Переезд «Газпрома» в Петербург вызвал дефицит высококлассных офисов в городе
Компаниям, которые хотят снять офис более 3000 кв. м, не из чего выбрать
По оценке JLL, за период с 2011 г. монополия и структуры купили и арендовали 370 000 кв. м арендопригодной площади в офисах Петербурга. Knight Frank оценивает офисные владения «Газпрома» в городе в 430 000 кв. м. Доля газпромовских сделок в общей структуре аренды офисов города по итогам прошлого года составила 61% – за год монополия и ее «дочки» заняли 124 000 кв. м, говорит директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. По его подсчетам, это самый высокий объем поглощения с начала переезда.
С 2008 г. доля добывающего сектора в структуре сделок растет, однако существенной она стала только после 2012 г., превысив 25% от общего объема арендных транзакций, заметил руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. По данным Colliers International, в структуре офисных сделок Петербурга доля «Газпрома» последние пять лет ежегодно превышала 20%.
В 2017 г. не стоит ожидать сохранения темпа поглощения офисных площадей нефтегазовыми компаниями на уровне прежних лет, предупреждает Пашков. «Основной интерес приходится на Московский район, где структуры монополии заняли 76% от общей арендной площади бизнес-центров класса А. Девять из 10 бизнес-центров в этом сегменте заполнены на 100%. Вакансия в В-классе тоже небольшая – менее 5%, спрос на оставшиеся площади высок», – уточняет Пашков.
Дефицит высококлассных офисных площадей, доступных для аренды, вызван «фактором «Газпрома», согласен директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. «Компании, которая хочет снять 3000 кв. м или больше в классе А, практически не из чего выбрать», – сетует он. Но добавляет, что офисный рынок Петербурга поглощал бы свободные площади и без «Газпрома». Просто медленнее.
Цены на вырост
От переезда «Газпрома» особенно выиграли бизнес-центры Московского района. «В классе А делового района «Московский проспект» практически отсутствуют вакантные офисные площади, а заявленные арендные ставки в классе В превышают средние по городу на 24% и составляют 1360 руб./кв. м в месяц», – констатирует Пашков. Интерес к этому деловому району он объясняет его транспортной доступностью, близостью к центру и вводом качественных офисных площадей.
В сложные 2014–2015 годы «Газпром» поддержал арендные ставки на рынке офисов Петербурга и удержал их от снижения. «Иногда ставка аренды оказывалась выше среднего из-за улучшения инженерных решений или повышенных требований к отделке», – вспоминает Фадеев. Он замечает, что в зоне Пулкова спрос со стороны структур «Газпрома» позволил девелоперам успешно сдать объекты даже в период спада спроса на рынке офисной недвижимости.
По прогнозам Knight Frank, стабильный спрос на качественные офисные объекты класса А, экспансия «Газпрома» и приближенных к нему компаний, а также возрастающий интерес со стороны арендаторов сферы IT и телекоммуникаций могут поднять ставки на офисные помещения класса А в деловых локациях до 10%, в В-классе – на 3–5%.
Все не влезут
В 2018 г. «Газпром» планирует достроить в Петербурге «Лахта центр», общая площадь которого составит 400 000 кв. м. 180 000 кв. м из них придется на небоскреб высотой 462 м. Рядом расположится микрорайон с тремя бизнес-центрами общей площадью 257 000 кв. м. Объем инвестиций в проект может составить 29,8 млрд руб.
Предполагается, что в новые офисы переедут сотрудники компании. Однако аналитики считают, что для всех места не хватит. Площадей в «Лахта центре» недостаточно для размещения переехавших в Петербург структур холдинга, а процесс переезда еще не завершен, замечает Фадеев.
«Лахта центр» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня, согласен Пашков. Он ожидает, что в новый офис переедут компании, занимающие небольшие площади, и структуры, которые пока не переехали в Петербург. «Те компании, которые уже занимают целые здания и вложились в их ремонт, скорее всего останутся на своих местах», – рассуждает Пашков.
В «Газпроме» на вопросы «Ведомостей» о количестве приобретенных и арендованных в Петербурге офисов и планах по размещению сотрудников не ответили к моменту сдачи номера в печать.
После перевода располагающихся в Петербурге подразделений «Газпрома» в «Лахта центр» сопоставимый объем офисных площадей окажется вакантным. «Количество свободных площадей на офисном рынке при сохранении запланированных сроков ввода вырастет на 100 000–130 000 кв. м в 2018–2019 гг. Появление на рынке этих площадей будет растянуто на год-два», – говорит Фадеев. По его оценке, среднегодовой ввод бизнес-центров в Петербурге составляет 220 000 кв. м. Фадеев считает, что девелоперы офисных зданий постараются отложить ввод новых бизнес-центров.
В Питере – жить
Из-за переезда в город структур «Газпрома» запросы от иногородних покупателей стали поступать чаще, у москвичей требования к элитной недвижимости выше, чем у других покупателей, говорит Пашков.
Переезд «Газпрома» не влияет на рынок жилой недвижимости Петербурга, считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева. «Так как «Лахта центр» не достроен, у сотрудников многих подразделений «Газпрома» нет ясности, когда начнется их работа в Петербурге. Они не спешат покупать дорогую недвижимость, чтобы потом не пришлось ее продавать», – рассуждает она. Пока аналитики Becar говорят о единичных сделках с клиентами, которые уже переехали. Спросом у работников «Газпрома» пользуется жилье бизнес- и комфорт-класса.
Можно отметить рост интереса высокопоставленных сотрудников «Газпрома» к покупке элитного жилья в Курортном, Приморском, Центральном районах и на Крестовском острове, говорит руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость» Евгения Литвинова. Она наблюдала такой интерес, например, к комплексам Setl City на набережных.
В будущем возможен рост спроса со стороны сотрудников среднего звена на жилье классов бизнес и комфорт, замечает Литвинова. Например, в Приморском районе, где строится «Лахта центр». «Строящиеся объекты рассчитаны не только на сотрудников «Газпрома», но и на обычных покупателей. Поэтому вряд ли интерес приезжих специалистов существенно увеличит стоимость такого жилья – максимум возможен рост в пределах 10–15%», – считает она.
«Петербургская недвижимость» видит интерес со стороны сотрудников «Газпрома» к аренде жилья, говорит менеджер департамента аренды жилого фонда «Петербургской недвижимости» Татьяна Натыкач. «Эксклюзивное жилье – точечный спрос среди топ-менеджеров высокого уровня – это квартиры за 500 000 руб. в месяц площадью от 300 кв. м с 3–4 спальнями», – описывает аналитик.
Остальные сотрудники выбирают жилье подешевле – в Центральном районе на набережной Фонтанки и в Петроградском районе. «Двухкомнатные квартиры были сданы в аренду по 50 000 руб. Также были сделки меньшей стоимости в Московском районе, где в основном располагается жилье комфорт-класса», – говорит Натыкач.
