усадьбы XIX в., получит аутентичный ночной горшок, тазик и кувшин для умывания.

Одна ночь в VIP-номере - господских покоях - предположительно обойдется в $1000. Но гостям со средним достатком в усадьбе тоже будут рады. В помещении бывшей конюшни оборудуют номера для туристов выходного дня. В отсутствие VIP-гостей усадьба будет работать как интерактивный музей.

«В Москве и области проживает, по разным оценкам, от 1 млн до 2 млн потенциальных туристов выходного дня, - рассуждает Михаил Лермонтов, президент ассоциации «Лермонтовское наследие», директор Национального Лермонтовского центра в Середникове. - Эти люди с удовольствием посетят подмосковные усадьбы, но нужно создать комфортные условия».

Михаил Юрьевич, правнучатый племянник поэта, уже 20 с лишним лет занимается восстановлением и развитием усадьбы «Середниково», где его великий тезка написал более 100 стихов, семь поэм и две драмы. За это время был создан Национальный Лермонтовский центр в «Середниково», из усадьбы выселили противотуберкулезный санаторий, отреставрировали большую часть комплекса и парка. Центр ведет активную музейную, культурно-просветительскую и коммерческую деятельность. Но несмотря на большой положительный опыт в плане освоения усадебного пространства, Михаил Лермонтов критически смотрит на перспективу вовлечения усадьбы в туроборот.

«У нас бывает много экскурсий, проходят свадьбы, корпоративы, юбилеи, усадьба - излюбленное место для киносъемок. Ежегодно «Середниково» посещает более 30 000 гостей. Однако всего этого мы достигли в одиночку, долгим и мучительным путем проб и ошибок. Зачем его повторять тем, кто только что взял в аренду усадьбы? На мой взгляд, здесь могут быть два решения. Первое - областное правительство в лице министерства культуры создает подмосковную туристическую компанию, которая вовлечет в оборот все уже действующие усадьбы и те, что пока находятся в стадии реставрации, но уже переданы по программе льготной аренды. Ведь экскурсии можно водить даже на развалины, если там все правильно организовано. Второе - владельцы усадеб сами учреждают управляющую компанию, которая будет заниматься развитием всех необходимых сервисов. Если мы сумеем привлечь эти 2 млн потенциальных туристов, можно будет говорить о прочных перспективах для возрождения усадебной культуры, да и для экономики области такой турпоток будет хорошим подспорьем».

У реставраторов есть такое выражение - «точка невозврата», когда памятник уже не подлежит восстановлению. Хочется надеяться, что в Подмосковье у исторических зданий появился реальный шанс избежать такого конца.

Мы занимаемся не благотворительностью, а меценатством

Алексей Семин, председатель совета директоров инвестиционной ГК ASG:

- Проект восстановления усадеб - это не благотворительность, а меценатство в чистом виде. Это расчет на получение дивидендов, но не денежных, а социальных, политических. Сначала бизнесмен может работать на себя. Но с определенного момента он не может оставаться вне политики, бизнес должен стать социально ответственным. Это международная практика. Я выбрал инвестиции в объекты культурного наследия, поскольку мне это нравится, это то, что я понимаю. Нашей компанией в 2010 г. был создан Международный институт антиквариата, он включает в себя научный отдел, реставрационные мастерские и выставочный зал. Коллекция предметов искусства XVI-XVIII вв. насчитывает около 5000 единиц. Мы соединяем объекты исторической недвижимости с принадлежащей нам коллекцией произведений искусства. Их стоимость на порядок повышается, когда коллекция находится в соответствующем окружении. Срок жизни современной недвижимости - всего 10-15 лет. Потом дешевле новое построить. Здание, построенное в классическом стиле, живет сотни лет. Какой торговый центр через 100 лет, будучи разрушенным, будет столь же величественным, как руины усадьбы? А старинная усадьба прекрасна даже в полуразрушенном виде. Восстановление объектов исторического наследия и развитие на их базе туристических комплексов совершенно непаханое поле. Люди, у которых есть деньги и которые умеют организовать бизнес, далеки от культуры. Возможно, они бы оказали поддержку, но они просто не знают о такой проблеме. А те, кто может и хочет восстанавливать наследие, во-первых, не имеют денег, но, даже имея деньги, - будем объективны - не имеют предпринимательской жилки и не сумеют организовать бездотационный усадебный комплекс. А деньги когда-то закончатся.