Статья опубликована в № 4284 от 21.03.2017 под заголовком: Аэропорту добавят новостроек

В московском районе «Аэропорт» ежегодно будет появляться не менее одной новостройки

А пока по числу офисов этот район считается скорее рабочим, чем жилым

В октябре 2017 г. в районе Аэропорт в Северном округе Москвы откроется модернизированный стадион «Динамо» в составе строящегося проекта «ВТБ арена парк», в конце прошлого года на рынок вышло сразу две новостройки – девелоперы вдохновились примером ВТБ, говорит директор департамента консалтинга Blackwood Александр Шибаев. Хотя до недавнего времени считалось, что места под новое строительство здесь практически не осталось.

Корабль искусств разбился о быт

В 1929 г. по соседству со стадионом «Динамо» началось строительство первого дома «Городка художников», который задумывался архитекторами бригады АСНОВА (Ассоциация новых архитекторов) как «корабль искусств» – средоточие московской художественной среды: семь жилых корпусов с мастерскими, выставочное здание и ясли. К 1957 г. было построено только четыре дома на ул. Верхней Масловке и Петровско-Разумовской аллее, дальнейшая реализация проекта по экономическим причинам была остановлена. В 2008 г. домам был присвоен статус объектов культурного наследия.

Территория, по словам управляющего партнера «Метриум групп» Марии Литинецкой, в основном и застраивалась в 1930–1950-е гг. В советское время квартиры здесь – в «Городке художников» и в сталинках вдоль Ленинградского проспекта – получали представители творческой и политической интеллигенции. Здесь селились и высшие офицерские чины: недалеко располагались штаб войск Варшавского договора, оборонные предприятия и авиационные конструкторские бюро в районе Ходынского поля, где еще в 1910 г. был открыт аэродром (окончательно прекратил существование в начале 2000-х гг.). По данным руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, хрущевки во внутренних кварталах района были построены в 1960-х гг.

Район остается статусным по сей день. Правда, по мнению Попова, репутация Аэропорта была испорчена затянувшейся реконструкцией местной ключевой магистрали, Ленинградского проспекта. Работы продолжались более 10 лет, и это снизило привлекательность жилья здесь. Но теперь транспортная доступность восстановлена, и, по мнению управляющего партнера Praedium Александра Ошурко, после реконструкции Ленинградский проспект стал серьезно выигрывать, например, у соседнего Дмитровского шоссе. «Хотя проект «Большая Ленинградка» так и не был реализован полностью (реконструкция проспекта и шоссе до аэропорта «Шереметьево», в результате которой на всем пути должно было остаться только два светофора), открытие тоннелей улучшило дорожную ситуацию», – уточняет он.

Офисный район

В пресс-службе ГК ПИК (компания начала строительство ЖК в районе) считают, что социальная инфраструктура здесь довольно развита: почти на 79 000 жителей девять школ, 22 детских сада, шесть поликлиник, две больницы. Шибаев добавляет, что есть четыре спортивные школы, а также немало высших учебных заведений и разнообразных НИИ: МАДИ, МФЮА, Московская академия предпринимательства, ВИНИТИ РАН и др.

«По соотношению коммерческой и жилой застройки Аэропорт можно назвать скорее «рабочим», чем «жилым», здесь много офисных объектов, всего 360 000 кв. м. Среди наиболее крупных – БЦ Skylight (башня А полностью сдана Mail.ru Group) и «Алкон» (в числе основных арендаторов – ГК «Новартис», PepsiCo и Mars, Oriflame, OSG Records), Victory Plaza (среди основных арендаторов – Virgin Connect), БЦ «Авиатор» (арендаторы «Галактика», мотосалон Gl Motors, «Японский скутер», магазин спортивной одежды и инвентаря «Спортмастер», строительные компании «Стройсервис-центр» и «Клинкер лайн»). После ввода «ВТБ арена парка» добавится два офисных здания суммарной общей площадью 16 000 кв. м, говорит Шибаев.

