Инвестиции в недвижимость с начала года увеличились более чем на 40%

Общий объем инвестиций в российскую недвижимость по итогам трех кварталов 2022 г. составил 334 млрд руб., следует из отчета консалтинговой компании IBC Real Estate. Это на 41% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Среди крупнейших сделок – покупка «Лукойлом» стадиона «Открытие банк арена» (оценивается в 16–20 млрд руб.), а также приобретение компанией «Ю-крафт» бывшего акционера «Еврохима» Дмитрия Стрежнева офисного комплекса «Арма» (15–17 млрд руб.). Только в III квартале этого года на недвижимость было потрачено 128 млрд руб., а это на 30% больше, чем годом ранее, сказано в отчете IBC Real Estate.

У других опрошенных «Ведомостями» консультантов немного другие цифры. Управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков отмечает, что за девять месяцев на покупку коммерческой недвижимости инвесторы потратили 229 млрд руб., что сопоставимо с показателями прошлого года. А директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов и вовсе говорит о 97,8 млрд руб. Но он подтверждает, что объем инвестиций в этом году увеличился. По его словам, рост составил 16% по сравнению с девятью месяцами прошлого года.

Разницу в подсчетах сами консультанты объясняют разными методиками сбора информации. К примеру, IBC Real Estate учитывает также сделки с производственными активами, а в этом сегменте было несколько крупных транзакций (например, девелопер ФСК приобрел завод по производству листового стекла за 13–17 млрд руб., а компания «Вкусно – и точка» купила фабрику по производству одноразовой посуды Huhtamaki за 151 млн евро). Nikoliers же не учитывает сделки с земельными участками под жилье, а также жилые проекты на ранних стадиях строительства. В то время как 42% всех вложений в недвижимость в этом году пришлись как раз на площадки под девелопмент, напоминает Новиков.

Росту объема сделок в этом году способствовала в том числе продажа иностранными компаниями своих активов в России, сказано в отчете IBC Real Estate. По итогам девяти месяцев зарубежные инвесторы выручили от реализации недвижимости 62 млрд руб., а это более чем в 3,5 раза больше, чем было годом ранее. Об этом же говорит и управляющий партнер Alto Real Estate Fund Наталия Тишендорф, которая отмечает, что в связи с существенным укреплением рубля иностранные собственники приняли решение зафиксировать свои вложения в долларах.

Платов также говорит, что текущий курс валюты позволил зарубежным компаниям выйти из активов с более высокой валютной выручкой, что отчасти компенсировало им дисконты по цене. Только в III квартале доля транзакций с участием иностранных инвесторов составила 26% (или 12,7 млрд руб.), добавляет руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова. Среди сделок с участием зарубежных компаний – продажа финской Sponda бизнес-центра Ducat Place II (19 000 кв. м) на ул. Гашека в центре Москвы и 20 га на Рогачевском шоссе в Подмосковье фирме «Ретам», которая «представляет интересы группы малоизвестных частных инвесторов, специализирующихся на недвижимости». Активно избавлялась от своих активов и чешская PPF Real Estate. В частности, принадлежавший ей торговый центр «Ярмарка» в Астрахани приобрела инвесткомпания Central Properties.

Восстановлению активности на рынке способствовало и снижение ключевой ставки ЦБ, что позволило инвесторам вернуться к рассмотрению активов, рассуждает Платов. Генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова указывает, что сейчас покупкой коммерческой недвижимости заинтересовались некоторые непрофессиональные участники рынка, которые заинтересованы в сохранении капитала, в основном это частные неинституциональные инвесторы. Инвестиционный рынок поддерживает и приобретение площадок под строительство жилья девелоперами, которые даже в текущей ситуации неопределенности продолжают наращивать свой земельный фонд для будущих проектов, добавляет Новиков.

Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян считает, что активность на рынке недвижимости сохранится, но структура сделок поменяется. По его словам, жилой сегмент останется самым привлекательным для инвесторов в связи с развитием ипотечного кредитования. А вот объем вложений в коммерческую недвижимость останется на высоком уровне ровно до того момента, когда закончится переход таких активов от международных инвесторов к локальным игрокам, считает эксперт.