Обвал рубля заставляет богатых россиян отказываться от покупки жилья за рубежом

Пытаясь сохранить деньги, они вкладывают средства в коммерческие объекты в Европе

  • Мария Соловиченко

Несмотря на резкий рост курса евро и доллара, интерес состоятельных российских граждан к покупке европейской недвижимости не ослабевает. Только теперь поменялись их запросы - покупатели стали менее эмоциональны в выборе недвижимости и больше обращают внимание на ликвидность и инвестиционный потенциал объектов, говорят брокеры.

Эксперты консалтинговой компании Knight Frank отмечают, что в 2015 г. более 60% всех запросов, поступающих в компанию, носили инвестиционный характер. "Российские покупатели переориентировались на недвижимость, которая поможет сохранить и приумножить капитал, это объекты стрит-ритейла, студенческие апартаменты, апартаменты в деловых центрах для сдачи в аренду, коммерческие объекты у трасс с высоким трафиком с доходностью 5-6% годовых в евро. Популярные страны: Германия, Австрия, Великобритания", - говорится в сообщении Knight Frank.

В каких странах Европы россияне покупают коммерческую недвижимость*
Страна Сумма инвестиций, млн евро Доля от общих инвестиций, %
Германия 202 21,5%
Италия 180 19,2%
Великобритания 123 13,1%
Чехия 123 13,1%
Австрия 119 12,6%
Швейцария 62 6,6%
Прибалтика 57 6,1%
Испания и Португалия 47 5,0%
Венгрия 26 2,8%
Всего 938 100%

О том, что после падения рубля российские покупатели зарубежной недвижимости поменяли свои приоритеты, говорит и управляющий партнер компании - международного брокера зарубежной недвижимости Tranio. "В прошлом году количество покупателей доходной коммерческой недвижимости за рубежом выросло на 30%. В то же время число покупателей жилья упало вдвое", - говорит Качмазов, отмечая, что 50% всех сделок с коммерческой недвижимостью приходится на Германию.

Как рассказали "Ведомостям" в компании CBRE, больше всего россияне в последнее время (с III квартала 2014 г.) инвестировали в коммерческую недвижимость Германии ($248 млн), Италии ($223 млн), Великобритании ($165 млн), Чехии ($161 млн) и Австрии ($148 млн). Наибольшим спросом в Европе пользовалась офисная ($584 млн) и гостиничная недвижимость ($446 млн) (см. таблицы).

Какую коммерческую недвижимость покупают россияне в Европе*
Что покупают Сумма инвестиций, млн евро Доля от общего объема, %
Офисы 454 48,4%
Отели 360 38,4%
Магазины/ торговые центры 64 6,8%
Прочее 51 5,5%
Промышленная недвижимость 10 1,0%
Всего 938 100,0%

Распродажи жилья не будет

"За последние 4-5 лет богатые российские владельцы недвижимости успели приобрести по 5-6 жилых объектов за рубежом и сейчас, с резким ростом курса евро и доллара, столкнулись с тем, что не могут нести регулярные расходы на обслуживание домов, вилл, апартаментов. Налоги и эксплуатационные платежи стали для них обременительными. Они готовы продать свои виллы и апартаменты со значительным дисконтом – от 15 до 40%", - говорится в сообщении Knight Frank. Самый высокий официально зафиксированный дисконт составил 46% на виллу в Греции, уточняют в компании.

"Мы действительно отмечаем рост продаж россиянами жилья на европейских рынках, но пока это далеко не массовое явление. Продают в основном те, у кого случились какие-то серьезные финансовые проблемы. 90% россиян, купивших жилье за рубежом в последние годы, ничего не продают. Наоборот, они очень довольны вложением в валютный актив и сейчас стараются извлечь из него максимальную валютную прибыль. У нас заметно возросло число клиентов, которые интересуются, как выгоднее сдать свое жилье в Европе", - говорит Качмазов.

Консультант по недвижимости в Лондоне компании Ashton Rose (часть Oracle Capital Group) Анастасия Глуховская также говорит, что сейчас россияне, владеющие жилыми активами активами, к примеру в британской столице, стараются их сохранить. "В связи с недавними изменениями в налогообложении действительно увеличились расходы на недвижимость, но не на содержание, а на налог при покупке дорогих объектов", - говорит Глуховская.

Содержать, например, квартиру на европейских курортах (без бассейна) не так дорого - около 100 евро в месяц, включая налог, говорит Качмазов из Tranio. Вместе с тем, по его словам, сдача такой квартиры в аренду за сезон может принести своему хозяину более 10 000 евро.

