Как собственникам помещений бороться с диктатом розничных сетей в кризис

Стремительный рост вакантности торговых помещений в кризис привел к тому, что собственники помещений быстро утратили свои позиции диктаторов для арендаторов. И теперь последние могут выдвигать любые условия по аренде, без труда заходить практически в любой торговый центр, вынуждая собственников брать на себя подчас неоправданные риски. Боясь потерять клиента, собственники торговых помещений начали не только снижать аренду, но и в спешке подписывать договоры с высокими рисками для себя. На что сегодня следует обратить внимание арендодателю, заключая договор со съемщиком торговой площади, чтобы его бизнес не стал убыточным?

Риск первый – разрешить уйти по-английски

Сегодня «нерасторжимые» для съемщиков договоры аренды уходят в прошлое. Арендатор уже не соглашается на условия, при которых он не может расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке, не заплатив при этом штраф. Также нет смысла и настаивать на том, чтобы съемщик заплатил за 3–4 месяца вперед, как это было раньше. Поэтому мы все чаще сталкиваемся с ситуацией, когда в договорах аренды отсутствует пункт, который бы подстраховывал собственника помещения на случай, если съемщик неожиданно захочет расторгнуть договор. Это неправильно – собственник здания может и должен обезопасить себя от неприятных сюрпризов. Для этого ему достаточно включить в соглашение пункт о том, что арендатор обязан уведомить его о намерении расторгнуть договор хотя бы за два-три месяца. Найти нового арендатора за короткий срок сейчас не так уж просто, и настаивать на таком пункте надо обязательно.

Риск второй – кто ответит за ремонт

Традиционно ответственность за капитальный ремонт здания лежит на арендодателе, а вопросы текущего ремонта решают арендаторы. Но кризис взрастил на рынке мифы о том, что сдать торговое помещение в аренду очень сложно. Поэтому торговые сети считают факт заключения договора большим подарком для собственника и под угрозой покинуть помещение стремятся любой, даже самый мелкий ремонт возложить на плечи собственника. В договоре нужно подробно прописать, какие именно виды ремонтных работ и почему выполняет та или иная сторона. Также необходимо конкретизировать, что относится к текущему ремонту, а что – к капитальному. Возьмем, к примеру, ступеньки здания: если их разбивают в процессе эксплуатации клиенты арендатора, то и ответственность за их ремонт должна лежать на съемщике, а не на собственнике помещения. То же касается сантехнических помещений – их обслуживание желательно возложить на арендатора. Если эту обязанность берет на себя собственник, то персонал компании-арендатора перестает считаться с тем, что можно, а что нельзя выбрасывать в канализацию. В результате арендодатель постоянно решает проблемы засоров.

Риск третий – потеря 18% аренды

Некоторые арендаторы вносят в договор пункт о том, что в случае перехода собственника помещения с упрощенной системы налогообложения на общую сумма арендной платы остается прежней и не увеличивается на сумму НДС. Поскольку крупный арендатор способен возмещать уплаченный НДС, он тем самым закладывает для себя возможность скидки. Но даже если арендодатель не планирует переходить с «упрощенки» на общую систему налогообложения, этому пункту договора следует уделить внимание. Ведь ситуация может резко измениться. Например, если собственник помещения решит продать свой объект. Потенциальный покупатель может сам находиться на общей системе налогообложения, поэтому, увидев договор аренды с таким пунктом, он, скорее всего, откажется от сделки. Все дело в том, что переход здания к новому владельцу не является юридическим основанием для перезаключения арендного договора, но лишиться 18% дохода от арендной ставки захочет далеко не каждый арендодатель.

Риск четвертый – незаконная перепланировка

Типовые договоры аренды предполагают, что арендатор, решивший провести в здании перепланировку, должен самостоятельно согласовать ее с надзорными органами. Однако на практике это случается редко. То есть пункт о необходимости соблюдения такого условия в договор включают, однако арендатор часто не исполняет его и вопрос признания перепланировки законной остается нерешенным до окончания срока аренды. Таким образом, в контракте лучше прописывать штрафные санкции, в том случае если арендатор не узаконит проведенные им строительные работы в течение определенного срока.

Риск пятый – ободранные стены и дырявый потолок

Документ об акте приема-передачи помещения часто воспринимают как формальность и даже часто подписывают в незаполненном виде. Чем это может обернуться? Освобождая торговую площадь, персонал арендатора может оставить ободранные стены, дыры в потолке от выдранных с корнем люстр и т. д. Доказать потом в суде, что имущество повредил съемщик, будет невозможно. В то же время новый арендатор, увидев столь неприглядное помещение, вряд ли захочет его снимать, а значит, арендодателю придется делать ремонт за собственный счет. Чтобы избежать всего этого, акт приема-передачи помещения должен содержать детальное описание всех особенностей и дефектов торговой площади, а также фотографии здания на момент заключения договора.