В Петербурге темпы строительства проектов комплексного освоения территорий снизятся на 15–20%
О продлении общих сроков реализации заявили уже несколько компаний
В Петербурге доля проектов комплексного освоения территорий (КОТ) в общем объеме строительства достигает 50–60%, оценивает Арсений Васильев, гендиректор девелоперской компании «Унисто Петросталь».
Много заявили
По данным NAI Becar, в Петербурге и его окрестностях начато около 60–70 крупных строек на 50–60 млн кв. м. Первые проекты КОТ стартовали еще до кризиса 2008 г., на 2010 г. в городе и ближайших пригородах их было заявлено около 50, что соответствовало 40 млн кв. м нового жилья, вспоминает президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Такой объем, по его оценке, мог бы удовлетворить спрос более чем на 10 лет вперед – и был явно излишним. К 2015 г. из всех заявленных проектов началось освоение только половины: часть поменяли концепцию, другие сменили собственников, от некоторых отказались, говорит Тиктинский. Его компания реализует два крупных проекта общей площадью около 500 000 кв. м: Green City в Невском районе и Ultra City в Приморском.
Ожидаемые проекты
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 2015 г. было заявлено несколько новых проектов, в их числе проекты по строительству более 1,1 млн кв. м в Шушарах от «Лидер групп», 700 000 кв. м в Усть-Славянке от «СПб Реновации», 400 000 кв. м в Московском районе от Setl City, 320 000 кв. м в Новогорелове от «Ленрусстроя».
Петербургские КОТ располагаются как на юге города («Балтийская жемчужина», «Огни залива»), так и на севере («Юнтолово», «Новоорловский», «Новая Охта»). Активно развиваются территории в районе поселков Новоселье, Кудрово, Девяткино. В Выборгском районе «Главстрой СПб» строит «Северную долину» – сейчас это самый крупный проект КОТ, реализуемый одним девелопером, оценивает Тиктинский.
Как продают
По информации «Главстрой СПб», в «Северной долине» уже продано 1,23 млн кв. м (всего там будет 2,7 млн кв. м), в «Юнтолово» – 103 000 кв. м (всего запланировано 2,2 млн кв. м). Эти проекты обеспечены стабильным финансированием, сроки запуска и завершения очередей «Северной долины» из-за кризиса не менялись, утверждает коммерческий директор «Главстрой СПб» Алексей Гусев. То же самое сообщили «Ведомостям» представители других крупных застройщиков, реализующих проекты комплексной застройки, среди которых группа ЛСР, O2 Develoment, RBI, «Строительный трест», Mirland Development.
Как пересматривают
Заморозка крупных проектов сейчас не происходит, но о продлении общих сроков реализации заявили уже несколько девелоперов, отмечает Евгения Литвинова, руководитель проекта КЦ «Петербургская недвижимость». Но освоение, по ее словам, задерживается незначительно – на 2–3 года. «В масштабах проектов, рассчитанных на 15–20 лет, такие изменения особого значения не имеют, это закономерная реакция на сокращение спроса», – говорит эксперт. В случае изменения экономической ситуации девелоперы смогут быстро отреагировать и ускорить запуск новых очередей, полагает она. Темпы строительства снизятся на 15–20%, оценивает управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина.
Главное в текущей ситуации для девелопера – правильно оценить рынок и свои возможности, так как проекты КОТ требуют серьезных вложений уже на старте, говорит Тиктинский. С ним согласен вице-президент NAI Becar Илья Андреев. Он уточняет, что значительные инвестиции необходимы прежде всего на инженерные сети. Это сложно и под силу не каждому застройщику даже в условиях спокойного рынка, а во время спада продаж нужно четко понимать, для кого строить, рассуждает Тиктинский. В прошлом году, по его оценке, в проектах КОТ было куплено примерно в 2,5 млн кв. м – т. е. половина от всего объема продаж на рынке Петербурга и пригородов.
Из-за удорожания кредитных средств по некоторым проектам возможно снижение рентабельности, замедление темпов строительства и, как следствие, увеличение сроков возведения объектов, говорит Гусев. В большей степени это относится к проектам в начальной стадии реализации, уточняет он. Хотя у проекта с хорошим месторасположением, грамотной концепцией и правильно выстроенной системой продаж не возникает вопросов ни с доходностью, ни с реализацией даже в кризисной ситуации, рассуждает Гусев. По его словам, большие проекты дают девелоперу и больше возможностей для эффективного управления себестоимостью проекта, минимизируя привлечение кредитных денег, что в результате позволяет формировать доступную цену, что важно на конкурентном рынке. Литвинова указывает, что из-за сокращения среднего бюджета покупки девелоперы пересматривают квартирографию, уменьшая площади квартир.