"Стоит отметить, что у подавляющего большинства состоятельных людей активы структурированы и дифференцированы, что, как правило, не влияет на способность владельцев недвижимостью покрывать расходы на ее владение. Кроме этого, существуют и такие возможности инвестирования, при которых покупатели недвижимости могут получить гарантированный доход от аренды, бесплатный комплект мебели и покрытие услуг агентов по аренде", - говорит Глуховская.

"Даже на дорогой в содержании вилле на берегу моря можно заработать, если на нее нет обременений. Европейские банки дают под залог таких объектов кредит, равный 60% их стоимости под 2% годовых. На эти деньги можно купить ликвидную коммерческую недвижимость, сдавать ее в аренду, за счет этого покрывать все издержки и еще получать доход", - говорит Качмазов.

В моде "дома от русских"

"В 2015 г. впервые в истории российского рынка в агентства начали поступать запросы от потенциальных покупателей на дома с дисконтом от «русских» владельцев в Италии, Греции, Испании, на Лазурном Берегу, - говорят эксперты Knight Frank. - Таких запросов в международной консалтинговой компании Knight Frank более 10%".

"Размер скидки обычно зависит от суммы покупки. Но огромных дисконтов нет - на виллы в Испании, Италии, Греции это 10-15%, 20% дают единицы. Вообще, русские никогда не были готовы продавать дешево. У них, скорее, завышенные ожидания по цене", - говорит Качмазов.

Управляющий партнер портала европейской недвижимости ее24.ru Константин Грейп также говорит, что массовых распродаж россиянами зарубежного жилья с дисконтом нет. "Наоборот, валютные колебания вызвали всплеск запросов на зарубежных рынках", - говорит Грейп.

Покупателей меньше не стало

«Уже с первых недель 2016 г. мы наблюдаем высокую активность состоятельных российских покупателей на зарубежных рынках. Основной спрос направлен на покупку доходной недвижимости в крупных городах Европы – Лондоне, Берлине, Мюнхене, Вене, Барселоне. Желаемая доходность – от 5 до 10% годовых в евро, средний бюджет запроса - от 3 до 7 млн евро", - говорит директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина.

"Число покупателей не стало меньше, скорее, изменились их запросы и взгляд на недвижимость – покупки стали менее эмоциональными, инвесторы стали больше обращать внимание на привлекательность района и потенциал ликвидности объекта. В случае, когда наши клиенты обращаются к нам с запросом на поиск коммерческой недвижимости, это, как правило, бюджеты от 6,5 млн евро (или 5 млн фунтов стерлингов) и более. Часто покупатели рассматривают в первую очередь потенциал перестройки здания в жилой комплекс и последующей продажи. Именно такого рода проекты могут принести самый привлекательный возврат инвестиций. Доходность в коммерческой недвижимости варьируется в пределах 5-11% годовых, что выше средних показателей сдачи в аренду жилой недвижимости", - рассказывает Глуховская из Ashton Rose.

Помимо доходной коммерческой недвижимости сейчас высоким спросом пользуется недвижимость для получения вида на жительства (ВНЖ) и второго гражданства, а также с целью дальнейшего переезда на постоянное жительство (Кипр, Испания, Германия). "Более 20% от общего количества запросов Knight Frank пришлось на покупку недвижимости для переезда в другую страну", - говорит Кузьмина.

Юридический консультант компании Oracle Capital Group Александр Лапидус также говорит, что подобные запросы составляют в его компании чуть больше 30% от всех юридических запросов. "Если говорить о получении второго гражданства за инвестиции в недвижимость, здесь безусловными лидерами являются страны Карибского бассейна. С учетом всех дополнительных пошлин за рассмотрение заявления и проверку благонадежности заявителя в среднем за $350 000-450 000 можно получить паспорта одного из карибских государств на семью из четырех человек, что даст право безвизового въезда во многие страны мира - Канаду, США, страны Шенгенской зоны и др.", - говорит Лапидус.

Такие страны, как Мальта и Кипр, также предлагают получить гражданство, однако уже за значительную сумму инвестиции: Мальта – около 1 млн евро и Кипр - 3 млн евро.

"В оформлении ВНЖ за инвестицию в недвижимость лидерство принадлежит Португалии, которая прошлым летом снизила стоимость программы получения вида на жительство за инвестицию в недвижимость с 500 000 до 400 000 евро. Стоимость недвижимости для получения ВНЖ Испании начинается от 500 000 евро на семью", - говорит Лапидус.

Таким образом, по словам Кузьминой из Knight Frank, если раньше россияне зачастую совершали сделки с недвижимостью за рубежом под воздействием эмоций, "то сейчас на первом месте стоит целесообразность и безопасность инвестиций".