Статья опубликована в № 4004 от 29.01.2016 под заголовком: Ипотека с плавающим сроком

Ипотека на готовое жилье дешевеет

Насколько выгодны кредиты АИЖК с привязкой к инфляции и фиксированным платежом

  • Людмила Коваль

Несмотря на господдержку ипотеки на новостройки, доля выдаваемых банками кредитов на покупку жилья на вторичном рынке постоянно увеличивается, отмечают представители банков. Например, в Сбербанке в IV квартале она достигла 60% (50,3% во II квартале и 55% в III квартале). В банке «Открытие» в последние три месяца доля вторички составляла 45% (в III квартале – 40%, а во II квартале – 30%).

Вице-президент «Открытия» Анна Юдина и представитель Сбербанка объясняют это прежде всего снижением ставок. За последние полгода практически все крупные игроки снизили ставки кредитов на вторичку (см. таблицу). В результате к середине января средняя ставка кредитов на покупку жилья на вторичном рынке по 30 крупнейшим ипотечным банкам опустилась до 14,77%, подсчитала директор департамента мониторинга банковских продуктов маркетингового агентства МARCS Наталья Абрамова. Правда, основное снижение ставок происходило до ноября, указывает она.

На этой неделе тренд поддержало АИЖК, объявив о запуске нового более дешевого продукта для покупателей вторичного жилья «Переменная ставка» с фиксированным ежемесячным платежом.

Эти ипотечные кредиты будут выдаваться только на приобретение квартир по договору купли-продажи (на вторичном рынке), а также на рефинансирование ранее полученных займов, даже если они были выданы на строящиеся объекты.

С переменным успехом

Кредит «Переменная ставка» будет выдаваться на срок от 3 до 30 лет с возможностью пролонгации. Минимальный первоначальный взнос (ПНВ) – 30% от стоимости недвижимости. Максимальная сумма займа для Москвы варьируется от 10 млн руб. при ПНВ более 50% до 8 млн руб. при ПНВ 30%, в других регионах – от 7,1 млн до 5,8 млн руб.

Ставка кредита не будет зависеть ни от срока займа, ни от региона, ни от первоначального взноса, но будет привязана к инфляции. Ставка выданного кредита будет меняться ежеквартально и будет равна объявленному Росстатом уровню инфляции за три месяца (в годовом выражении) плюс 4,9% годовых. Например, до 1 апреля 2016 г. ставка будет составлять 13,2%. Из них 4,9% – фиксированная маржа, а 8,3% – инфляция в годовом выражении за сентябрь – ноябрь 2015 г. (0,6, 0,7 и 0,8% в месяц соответственно, или около 2,1% за три месяца. – «Ведомости»), поясняет заместитель гендиректора АИЖК Артем Федорко.

Размер ежемесячного платежа устанавливается на весь срок кредитования и меняться не будет – плавающая ставка будет приводить лишь к автоматическому удлинению или сокращению фактического срока кредитования. Это исключает непредвиденный рост расходов заемщика на обслуживание кредита, объясняет представитель АИЖК.

Фиксированный платеж, несомненно, плюс продукта, но заемщик принимает на себя инфляционные риски, а с ними риск увеличения совокупной стоимости кредита, предупреждает Юдина.

Без страховки

В «Переменной ставке» обязательно только имущественное страхование залога (квартиры).

Надбавка АИЖК к ипотечной ставке за отказ от личного и титульного страхования - 0,7%.

По данным МARCS, надбавки к ставке за отказ от личного и титульного страхования в собственных ипотечных программах крупных банков сейчас еще выше: в «ВТБ 24» – 1 п. п., в Связь-банке – 1,5, в «Юникредит банке» и «Дельтакредите» – 3,5, в «Открытии» – 4.

Поэтому минимальная ставка ипотеки на вторичное жилье с 30%-ным ПНВ при отказе заемщика (не зарплатного клиента) от личного и титульного страхования, по данным МARCS, сейчас составляет в Сбербанке 14,25% годовых, «ВТБ 24» – 15%, Связь-банке – 15,5%, «Юникредит банке» – 17,5%, ХМБ «Открытие» – 17,75%.

Получается, при действующих ставках в крупных банках условия новой ипотечной программы АИЖК выглядят привлекательно для заемщиков, признает представитель крупного розничного банка.

Подать заявку на кредит «Переменная ставка» уже можно партнерам АИЖК либо на сайте агентства, уверяет его представитель.

Условия кредитования не зависят от выбора партнера. «Банки не могут менять условия кредитования, установленные АИЖК, иначе они не смогут рефинансировать заем в агентстве. Однако они могут вводить плату за оказание дополнительных услуг, сопровождающих выдачу кредита, например за аренду ячейки», – предупреждает Ермолаева. При этом банки-партнеры самостоятельно оценивают платежеспособность заемщика и принимают решение о выдаче ему кредита, а также годится ли им выбранный заемщиком объект в качестве залога. АИЖК требует, чтобы ипотечное жилье не нуждалось в капремонте, а банк может дополнительно ограничить возраст сооружения или потребовать, чтобы в квартире не было неузаконенных перепланировок.

Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве "Ведомостей" (смарт-версия)