Как построить свой английский дом с нуля

Люди, приобретающие элитную недвижимость в Англии, все чаще задаются вопросом, как «построить свой дом с нуля», вместо того чтобы выбирать готовые предложения. Большинство наших клиентов – покупатели из стран СНГ с бюджетом от 1 млн фунтов стерлингов, и как минимум 10% задавали вопрос о возможности строительства собственного дома.

Если поручить возведение дома профессиональному застройщику, потребуется от 2 млн фунтов. Организовать строительство самостоятельно может быть дешевле, но придется уделить процессу больше собственного времени. В среднем в зависимости от масштаба проекта и сложности участка сама стройка может занять от 6 до 18 месяцев. Весь процесс от идеи до новоселья займет от года до нескольких лет.

Цены на недвижимость в Великобритании, а особенно в Лондоне, постоянно растут. Количество предложений ограничено. Налоговое законодательство в области купли-продажи готовой недвижимости постоянно меняется – это также мотивирует многих взяться за стройку. Но построить себе дом в Туманном Альбионе не так уж просто.

Найти участок, получить разрешение

Участки можно искать на профильных веб-сайтах, через агентов и даже с помощью потенциальных соседей, обладающих информацией о том, где и какая земля в нужном районе продается. Приобретать участок земли необходимо с помощью юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью, - он обратит внимание на важные нюансы в документах на объект, которые неочевидны человеку, не знающему тонкости сделок с недвижимостью в Великобритании.

Участки продаются как с разрешением, так и без него. Брать «без разрешения» рискованно - можно стать владельцем участка, на котором ничего нельзя построить или есть существенные ограничения на строительство. Например, земля находится в «зеленой зоне» (green belt), где шансы получить разрешение на стройку практически нулевые.

Лучше купить участок с разрешением на возведение определенного здания – их выдает орган местного самоуправления. Опытный специалист также поможет внести изменения в существующее разрешение, если оно не совсем соответствует требованиям (это проще, чем получить новое).

Большинство органов местного самоуправления предоставляют такую услугу, как совет о вероятности получения разрешения на строительство, еще до подачи заявления (может стоить до нескольких сотен фунтов). Так можно понять, что будет или не будет одобрено инженером, осуществляющим архитектурно-планировочный контроль, в каком стиле и из каких материалов может быть построено здание.

Получение разрешения на строительство может занять от восьми недель до нескольких месяцев, в случае если возникли какие-либо осложнения. Подать заявление (весьма подробное, содержит информацию о типе здания, материалах и т. п.) в Англии в настоящее время стоит 335 фунтов стерлингов за каждый отдельный дом. Также есть расходы, которые могут подлежать оплате в одних районах и не подлежать в других, такие как взнос застройщиков, общественный инфраструктурный сбор, и доходить до нескольких тысяч фунтов.

До начала стройки нужно также получить одобрение от инстанции по контролю качества строительных работ, а также специальные разрешения, применимые для данного района (например, разрешение на строительство в зоне ограниченной застройки).

Где взять деньги

Получить кредит от банка на строительство гораздо сложнее, чем ипотечное кредитование при покупке готового жилья. Если без привлечения финансирования не обойтись, то собственные средства нужно приготовить как минимум на приобретение земли и получение разрешения на строительство. Цена земли может составлять около 40% бюджета на дом.

Местные банки относятся благосклоннее к резидентам Великобритании, которые могут получить кредит до 65% от стоимости проекта. Но при обращении в банк они уже должны быть владельцами участка, иметь на руках разрешение и смету на строительство. Нерезидентам, получающим доход за пределами Великобритании, обычные коммерческие банки кредитов, как правило, не дают. Частные банки работают только с определенными большими объемами инвестиций и готовы предоставлять кредиты при условии размещения у себя крупных активов покупателя.

Для малобюджетных строек подойдут поставщики пакета услуг, строящие и проектирующие здания на базе ходовых строительных шаблонов. Строительство дома среднего качества по шаблону может стоить 900-1100 фунтов за 1 кв. м. В этом случае, конечно, речь не идет об элитном строительстве.

Если нужен индивидуальный дом, лучше привлечь профессионального архитектора и дизайнера. Цены от десятков тысяч до сотен тысяч фунтов в зависимости от сложности проекта и престижности бренда архитектурного бюро. В среднем 3-6% от расходов на строительство – приемлемый для рынка уровень гонорара архитектора (цена возрастет, если архитектор также контролирует процесс строительства). На услуги дизайнера закладывают, как правило, 10% от бюджета на интерьер.

Следующий шаг – найти подрядчика. На строительном рынке Великобритании широкий выбор подрядчиков, как местных, так и приехавших из-за рубежа, с опытом строительства в других станах, включая страны СНГ. Строители из стран Восточной Европы в последнее время пользуются популярностью и конкурируют с местными и по цене, и по качеству работ.

Можно нанять управляющего проектом (это 10-15% от строительных расходов), хотя некоторые покупатели предпочитают сами следить, как выполняется работа, какие используются материалы.

Когда дом возведен, надо получить акт выполненных работ в инстанции по контролю качества строительных работ, а также зарегистрировать факт владения новым объектом в государственном земельном кадастре.

Согласовать забор и решетки на окнах

Существует огромное количество ограничений, которые обычно указаны в документе, подтверждающем право собственности (на участок, если вы покупаете участок, и на дом, если вы покупаете уже готовый дом).

Например, права соседей относительно вашей земли: право прохода или проезда, парковки, право получать доступ к чужой земле для обслуживания коммуникаций, проходящих по территории участка. Нельзя заслонить соседу дневной свет, построив стену напротив его окна. Орган местного самоуправления внимательно рассмотрит каждое возражение со стороны соседей, и если найдет его правомерным, то откажет в разрешении или наложит определенные ограничения.

В определенных районах (особенно в центре Лондона) есть ограничения по высоте новых зданий. А многие старые здания находятся под охраной государства. В этом случае невозможно изменить фасад, при замене окон необходимо использовать аутентичные материалы и т. д. В зонах ограниченной застройки, например в Хемпстеде, действуют гораздо более строгие правила. Нельзя, например, изменить забор или повесить решетки на окнах (если на соседних зданиях решеток нет). Забор должен быть согласован и соответствовать стилю заборов на улице.

Иногда иностранные инвесторы заимствуют идеи собственных удачных объектов, реализованных в других странах. Это во многом определяет облик их английского дома. Особенно это проявляется в интерьере, так как нестандартные для Англии стили архитектуры и материалы могут быть не одобрены как несоответствующие общему стилю и виду улицы, соседним зданиям, а интерьер представляет более широкое поле для фантазии.

В случае если дом выставляется на продажу, подобная недвижимость «с национальным колоритом» считается в Великобритании экзотическим, нишевым продуктом, что значительно снижает ликвидность данного актива и затягивает срок экспозиции на годы. Местные покупатели не оценят дорогостоящие материалы или вычурный дизайн. Слишком много золота, кожи, тяжелых деталей в интерьере может отпугнуть покупателей. Более легкий классический дизайн продается лучше. Консервативные британцы предпочитают современные прочтения традиционных стилей, а также новые экологичные материалы и энергосберегающие технологии. Популярны нейтральные цвета, позволяющие покупателю легко добавить аксессуары на свой вкус и таким образом выразить себя в интерьере.

Автор: менеджер по продажам компании Ashton Rose (часть Oracle Capital Group)