Ставки аренды в бизнес-центрах на Васильевском острове могут вырасти на 30%
После запуска центрального участка Западного скоростного диаметра
Запуск центрального участка Западного скоростного диаметра (ЗСД), запланированный на пятницу, оживит рынок коммерческой недвижимости Васильевского острова и Северо-Приморской части Петербурга, полагают аналитики JLL. До сих пор транспортная изоляция Васильевского острова сдерживала арендаторов торговых и офисных центров, считает руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Вячеслав Фадеев.
По данным JLL, в Василеостровском районе 29 качественных бизнес-центров (20% из них – класса А) общей площадью около 230 000 кв. м. Этот рынок медленно реагирует на тренды и находится в противофазе с городским, объясняет Фадеев. Общая доля свободных офисных площадей там с начала года увеличилась на 3,7 п. п. с 7,9 до 11,6%, в то время как в среднем по городу снизилась на 2,1 п. п. с 12,2 до 10,1%, подсчитали в JLL.
Ставки аренды в бизнес-центрах класса А в Василеостровском районе – около 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, что на 40% ниже, чем в других исторических районах Петербурга, оценивает Фадеев. В среднесрочной перспективе они могут вырасти примерно до 1300 руб. за 1 кв. м в месяц, в долгосрочной – сравняться с городскими, прогнозирует он. Васильевский остров недооценен, но резкого скачка не будет, максимум ставки поднимутся на 10–20%, оценивает гендиректор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
Сколько стоит
Проезд легковых автомобилей по южному участку стоит 80 руб. за две тарифные зоны, трехосных – 180 руб., по северному – 100 и 220 руб. соответственно, скидка для владельцев транспондеров – 15–25%. С 4 декабря цены на некоторых участках трассы вырастут, но заработает система Flow+, которая считает стоимость проезда за пройденный километраж.
Ставки в бизнес-центрах «Сенатор» на Васильевском острове на 30% меньше, чем на Петроградской стороне и в центре Петербурга, а заполняемость ниже на 6–8%, рассказывает управляющий директор «Сенатора» Дмитрий Золин. ЗСД может снять все транспортные проблемы, привлекательность повысится, хлынет поток арендаторов, это приведет к повышению ставок и отставание от центра составит около 10%, говорит Золин. Но есть опасность, что желающие попасть в центр города через Васильевский остров встретятся на съезде, выходящем на набережную Макарова, и там случится коллапс, предупреждает он.
В зону влияния новых съездов с ЗСД, по данным JLL, попадают 10 офисных и три торговых центра. По данным аналитиков, открытие ЗСД даст почти двукратный рост потенциальных потребителей в Северо-Приморской части и 30–40% роста в южной части города. Уровень вакантных площадей в торговых комплексах сократится, а структура арендаторов изменится, считает Фадеев. Скорее жители юга поедут на север за покупками, нежели наоборот, – в Приморском районе на 1000 человек приходится 940 кв. м качественной торговой недвижимости, а на юге – всего 470 кв. м, говорит Фадеев. На решение будет влиять и стоимость проекта (см. врез).
От ввода ЗСД могут выиграть, к примеру, комплексы «Питерлэнд» или «Атлантик-сити», считает Косарев. В «Питерлэнде» около 20% вакантных площадей, комплекс ожидает увеличения посетителей после запуска сквозного движения по ЗСД, но не планирует повышать ставки, рассказал гендиректор ЗАО «Стремберг» (управляет комплексом) Алексей Рыжков. Инфраструктурные объекты влияют на коммерческую недвижимость в целом, однако Fort Group (владеет ТЦ «Пять озер») не ожидает, что ввод центральной части ЗСД существенно скажется на торговых комплексах Приморского района, говорит заместитель коммерческого директора девелопера Дарья Сизых. Влияние могут почувствовать лишь объекты с торговой площадью свыше 50 000 кв. м и находящиеся в непосредственной близости к развязке, добавляет она. Эффект для ТЦ будет положительным, но точечным, все будет зависеть от расположения развязки и интенсивности движения на ней и вокруг нее, заключает Косарев.