Девелоперы готовы отдать ресторанам до трети площадей в своих торговых центрах

Таким образом они надеются увеличить трафик в кризис

Сейчас 40% европейских потребителей выбирают, в какой торговый центр сходить, ориентируясь на то, что и как там можно поесть, – таковы результаты исследования управляющей компании ECE. По ее данным, за 2010-2015 гг. обороты операторов Food & Beverages только в немецких торговых центрах увеличились на 54%. В среднестатистической Европе потребители тратят на еду и напитки в ТРЦ 474 евро, ежегодно совершая примерно 160 визитов в кафе и рестораны (данные JLL).

Фуд-корты растут

Несмотря на то что в России в 2015 г. общепит и продовольственные товары получили на 6 и 10% меньше денег потребителей, чем в 2014 г. (данные Росстата), еда все-таки помогает ритейлерам зарабатывать. «Потребители ограничивают расходы, – признает Александр Обуховский, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. – Но люди уже привыкли питаться вне дома и общаться в кафе. Возврат к посиделкам на кухне, как в советские времена, на мой взгляд, невозможен». В торговые центры сейчас ходят не за товарами, а за эмоциями, поэтому все большее значение приобретают ресторанные форматы, продолжает мысль коллеги Анастасия Кузнецова из Cushman & Wakefield. Она говорит, что эти тенденции хорошо иллюстрируются на примере «Колумбуса». Его фуд-корт полностью сдан и, начиная с обеда, вся эта огромная зона заполнена посетителями, а по вечерам в рестораны ТРЦ стоят очереди на вход.

Средний чек на предприятиях московского общепита составил в 2015 г. 265 руб. (данные JLL). «Потребитель становится старше. Самая устойчивая в тратах возрастная группа – это 35+. Самая уязвимая – молодежь», – говорится в исследовании JLL.

По подсчетам этой консалтинговой компании, в уже построенных торговых центрах Москвы доля фуд-корта и ресторанов в GLA (арендуемой площади) колеблется от 3 до 15,4%. Для сравнения: в европейских объектах ресторанные операторы занимают до 10%. В строящихся ТРЦ Москвы, говорит Марина Малахатько, директор отдела торговых площадей компании CBRE, девелоперы готовы отдать «под еду» 20%, а то и 30% сдаваемых в аренду помещений: «Чем меньше проект, тем больше в нем доля точек общепита». «Реконцепция – усиливающийся тренд на рынке торговых центров», – отмечает Татьяна Мальянова, руководитель отдела аренды торговых центров компании JLL. Большинство собственников сейчас пересматривают «содержание» своих объектов: увеличивают фуд-корты, заменяют неэффективных арендаторов, привлекают новых. Например, больше кафе и ресторанов планируют открыть в Центральном детском магазине (ЦДМ) на Лубянке, новую стратегию магазина будет делать Cushman & Wakefield (с февраля 2016 г. управлением ЦДМ занимается подразделение A&NN Retail, инвестиционная группа A&NN, принадлежащая Александру Мамуту).

Если нет возможностей осуществить большие переделки, то проводят мини-реконцепцию отдельных секторов: объединяют помещения, избавляясь таким образом от тупиковых углов, организуют в зоне фуд-корта fresh-markets, которые сейчас востребованы у потребителей.

Ставки аренды для фуд-корта самые высокие среди всех операторов торговых центров. По данным CBRE, во II квартале 2016 г. они в среднем составляли от 64 000 до 106 000 руб. за 1 кв. м в год. Конечно, при условии, что оператор платил собственнику арендную плату, а не процент с оборота. Кафе и рестораны размещаются на куда более выгодных условиях: с первых требуют от 20 000 до 31 000 руб., со вторых – от 13 000 до 16 000 руб.

