Около 12% новостроек в Санкт-Петербурге покупают частные инвесторы

Риэлторы и застройщики рассказывают друг другу то о таинственном иностранце, который скупает по Петербургу «дворницкие» (небольшие помещения в первых или цокольных этажах старого фонда), то о «нефтяниках», приобретающих апартаменты блоками.

У девелоперов «инвестиционные покупатели» вызывают противоречивые эмоции. С одной стороны, это и есть платежеспособный спрос, его часть. С другой – покупают «на котловане», выбирают самые привлекательные варианты и отчаянно торгуются. А продают перед сдачей и нередко чуть дешевле, чем сам застройщик, сбивают цену.

В середине прошлого года аналитики Сбербанка отмечали, что среди граждан, в ближайшие два года планирующих купить квартиру, около 20% намерены сделать это «с инвестиционной целью». Руководитель консалтинговой фирмы Knight Frank SPb Николай Пашков полагает, что россияне на любые экономические и финансовые потрясения реагируют «инвестициями в бетон»: рухнул рубль – наперегонки покупают квартиры, укрепился – тем более (доллар-то слабеет); прошел слух, что господдержку вот-вот отменят, – это подхлестывает спрос, сообщили, что продолжат, – тоже. В крупных проектах квартальной застройки эконом-класса (в Мурине, на Парнасе) доля покупателей, которые сами здесь жить не собираются, доходит до 25–30%.

И все же «покупки на эмоциях», стремление срочно избавиться от стремительно падающего рубля остались в 2014 г.: большинство опрошенных экспертов и застройщиков отмечают растущую рациональность выбора.

Дополнительный мотив

На данный момент среди частных инвесторов сложились две основные стратегии. Традиционная – купить на старте, продать на финише – постепенно теряет популярность: маржа сокращается, а в недорогих проектах велик риск того, что застройщик не впишется в сроки. И чем дешевле новостройка, тем выше риск. Относительно новый подход – жилье приобретается для сдачи в аренду. Здесь с жилыми комплексами успешно конкурируют апартаменты.

Нередко у покупателей «инвестиционные соображения» присутствуют вторым-третьим планом, как дополнительная причина. Квартира может приобретаться для ребенка «на вырост», ну а пока ее можно сдавать. Частый мотив – вместо пенсии. И удивительная стратегия властей, когда «пенсионная реформа» происходит в режиме нон-стоп, этот мотив только усиливает. По оценкам специалистов консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в целом по региону доля инвестиционного спроса в объектах, сданных в 2016 г., составила около 12% (в 2015 г. – 10,5%). В Петербурге инвесторов больше, примерно 15%. В Ленинградской области – 8%. «Доля инвесторов в наших объектах всегда была невелика, и сейчас они покупают 10–15% квартир, – говорит заместитель гендиректора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин. – Нередко, оценив все «за» и «против», такие «инвесторы» отказываются от продажи и оставляют квартиры себе». По мнению Жабина, основной мотив – не столько заработать, сколько сохранить. Возможно, чтобы продать впоследствии и приобрести другое жилье, попросторнее или в лучшем месте.

Классических инвесторов – тех, кто приобретает недвижимость, руководствуясь четко просчитанным бизнес-планом, имеет ясные представления о норме рентабельности, сроках возврата вложенного капитала, – всегда было немного, отмечает Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению «СПб Реновации». Зато есть массовая категория – покупатели, приобретающие жилье в целях, не связанных с их текущим проживанием. «Самый распространенный мотив покупки – «квартира детям», до 30% от общего количества инвестиционных сделок, – отмечает Захарова. – В большинстве случаев покупки такого типа называются «вложением средств», хотя собственно финансовые показатели (доходность, сроки и проч.) остаются для тех, кто вкладывается, за кадром».

По сведениям директора департамента недвижимости ГК ЦДС Сергея Терентьева, доля инвестиционных сделок резко сократилась в первой половине 2015 г.: «Был период, когда этот показатель упал практически до нуля. В начале 2016-го рынок выровнялся, стал понятным и прогнозируемым, и ситуация изменилась в лучшую сторону. Сейчас у нас в структуре сделок компании 10–15% – инвестиционные, это неплохо, хотя и значительно меньше, чем в 2011–2012 гг. Сегодня доходность недвижимости превышает ставки по депозитам. Покупатель новостройки в любом случае экономит деньги, а расчетливый покупатель – зарабатывает».

Непредсказуемый регулятор

Отдельная и весьма непрозрачная тема – сдача жилья в аренду. По данным опросов, в Петербурге 8,3% граждан снимают жилье. Это, кстати, вдвое больше, чем в среднем по России. Казалось бы – устойчивый спрос, стабильный рынок. Но есть непредсказуемые усилия регуляторов. Недавно администрация Петербурга, ФНС и МВД подписали трехстороннее соглашение, цель которого – систематический отлов «незаконных арендодателей» – тех, кто не платит налоги с доходов от аренды. А просто легализоваться и повысить ставки на 13% (на величину НДФЛ) собственники не могут – непонятно, как отреагирует рынок. В серой аренде обе стороны не защищены: и арендатора могут выставить без объяснения причин, и у арендодателя могут мебель вывезти. В этой ситуации определенные преимущества получают девелоперы, работающие с апартаментами. Что подтверждают крупные сделки АИЖК – миллиардные вложения в ЖК «Лайнер», в апартаменты на Арбате и проч.

«Доля частных инвесторов в нашем проекте растет, – говорит Сергей Ногай, руководитель проекта «Салют». – В первом корпусе их было 30–40%, сейчас – 60–70%. Как правило, покупатели руководствуются сочетанием мотивов: важна и легальность бизнеса по сдаче в аренду (в отличие от квартирного), и относительно невысокая цена, 1,8–1,99 млн руб. за студию, и работа УК – в том числе услуги по сдаче в аренду и сопутствующий сервис».

Аналитики называют апартаменты ликвидным и востребованным товаром. В Петербурге таких проектов пока относительно немного, всего 5–7% от общего объема новостроек (в Москве – 25%). То есть инвестор может выбирать: или продать ближе к вводу комплекса в эксплуатацию и зафиксировать прибыль, или передать УК и сдавать в аренду. В «Салюте» студия, приобретенная на старте продаж за 1,8 млн руб., через два года продавалась за 2,6 млн, были сделки и по 3 млн руб. Однокомнатное помещение, купленное в 2014 г. за 2,5 млн, продавали в 2016-м за 3,8–4 млн руб. Близкие цифры по доходности приводят и руководители ГК «Пионер» (комплекс Ye’s). Но такая доходность все же связана с дефицитом апартаментов, между тем в последние год-полтора таких проектов появляется все больше. Успех инвестиций все больше зависит от грамотного выбора.

Руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева отмечает: интерес частных инвесторов можно считать индикатором качества проекта. Частный инвестор играет роль рыбки-лоцмана при акулах девелоперского бизнеса.