Статья опубликована в № 3997 от 20.01.2016 под заголовком: Поддержали – и хватит

Программа субсидирования ставок по ипотеке истекает в марте и продлена не будет

Это приведет к новому спаду продаж жилья, говорят девелоперы и банкиры

  • Надежда Зайцева,
  • Дарья Борисяк,
  • Анастасия Демидова

Субсидирование ставки [по ипотеке на рынке первичного жилья] продлеваться не будет. Это не означает, что не будет других мер поддержки ипотеки», – заявил вчера замминистра финансов Алексей Моисеев (цитата по «Интерфаксу»), отметив, что конкретные меры сейчас обсуждаются.

Программа поддержки ипотеки стартовала 1 марта 2015 г. – после того, как банки задрали ставки по кредитам вслед за повышением ключевой ставки ЦБ до 17% в декабре 2014 г. Государство выделило на нее 9 млрд руб., этого должно было хватить для того, чтобы банки выдали 500 млрд руб. кредитов, но по мере снижения ставок сумма выросла до 700 млрд.

Впрочем, даже первоначальная планка оказалась недостижимой для банков. Из данных Минфина следует, что в программе участвовали 37 банков, в марте – ноябре они выдали всего 173 550 кредитов на 309 млрд руб., а размер субсидий государства составил 2,1 млрд руб. (более свежих данных нет). Крупнейшим участником программы был Сбербанк, он выдал 161 млрд руб. кредитов с субсидированной ставкой. Его представитель уточнил, что по итогам 2015 г. госбанк выдал 187 млрд руб., и от дальнейших комментариев отказался.

Упал платежеспособный спрос, многие откладывают покупку жилья до лучших времен, объясняет «недобор» Олег Чернышов, директор департамента розничных сегментов «Юникредит банка», 80% ипотечных сделок которого в 2015 г. были с госсубсидией. В условиях экономического спада, неуверенности в работе и доходах нельзя планировать выплаты по ипотеке, поэтому спрос оказался ниже ожиданий, говорит зампред правления Локо-банка Андрей Люшин.

Программа поддержала строительный рынок, спад мог быть более значительным, а для ряда банков ипотека стала одним из основных продуктов, отмечает он. Поэтому ее отмена негативно отразится на продажах жилья, уверены девелоперы и банкиры.

Вчера группа ЛСР опубликовала результаты продаж за прошлый год – в Москве, Петербурге и Екатеринбурге совокупно они сократились на 36% до 54,9 млрд руб., а в натуральном выражении – на 39% до 611 000 кв. м. Треть контрактов ЛСР заключила с ипотекой. Это основной инструмент для большинства покупателей и программа господдержки значительно оживила рынок, говорит коммерческий директор ЛСР Юрий Ильин.

Высокие ставки не привлекут покупателей, но отказ от продления программы субсидирования вовсе не означает, что государство не примет других мер поддержки отрасли, надеется он. В 2016 г. ЛСР рассчитывает продать в Москве, Екатеринбурге и Петербурге около 700 000 кв. м.

Условия программы

Государство компенсирует банку ставку по кредиту, чтобы он обходился заемщику в 12% годовых, если размер кредита не превышает 3 млн руб. (для Москвы и Санкт-Петербурга – 8 млн), первоначальный взнос – не менее 20%, а жилье покупается в новостройке.

Отмена господдержки приведет к увеличению ставок в ведущих банках до 13,5–14,5% годовых (при нынешней ключевой ставке ЦБ), говорит президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин: «Это повысит аннуитетный платеж в массовом сегменте жилья на 4000–5000 руб. в месяц. Чтобы не потерять клиентов, застройщики будут вынуждены субсидировать ставку банка со своей стороны, но не у всех есть такая возможность». По его словам, у ФСК «Лидер» продажи в 2015 г. снизились на 14%, а доля сделок по ипотеке достигла 65%, причем 95% кредитов выдавались по программе господдержки. «Мы дополнительно субсидировали ставки банков до 8%», – рассказывает Воронин.

В случае отмены господдержки в 2016 г. может повториться ситуация I квартала прошлого года, когда ипотечное кредитование сократилось вдвое, говорит коммерческий директор «Главстрой СПб» Алексей Гусев. Это привело к снижению продаж строящегося жилья в среднем по рынку на 25–30%, говорит он. У «Главстрой СПб» около половины сделок проходит с ипотекой, 99% из них – по госпрограмме, рассказывает Гусев.

«Продление субсидирования ипотеки необходимо, стоимость фондирования остается высокой, и в отсутствие этой программы темпы кредитования могут существенно снизиться», – убежден Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы (в 2015 г. выдал около 30 млрд руб. кредитов, из них более 11 млрд с господдержкой). Господдержка помогает и застройщикам, и заемщикам, ее запуск оживил рынок, после ее закрытия кредитование однозначно снизится, уверен начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов.

Сразу после окончания программы ипотечное кредитование может замедлиться, солидарна вице-президент «ХМБ Открытие» Анна Юдина: это связано с повышенным спросом – сейчас заемщики пытаются «прыгнуть в последний вагон». Программу можно закрыть, только если ее заменить равноценной поддержкой ставок со стороны государства, резюмирует Морозов. Многие постараются успеть оформить ипотеку с субсидированной ставкой, а затем в течение нескольких месяцев будет стагнация, рассуждает гендиректор Glorax Development (строит в Подмосковье и Петербурге) Алексей Балыкин. У Glorax Development, по словам Балыкина, до 75% квартир продается с ипотекой и практически все это ипотека с субсидируемой ставкой. Программа позволила «вытащить» первичный рынок недвижимости, указывает он.

Если ее отменят, то в 2016 г. продажи могут снизиться вдвое, считает Балыкин. Она оправдала себя уже тем, что позволила поддержать строительный рынок. «Без ее запуска мы бы увидели серьезное снижение: вопреки прогнозам аналитиков, падение по итогам 2015 г. составило не 60%, как говорили, а всего 35%», – отмечает зампред правления «Абсолют банка» Алексей Елагин. Она оживила ипотеку на первичном рынке, которая фактически заморозилась с конца 2014 по март 2015 г., продолжает он: «Люди не смогли бы приобретать жилье эконом-класса на приемлемых условиях. Завершать эту программу в марте, конечно же, рано».

С одной стороны, это решение не стало сюрпризом ни для банков, ни для застройщиков: чиновники говорили, что программа не будет продлеваться, отмечает Елагин, но многие ждали ее продления как некого локомотива рынка жилья в условиях кризиса. Развитие ипотеки в 2016 г. в принципе невозможно без комплексной программы с государственным участием, уверен он. Сворачивание программы может привести к проседанию продаж застройщиков и даже к остановке строительства, считает Вадим Пахаленко из Транскапиталбанка: «Рынок ипотеки снизится дополнительно на 40–50%. Застройщикам будет сложнее реализовывать жилье, а заемщикам придется платить больше. Продление программы как минимум на полгода было бы более эффективным шагом».