Элитное жилье для россиян – не роскошь, а объект для инвестиций

Премиальная недвижимость наиболее привлекательная, самая дорогая и составляет примерно 5% предложения. Такие объекты обычно привлекают значительную долю международных покупателей. Эволюция спроса российских покупателей за последние 10 лет прослеживается четко: если раньше это были покупки, которые можно охарактеризовать как роскошные, то сейчас покупки россиян – это все больше грамотное размещение инвестиций. Однако есть и постоянство предпочтений: россияне всегда стараются получить лучшее качество по лучшей цене.

По данным ежегодного «Отчета о богатстве» (The Wealth Report 2015) компании Knight Frank, около четверти (21%) опрошенных россиян, обладающих капиталом для инвестиций в размере от $30 млн, планируют в 2015 г. приобрести еще один объект недвижимости к двум или трем, уже находящимся в их портфеле. Приоритет покупки россияне отдают квартирам в мировых финансовых центрах (Лондон, Нью-Йорк, Женева) и европейских столицах (Вена, Париж). Глобальные тенденции на рынке недвижимости таковы, что городские объекты востребованы больше, чем курортные (горнолыжная и на берегу моря), а элитное жилье растет динамичнее, чем объекты массового рынка. Так, с минимальных кризисных значений середины 2009 г. стоимость премиальной недвижимости выросла на 38%, а средняя стоимость объектов массового рынка – лишь на 14%, поэтому ставшие более практичными россияне стараются инвестировать в высококачественную недвижимость.

Другой тенденцией мирового рынка элитного жилья является глобализация частных инвестиций в недвижимость: жители все большего количества разных стран инвестируют во все более широкий спектр глобальных рынков недвижимости. И если раньше это были рынки США и Германии, а затем пальма первенства перешла к Франции и Великобритании и позднее к Греции и Кипру, то сейчас география приобретений обширна – от стран Карибского бассейна до Австралазии. Это стимулируется в том числе за счет растущего аппетита к международному образованию и стремления к стабильной политической, экономической и правовой обстановке. Прежде всего это касается российских покупателей: все большее число состоятельных россиян стремятся отправить своего ребенка получать среднее образование (более 60%) и высшее образование (около 70%) за рубежом, приобретая или арендуя под эти нужды соответствующую недвижимость. Интересен также тот факт, что обучающиеся за рубежом школьники молодеют: если 10 лет назад российские дети начинали учиться в британских школах в возрасте 13 лет, то сегодня растущая конкуренция приводит к тому, что нормой становится возраст 7 или 8 лет, а значит, недвижимость в соответствующей стране их родителям нужна на несколько лет раньше.

Другой набирающей обороты тенденцией является покупка россиянами жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или даже смены ПМЖ. Из опрошенных компанией Knight Frank состоятельных инвесторов мира больше всего хотят переехать жители России и СНГ – 33%. Год назад 35% состоятельных россиян выражали такое желание, что говорит о формировании долгосрочной тенденции. Зарубежные рынки не заставляют ждать, формируя соответствующее предложение: в последнее время отмечается внушительный рост количества программ по приобретению гражданства через покупку недвижимости в Европе (Испания, Португалия, Латвия). К примеру, программа для частных инвесторов в Мальту, представленная в начале 2014 г., к августу того же года получила 200 заявок от представителей 30 стран – преимущественно от россиян. Однако россияне больше всего интересуются гражданством Великобритании и США, что обусловлено прежде всего интересами бизнеса родителей, их желанием вложиться в стабильный и предсказуемый рынок или опять же дать детям международное образование. Так, в 2014 г. повышенный интерес к британской визе инвестора проявили россияне и китайцы (309 заявок из 703 пришлось на китайцев, 162 – на россиян).

В целом жилая недвижимость традиционно является самым популярным классом инвестиций в недвижимость (интерес к ней растет у 81% опрошенных состоятельных инвесторов со всего мира). У россиян этот показатель доходит до 100% (см. таблицу). Относительно бюджетов покупки если спрос на элитную недвижимость в Москве в 2014 г. выражался в следующих показателях: средняя площадь купленной квартиры была 143 кв. м, средний бюджет сделки – $2,2 млн, а наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры площадью до 180 кв. м в бюджете до $2 млн, то за рубежом россияне выбирают «лучшее в этом месте»: самые новые и современные инвестиционные проекты в центрах мировых столиц. Ну а требования к курортной недвижимости у моря всегда вызывают недоумение местных риэлторов: русский покупатель в большинстве своем хочет иметь «свою линию пляжа».

Однако, несмотря на специфику русского покупателя, местные собственники и девелоперы все еще активно охотятся за российским состоятельным приобретателем и, несмотря на санкции, с удовольствием заключают сделки с нашими клиентами.

Автор – партнер, исполнительный директор Knight Frank