Как начинают
В конце этого года группа ЛСР собирается запустить проект на 835 000 кв. м класса масс-маркет на Октябрьской набережной в Невском районе, рассказал Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Проект рассчитан до 2025 г. Основной риск, по его словам, не продать квартиры в соответствии с графиком. Но этого можно избежать, если качественно провести подготовку и реализацию проекта, уверен Бабаков.
Проблемы комплексной застройки возникают из-за задержек, связанных с получением градостроительной документации и обеспечением участка инженерными коммуникациями, – общее мнение опрошенных «Ведомостями» экспертов. Шарыгина напоминает еще и про сложности согласования проектов планировок территорий. «Если раньше согласовывалось несколько десятков проектов в год, то сейчас это единичные проекты», – говорит она.
Раньше некоторым проектам отдавалось предпочтение, сейчас девелоперы находятся в одинаковом положении.
Как обеспечивают инфраструктурой
«За последние годы от идеи предоставления государством инфраструктуры под проекты комплексного освоения за счет инвестиционных отчислений, налогов мы пришли к системе «сделай сам» – стало нормой, что инженерией девелоперы должны заниматься сами, потом то же самое произошло и с социальной инфраструктурой», – рассказывает Васильев. Результатом этого, по его словам, стало хаотичное развитие инфраструктуры. «КОТ превратились в точечную застройку! Вырос новый дом, а где очистные сооружения и где дорога, по которой к дому можно проехать?» – вопрошает Васильев. Он убежден, что инженерная и транспортная инфраструктура должна развиваться централизованно.
В мире девелоперы несут дополнительную нагрузку по развитию района – разница лишь в размере обязательств, отмечает Роман Розенталь, гендиректор Mirland Development. Его компания строит «Триумф парк» на 40 га в районе Пулково (планируется возвести более 1 млн кв. м). По его мнению, в России ситуация осложняется из-за постоянно меняющихся правил игры. «Проект комплексного освоения рассчитан на много лет – начинается он с одними обязательствами, в процессе появляются новые, это меняет экономику проекта», – рассуждает Розенталь.
Примером может служить «Новый берег» (около 3 млн кв. м) под Сестрорецком. Изначально он предполагал к 2015 г. намыв (т. е. создание искусственной суши в акватории Финского залива), а в 2017 г. старт продаж квартир. В 2011 г. власти Петербурга согласились профинансировать для «Нового берега» (девелопер – ООО «Северо-Запад – инвест» Леонида Михельсона) строительство инженерной и социальной инфраструктуры, но в 2013 г. отказались нести эти расходы. По сообщениям в прессе, девелопер уже согласен строить инфраструктуру за свой счет и рассчитывает, что взамен город утвердит проект планировки территории.
Как менялись цены
Большая часть проектов КОТ – эконом-класс, цены варьируются в зависимости от месторасположения и готовности новостроек. Например, во Всеволожском районе Ленобласти в Янине средняя цена 1 кв. м – 58 000. руб., в районе Нового Девяткина – 68 000 руб., а в традиционной части Петербурга – от 84 000 до 110 000 руб., информирует Тиктинский.
В 2014 г. цены в проектах «Главстрой СПб» выросли в пределах инфляции (на 17%), говорит Гусев. В этом году они не корректировались, в ближайшее время компания не планирует изменений в ценовой политике.
С начала года цены стоят у RBI, ЛСР, «Унисто Петросталя», согласно сообщениям этих компаний. Но «предпосылок к тому, чтобы цены падали», нет, уверяет Розенталь: в Петербурге сохраняется спрос на жилье. По его словам, у Mirland цены по сравнению с ноябрем прошлого года выросли 10–12%.
«Нам удалось снизить себестоимость, благодаря чему финансовые ожидания, заложенные в проект New Piter на этапе покупки участка, оправдываются даже с нынешними невысокими ценами – от 2,7 млн руб. за 1-комнатную квартиру», – говорит Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения «Строительного треста». Проект New Piter на юго-западной границе города рассчитан на 10–15 лет, первая очередь предполагает строительство 330 000 кв. м жилья плюс две школы, четыре детских сада, спорткомплекс, торгово-офисный центр и паркинги.
Литвинова по итогам I квартала делает вывод, что продажи в проектах комплексного освоения идут хорошо. В настоящий момент на рынке наблюдается классическое проседание – спрос падает, предложение растет, не согласна Шарыгина. Елена Беседина, гендиректор «О2 недвижимости» (занимается проектом «Силы природы» в Мурине), оценивает снижение продаж в I квартале 2015 г. в 35% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Но цены, по ее словам, не снижаются, напротив, они растут вместе с домами. Беседина напоминает, что себестоимость строительства, как и некоторых стройматериалов, увеличилась, поэтому застройщики будут вынуждены через какое-то время скорректировать цены.