Новые бизнес-центры в Петербурге почти не открываются

Объем ввода качественных бизнес-центров во II квартале 2017 г. оказался минимальным за всю современную историю рынка офисной недвижимости Петербурга и составил 3100 кв. м, подсчитали аналитики JLL.

В общей сложности с января по июнь этого года в Петербурге было введено 27 000 кв. м качественной офисной недвижимости, что на 73% ниже показателя первого полугодия 2016 г., сообщили в JLL. По оценке аналитиков, до конца 2017 г. заявлен ввод еще около 125 000 кв. м, в результате совокупный результат 2017 г. сократится на 29% по сравнению с прошлогодним уровнем и станет рекордно низким за последние пять лет. Спад ввода констатируют и в Colliers. По данным компании, в первом полугодии 2017 г. ввод бизнес-центров сократился более чем в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 29 000 кв. м. По прогнозам, за весь 2017 г. будет введено около 170 000 кв. м офисов – на 100 000 кв. м меньше, чем годом ранее.

Ввод качественной офисной недвижимости снижается, это естественный период спада строительной активности в рамках девелоперского цикла, считает руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. В 2011-2013 гг. арендные ставки росли, ориентируясь на это, девелоперы строили новые бизнес-центры, поэтому произошло увеличение объема ввода в 2013-2014 гг., объясняет Фадеев. Он замечает, что экономические сложности последующих лет охладили рынок - привлекать заемное финансирование стало сложнее, и девелопмент приостановился. «Объекты, которые должны были быть построены в 2015 г., перенесли на 2016 г., а проекты на начальной стадии были остановлены. Последствия мы наблюдаем сейчас», - заключает Фадеев. По его прогнозам, ввод в 2018 г. вырастет на 30-40% до 200 000-215 000 кв. м. Однако значительная часть этого объема придется на офисные площади в составе «Лахта-центра».

Доля вакантных площадей в среднем по рынку падает. По оценке JLL, за II квартал этот показатель сократился в классе А с 5,9% до 5,0%, в классе В – с 9,7% до 9,0%. Knight Frank отмечает дефицит офисных блоков площадью более 1000 кв. м.

Ставки аренды офисов продолжают расти. За II квартал средневзвешенные запрашиваемые ставки в классе А выросли на 0,6% до 1647 руб. за кв. м в месяц, в классе В - на 0,9% до 1177 руб. за кв. м в месяц, оценили в JLL.

С июня 2016 г. средняя арендная ставка на офисы класса А выросла на 12% до 1400 руб. за кв. м в месяц без НДС, подсчитали в Colliers. «Пока ставки аренды не соответствует экономическим моделям, которые позволят строить качественные бизнес-центры с ожидаемым сроком окупаемости 5-7 лет. Поэтому новые офисные центры практически не строятся, если не считать «Газпром». Но если рост ставок будет продолжаться в том же темпе, то через два года мы придем к показателю, с которым можно будет строить новые объекты. В среднем это 1700 руб. за кв. м в месяц без НДС», - комментирует директор департамента исследований по России Colliers International Вероника Лежнева.

Для рентабельности ставка аренды в объектах класса А должна превышать 2000 руб. за кв. м в месяц, считает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова. Рост спроса есть, но пока он не позволяет инвестору выйти на окупаемость до 10 лет, добавляет она.

В 2018 г. арендные ставки будут расти медленнее, чем в 2016-2017 гг., по итогам года рост составит 3-5%, предупреждает Фадеев. На динамику ставок в 2019 г., по его словам, будет влиять объем ввода новых площадей, а также переезд структур «Газпрома» и «Газпром-нефти» в «Лахта-центр». Из-за переезда структур «Газпрома» в «Лахта-центр» вакантные площади в офисах класса А вырастут, ожидает управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина.

Большинство структур «Газпрома» уже перебазировались в Петербург, остальные крупные арендаторы за большие объемы площадей высоких ставок не платят, говорит Пузанова. По ее мнению, дефицит качественных помещений вызывает точечный рост цены – в востребованных локациях повышение ставок может превышать инфляцию, а в сложной локации ставка даже понижается, чтобы быстрее заполнить пустующие площади.

Общий объем вакантных офисов в Петербурге JLL оценивает в 240 000 кв. м, из которых 44 000 кв. м приходится на класс А. «Более четверти объема вакантных площадей в классе А и В сформировано объектами, которые в момент выхода на рынок не предлагались в аренду блоками. Стратегия собственников этих бизнес-центров предполагала продажу или сдачу в аренду целиком. В отсутствие спроса они вынуждены менять подход», - отмечает Фадеев. Иногда инвесторы сознательно задерживают сдачу объекта в эксплуатацию – до тех пор, пока не найдут хорошего арендатора, добавляет Пузанова.

Можно ожидать сохранения доли свободных площадей на текущем уровне до конца 2017 г. из-за ввода нескольких крупных бизнес-центров, комментирует руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге Регина Волошенко. По ее словам, среди заявленных на второе полугодие объектов можно выделить предлагаемые в аренду Ponomarev Center, 2-ю очередь «Сенатора на Чапаева», БЦ Graffiti, а также не находящиеся на рынке Renaissance Business Park и Riverside.