«Однотипность ресторанного предложения уступила место разнообразию, успешные бренды не повторяют концепции, а диверсифицируются», – отмечают эксперты JLL. В недавно открывшемся ТРЦ «Ривьера» (это пока единственный торговый центр, открытый в Москве в этом году) под фуд-корт и рестораны отдано 5000 кв. м. Пока здесь работают 14 операторов, говорит Ольга Казакова, заместитель директора по сдаче в аренду «Ривьеры», но в процессе подписание контрактов еще с 12. В торговом центре открыты как привычные точки сетевого фаст-фуда (Burger King, KFC, «Теремок»), так и новые ресторанные форматы («Урюк.ми»). Рестораторам девелопер предлагает не только стандартные помещения внутри торгового центра, но и летнюю террасу с видом на Москву-реку. По их данным, правильный фуд-корт на 7% увеличивает поток посетителей в ТРЦ, а по вечерам и воскресеньям дает 12%-ный рост трафика. Выручка остальных арендаторов торгового центра при усилении в нем сегмента Food & Beverages вырастает на 5%.

Торговые центры Москвы

Сейчас общее предложение на рынке торговых центров составляет примерно 5,4 млн кв. м. К концу года площадь может увеличиться более чем на 400 000 кв. м. Число вакантных площадей, по оценкам брокеров «большой пятерки», в среднем составляет 10%. Больше всего свободных помещений (под 30%) у ТРЦ, открытых в 2014-2016 гг., уточняют аналитики CBRE.

Девелоперы идут за продуктами

«Все, что касается продуктов, интересно сейчас для собственников ТРЦ, - отмечает Малахатько. – Те, кто не может расширить зону фуд-корта, устраивают ярмарки, фермерские базары и т. д.». Все без исключения опрошенные «Ведомостями» брокеры с интересом ожидают открытия фуд-корта а-ля фермерский рынок от Ginza в ТРЦ «5 авеню». У группы уже есть опыт создания такового на территории Даниловского рынка, которым она управляет с весны 2015 г. На 300 кв. м разместились 20 разнообразных точек общепита на 200 посадочных мест, – их называют «фуд-корт юнитами». Они занимают от 10 до 35 кв. м. Посещаемость, по данным брокеров, 2000 человек в день, средний чек – от 250 до 750 руб.

Такие проекты сейчас становятся все более многочисленными, – говорит акционер Ginza Алексей Губкин. Помимо Даниловского рынка и «5 авеню» в «Мегах» работает фермерский кооператив LavkaLavka, в «Экомаркете в Коньково» с декабря прошлого года функционирует новый фуд-корт, в сентябре нынешнего «фуд-корт от лучших рестораторов» занял место и на Усачевском рынке.

Губкин называет такие проекты результатом «обоюдного движения рестораторов и девелоперов» навстречу друг другу: «Рынок придумал такую концепцию, и теперь люди ищут партнеров, кто может это сделать, в это инвестировать и этим управлять». Губкин не стал озвучивать, каковы вложения группы Ginza в такие проекты. Издержки инвесторов посчитать трудно, говорит Обуховский, но сейчас риски таких инвестиций снизились по сравнению с вложениями в другие сегменты коммерческой недвижимости. Он видит у них хороший потенциал. И рестораны авторской кухни, и не очень известные предприятия общепита стали охотнее рассматривать предложения в ТРЦ, добавляет Мальянова. Впрочем, уточняет она, такие концепции активно развиваются только в топовых моллах: только они могут обеспечить устойчивый трафик посетителей и высокую конверсию их в покупателей. Посещаемость 90 торговых центров Москвы в 2016 г. выше, чем в 2015 г., свидетельствует Shopping Index компании Watcom. Например, в последние недели июля плотность посетителей держалась на уровне 482 человека в день на 1000 кв. м арендопригодной площади.

Обороты предприятий общественного питания могут различаться на порядок, говорит Малахатько: в лучшем ТРЦ стандартная выручка удачной точки (50 кв. м) на фуд-корте составит 2,5 млн руб. в месяц, крутой ресторан способен принести владельцам до 50 млн руб., небольшой – 100 000-150 000 руб. С начала 2016 г. у операторов фуд-кортов не было серьезных падений в выручке, отмечает Обуховский.

У всех перед глазами немецкая модель «рынок плюс фуд-корт» на последнем этаже универмага, как, например, в берлинском KaDeWe, говорит Обуховский. Попытка сделать нечто подобное была предпринята в Москве в универмаге «Цветной»: там работает супермаркет с ресторанным этажом. Но, отмечает Малахатько, там не слишком комфортная для посетителей атмосфера, вплоть до того, что недостаточно туалетов. Но ситуацию можно исправить, если отдать эту зону профессиональному управляющему.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать