В этом году на MIPIM российских участников было втрое меньше, чем в прошлом

Если сравнивать ситуацию 2008 г. с нынешней, то сегодня все проблемы рынка недвижимости спровоцированы внешними факторами, говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». Тогда в схожей ситуации оказались многие страны, а сегодня основной удар пришелся на Россию. Колебания внешних факторов в один день могут привести к серьезным изменениям в отрасли, предупреждает он.

Международная выставка MIPIM, которая проходит в Каннах, – самое популярное среди российских строителей мероприятие. Ни один из отечественных форумов так и не стал для них площадкой для общения. Море, теплая весна, новые знакомства и, главное, возможность напрямую поговорить с чиновниками ежегодно собирают в Каннах сотни людей. MIPIM – еще и флюгер, отражающий настроения рынка. До 2008 г. крупные девелоперы стремились ошеломить публику и запомниться: агрессивная реклама, бесплатные завтраки, вечеринки с частными концертами... Но предыдущий кризис изменил расклад: поубавилось эпатажности, бюджеты стали скромнее, девелоперы стали приезжать не только потусоваться, но и обменяться мнениями. В этом году российских участников было втрое меньше, чем в прошлом. Компании, у которых явные финансовые проблемы, не приехали. Основные темы форума – где взять финансирование и чего ждать от властей.

Активность падает

«Те, кто приехал в этом году, приехали действительно обсудить конкретные вопросы и шаги, а не декларативно пожать руки и поинтересоваться делами других. Такие времена прошли, – комментирует итоги MIPIM Андрей Новиков, управляющий директор отдела рынков капитала CBRE. – Если говорить о международных инвесторах, те, кто не был заинтересован в России, лишний раз подтвердили свою незаинтересованность. А те игроки, которые уже сделали инвестиции в российский рынок, – Hines, Morgan Stanley, Катарский инвестиционный фонд, суверенный фонд Сингапура GIC – готовы оставаться, хотя и осознают всю сложность ситуации».

Самая большая проблема для девелоперов – отсутствие заемного финансирования. По словам Новикова, Сбербанк предоставляет проектное финансирование в рублях – под строительство и на приобретение действующих объектов недвижимости. Но процентная ставка – не ниже 17%. «Для девелопера такая ставка имеет почти запретительное значение, особенно в ситуации, когда доходная часть проектов становится менее прогнозируемой и менее стабильной, в силу того что арендаторы переходят в рубли, а иногда готовы платить только процент от оборота», – говорит он. Кроме того, у банков ужесточились критерии оценки кредитоспособности заемщиков и качества проектов. Например, если раньше финансирование выдавалось на 70% стоимости объекта, то сейчас – на 50–60%; более жестко оцениваются доходы (в частности, условия договоров аренды) по активам, под которые предоставляются кредиты.

Рынок уже чувствует негативное влияние кризиса. В прошлом году объем строительно-монтажных работ в России снизился на 4,5% по сравнению с 2013 г. – до 5,98 трлн руб. В этом году в ряде регионов снижение составляет уже 30–40%, сообщал недавно на коллегии Министерства строительства и ЖКХ РФ (Минстрой) вице-премьер Дмитрий Козак.

«Мы будем делать все, чтобы поддержать спрос, в том числе с помощью федеральных программ в области жилищного строительства, ликвидации аварийного жилого фонда», – пообещал Козак. Какие это меры и достаточны ли они, чтобы отрасль смогла пережить кризисный период?

Ипотека в помощь

Чиновники надеются на восстановление спроса на жилье после запуска льготной ипотеки. В 2014 г. почти каждая третья квартира в стране приобреталась через ипотечные программы, сообщили в Минстрое. По данным Банка России, в 2014 г. выдано более 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму около 1,76 трлн руб. Более 40% всего объема ипотечного кредитования направлялось на приобретение квартир в новостройках (на первичном рынке жилья), что составляет около 400 000 кредитов на сумму 700 млрд руб. Доля ипотечных сделок с новостройками у ряда крупных застройщиков составляла 40%, а по некоторым объектам достигала и 80%. Но после увеличения ключевой ставки (сейчас – 14%) ипотека стала недоступной.

По предложению крупных застройщиков Минстрой выступил с инициативой субсидировать ипотечную ставку (постановление правительства РФ принято в марте). Программа специального ипотечного кредитования предусматривает выдачу в 2015 г. кредитов по ставке не выше 12% годовых в рублях на покупку строящегося жилья по договорам участия в долевом строительстве или завершенного строительством жилья по договорам купли-продажи. На эти цели из федерального бюджета выделено 20 млрд руб. Государством будут предоставлены субсидии кредитным организациям или ОАО «АИЖК» для возмещения выпадающих доходов до уровня ключевой ставки Банка России, увеличенной на 3,5 процентного пункта.

Согласно условиям программы размер первоначального взноса по кредиту должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита – не превышать 8 млн руб. в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и 3 млн руб. – в других субъектах РФ. В случае снижения ключевой ставки Банка России до уровня 9,5% предоставление субсидии прекращается и может возобновиться только на основании решения правительства РФ. Программа субсидирования ипотечной ставки рассчитана на один год. Но утвержденная процентная ставка в 12% по тем ипотечным кредитам, которые выдадут до 1 марта 2016 г., будет действовать весь срок кредита.

По этой программе в 2015 г. планируется предоставить гражданам ипотечных кредитов в объеме не менее 400 млрд руб. В Минстрое рассчитывают, что в течение года будет выдано кредитов на сумму 1 трлн руб. (с учетом выдачи ипотечных кредитов на рыночных условиях). За год ипотеку по субсидированной ставке смогут взять примерно 235 000 российских семей.

«Возвращение ставок по ипотечным кредитам на уровень 12% годовых – позитивный сигнал, – считает гендиректор московского направления ГК «Пионер» Артем Эйрамджанц. – 20 млрд руб., которые были выделены государством на субсидирование ипотеки, – вполне достаточная сумма. Важен именно психологический посыл, который вселил в людей уверенность в том, что государство поможет отрасли». Расчет правительства на то, что все банки станут снижать ставки по кредитам, оправдан: если ключевые игроки начинают выдавать ипотеку под 12%, то остальным будет сложно кредитовать под 18 или 20% годовых, полагает он. Поэтому банки среднего уровня изыскивают ресурсы, начинают включать какие-то механизмы, чтобы сделать ипотеку доступнее.

Эта мера как минимум не даст рынку значительно просесть, надеются в Минстрое. В 2015 г. в России будет построено на 6% меньше жилья – 76 млн кв. м против 81 млн годом ранее, отмечают в ведомстве.

Меры Москвы

Москва приняла свои меры в поддержку застройщиков. Основная – рассрочка платы за изменение вида использования участка. Собственники земли не могли рассчитывать на рассрочку, а арендаторы могли получить ее, только если платежи превышают 500 млн руб. (не менее 250 млн в квартал). Правительство теперь может предоставить рассрочку и собственникам, а порог уменьшен до 100 млн руб. При платеже свыше 100 млн руб. рассрочку планируется давать на три года по ставке рефинансирования (8,5%), меньше 100 млн – до одного года. Кроме того, рассрочку планируется предоставлять вне зависимости от назначения и места расположения объекта. До этого рассрочка при строительстве жилья действовала только в границах ТТК, а коммерческой недвижимости – за пределами ТТК. «Крупнейшие девелоперские компании просили об этом даже в хорошие времена (этот вопрос поднимался на самой первой встрече инвесторов с мэром в мае 2012 г.). И вот теперь город пошел навстречу застройщикам», – говорит Эйрамджанц.

Аналогичные рассрочки получат те, кто снимает запрет на строительство. Купившим землю при льготой приватизации за 20% от ее кадастровой стоимости снятие запрета обходится в 80% от кадастровой стоимости земли будущего вида использования (для остальных землевладельцев – процент от кадастра пропорционально плотности застройки). В ряде случаев разовый платеж – от 1 млрд до 5 млрд руб., сумма может оказаться неподъемной, так как продажи еще не начались. «У нашей компании стартуют два больших проекта. По обеим площадкам мы должны были заплатить городу по 1 млрд руб. То, что город дал рассрочку, стало зеленым светом, с сегодняшним заемным финансированием решить этот вопрос было бы проблематичным», – говорит президент группы ПСН Максим Гасиев.