По данным Praedium, например, в Алексеевском районе на северо-востоке Москвы при большей, чем у Аэропорта, площади (5,29 кв. км против 4,58 кв. км) всего 200 000 кв. м офисов. «Северо-западное направление входит в топ интересов арендаторов», – объясняет разницу Ошурко.

Но в районе Аэропорт чувствуется нехватка торговых объектов – и ТЦ, и сетевых продуктовых магазинов. Здесь есть советский кинотеатр «Баку», который планируется переделать в «смарт-центр», а также несколько небольших торговых центров: «Галерея Аэропорт» (самый крупный, 12 000 кв.м), «Принцип», «Метромаркет» и «Динамо». Впрочем, сравнительно недалеко, примерно в 700 м от Ленинградского проспекта, на Ходынском поле, в 2014 г. открылся один из самых крупных в Европе ТЦ – «Авиапарк» (380 000 кв. м), на соседней станции метро, «Войковской», находится популярный «Метрополис» (118 000 кв. м). «Весь ритейл сосредоточивается у метро, там же находятся основные кафе и рестораны: например, у ст. м. «Аэропорт» – «Тарас Бульба», «Кофе хауз», Coffee Bean, «Му-му», «Штолле», Starbucks. В глубине района ритейл представлен слабо», – говорит Александр Ошурко.

На территории Аэропорта расположено три станции метро: «Динамо», «Аэропорт» и «Сокол», строится станция ТПК «Петровский парк» (ввод запланирован на 2017 г.), а также две станции рижского направления Московской железной дороги, недалеко находится Белорусский вокзал.

В перспективе – уплотнение

По словам гендиректора «Азбуки жилья» Владимира Каширцева, большая часть вторичного рынка района Аэропорт представлена домами советского периода, 43% объектов находятся в кирпичных домах, почти поровну распределены квартиры в панельных домах и хрущевках, 23 и 25% соответственно, – еще один повод для строительной активности в районе. Меньше всего занимают квартиры в монолитных домах – 9%, подавляющая часть из которых относится к бизнес-классу.

По данным «Азбуки жилья», на вторичном рынке 1 кв. м квартиры эконом-класса стоит в среднем 198 000 руб., комфорт-класса – 256 269 руб., бизнес-класса – 316 320 руб. В настоящий момент минимальная стоимость однокомнатной квартиры в комфорт-классе – 5 млн руб., двухкомнатной – 8,5 млн руб., трехкомнатной – 9 млн руб.

Метаморфозы дворца

В 1774 г. Екатерина II приказала построить большой каменный дворец на Петербургском тракте недалеко от въезда в Москву. Петровский путевой дворец был достроен в 1782 г., с тех пор именно здесь императорский экипаж делал последнюю остановку по дороге из Санкт-Петербурга, перед тем как въехать в Москву. После войны 1812 г. рядом с дворцом создали пейзажный парк, для чего были выкуплены расположенные рядом дачи. Петровский парк, быстро ставший популярным местом для гуляний, раскинулся на 65 га. В 1836 г. здесь открылся филиал знаменитого московского ресторана «Яр». С приходом советской власти большая часть Петровского парка была отдана под строительство стадиона «Динамо» (открылся в 1928 г.), шоссе стало Ленинградским, Петровский путевой дворец был передан Военно-воздушной инженерной академии им. Н. Е. Жуковского, сейчас здесь находится Дом приемов правительства Москвы, где останавливаются зарубежные делегации, также во дворец можно попасть с экскурсией.

По информации компании, до недавнего времени в районе Аэропорт была только одна крупная новостройка – МФК «ВТБ арена парк» (застройщик – УК «Динамо», принадлежит ВТБ): с сентября 2013 г., когда была опубликована ее проектная декларация, до IV квартала 2016 г. Проект включает три части: «БТБ арена» – реконструкция стадиона «Динамо» (фактически перестройка исторического стадиона); «Арена парк» – квартал с жильем, офисами, торгово-развлекательным центром; спортивный парк от Ленинградского проспекта до стадиона, на территории которого строится Академия спорта «Динамо». Всего здесь возведут 500 000 кв. м недвижимости. Стадион «Динамо» и жилые корпуса планируется ввести в конце 2017 г., весь проект полностью – до конца 2019 г.