В 2014 г. за изменение вида использования земли город получил около 18 млрд руб., еще 3 млрд – просроченная задолженность. При рассрочке на три года город получал бы 7 млрд руб. в год, в прошлом году компании сэкономили бы 14 млрд. Также Москва планирует сохранить льготы арендаторам земли. Ранее город планировал инвентаризацию льготных ставок, теперь они сохранятся до конца года, если льгота менее 1,5% кадастровой стоимости. «Город потеряет от этих решений 20–23 млрд руб. Но мы на это пошли, понимая, что сегодня у бизнеса не самые лучшие времена», – объясняет заммэра Москвы Марат Хуснуллин.

В продолжение темы среди антикризисных мер рассматриваются и другие предложения бизнеса – например, по изменению норм инсоляции и по сокращению парковочных мест. «Все прекрасно знают, что в России нормы по инсоляции одни из самых жестких в мире. Их пересмотр – та реальная мера, которая могла бы повысить экономическую привлекательность девелоперских проектов для застройщиков, и, наверное, 2015 год – то самое время, когда такое решение надо принимать, – говорит Эйрамджанц. – Нынешний кризис показал гораздо большую степень готовности и скорость реакции федеральных и московских властей на происходящее. Приятно, что мы учимся извлекать уроки из прошлого». Хуснуллин обещает посмотреть, как будет развиваться ситуация: не исключено, что город примет дополнительные меры поддержки.

Спасительное жилье

Не только ставка по ипотеке будет определяющей при старте новых проектов в 2016–2017 гг. Не менее важна возможность проектного финансирования, если говорить о крупных проектах. «Безусловно, сейчас преимущество имеют те проекты, которые вышли на реализацию несколько месяцев назад и были профинансированы по старым кредитам. Когда девелоперский проект обеспечен фондированием, то все понимают, что объект будет профинансирован, строительство завершится в должные сроки и в соответствии с графиком», – говорит Эйрамджанц.

В связи с кризисом многие застройщики перепрофилируются и начинают строить больше жилья. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявлял, что с декабря по февраль ведомство получило около 50 обращений от застройщиков с просьбой пересмотреть уже выданные градостроительные планы земельных участков. Гасиев говорит, что его компания практически отказалась от строительства офисов, но не приостановила ни один жилой проект. «Продажи снизились, но они идут», – отмечает он. Группа «Ташир», специализировавшаяся на торговых центрах, заявляла о том, что собирается переключиться на жилой сегмент. Турецкая Enka, раньше строившая в России ТЦ и офисы, возведет 633 000 кв. м жилья в московском районе Нижегородский. Хуснуллин отмечает, что город идет навстречу таким предложениям. Например, на ГЗК был пересмотрен проект Capital Group на Хорошевском шоссе: сначала планировался административно-деловой объект, теперь же порядка 73% площадей придется на жилую составляющую. По мнению Алтухова, через 1–1,5 года на рынке вполне возможно увеличение доли малогабаритных квартир, квартир-студий, которые востребованы в первую очередь за счет доступной общей стоимости.

«Теоретически если рискнуть и начать новый девелоперский проект сейчас, то к моменту ввода в эксплуатацию такой актив может оказаться в уникальной ситуации – рынок может измениться в лучшую сторону, а отсутствие нового девелопмента будет означать отсутствие конкуренции и повышенное внимание со стороны потенциальных арендаторов к данному проекту. Но не стоит ожидать, что многие девелоперы выберут такой сценарий и возьмут на себя такие риски», – предполагает Новиков.

Сильные компании – это те, активы которых сбалансированы, нет перекоса в сторону бумажных, нет кредитов, говорит Алтухов. Тем не менее без оптимизации сегодня не обойтись. «Опыт 2008 г. для нашей компании был положительным, мы видели, как закредитованность бизнеса рушила планы даже самых крупных компаний, и наше решение всегда иметь определенный запас собственных накоплений, так называемую подушку безопасности, сейчас полностью себя оправдывает», – поясняет он. «Второй важный урок, который мы для себя вынесли и который сейчас также работает на 100%, – это выстроенный многопрофильный холдинг. Собственные производственные мощности, подрядные организации, собственное агентство недвижимости позволяют оптимизировать затраты в нынешних условиях», – отмечает Алтухов.