Когда проект только стартовал, общественность опасалась, что открытие нового стадиона, а также жилого комплекса и бизнес-центра приведут к настоящему транспортному коллапсу. По данным пресс-службы столичного стройкомплекса, еще в 2011 г. Институт генплана Москвы предложил план реконструкции дорожной сети в этом месте. «Моделирование транспортных потоков в среде программного комплекса РТV Vision VISSIM 5.00 показало, что при реализации предложенных мероприятий по транспортному обслуживанию территории развитие комплекса не окажет негативного влияния на транспортную ситуацию в районе. В настоящее время УК «Динамо» обратилась в институт для предоставления коммерческого предложения на выполнение работ по корректировке ПОДД и схемы организации движения транспорта и пешеходов на территории, прилегающей к центральному стадиону «Динамо». В частности, здесь планируется расширение проезжей части Петровско-Разумовской аллеи до 15 м на четыре полосы движения в одну сторону, строительство бокового проезда на ул. Новую Башиловку, строительство проектируемых проездов 6611, 6612 и 6613 (все шириной 9 м на две полосы), расширение проезжей части Театральной аллеи до 15,00 м на четыре полосы», – сообщили в пресс-службе застройщика.

В IV квартале 2016 г., по информации «Азбуки жилья», на рынок вышло еще два проекта в районе. Проект ЖК «Черняховского, 19» на территории бывшего завода ЖБИ у северной границы района, вблизи ж/д путей (ГК ПИК), недавно утвержден Москомархитектурой: 140 000 кв. м, три жилых корпуса переменной – 12–22 этажа – этажности и двухэтажный спортивный центр. Шибаев считает эту территорию вдоль железной дороги перспективной зоной застройки. ЖК «Дом на Усиевича» «Лидер инвест» возводит на месте здания АТС (14 000 кв. м, ул. Усиевича, вл. 10Б). Как рассказывают в пресс-службе компании, в скором времени здесь начнется реализация еще одного проекта компании, недалеко от ст. м. «Динамо», – «Дома на Мишина» (семиэтажный дом на 57 квартир). По прогнозам Blackwood, рынок жилья Аэропорта в ближайшей перспективе ждет стабильное развитие – район будет пополняться в среднем одним ЖК в год. Площадки могут быть исчерпаны при современных темпах в течение 5–7 лет, затем застройка будет возможна исключительно за счет обновления старого фонда и увеличения плотности и этажности, прогнозирует эксперт. Шибаев интерес девелоперов к этому району объясняет успешной реализацией проекта «ВТБ арена парк»: «Это закон рынка – когда появляется основная доминанта, вслед за ней другие новостройки такого же уровня».

По информации «Метриум групп», в настоящий момент известны следующие планируемые проекты в районе: Ленинградский проспект, вл. 72, на 54 012 кв. м (рядом с БЦ «Алкон», Alcon Development), ул. Академика Ильюшина, вл. 21, стр. 1–4, на 78 000 кв. м (на месте бывшей промзоны у ж/д путей, «Элинстрой»), ул. Нижняя Масловка, вл. 17, на 30 000 кв. м (точечная застройка, Sezar Group).

По данным Blackwood, средняя цена предложения на рынке новостроек в районе Аэропорт – около 350 000 руб. за 1 кв. м, максимальный ценник – в комплексе «ВТБ арена парк», 402 000 руб. за 1 кв. м, минимальный – в ЖК «Черняховского, 19», 170 000 руб. за 1 кв. м. В ЖК «Дом на Усиевича» стоимость 1 кв. м на сегодняшний день стартует от 244 500 руб.