«На жилье зарабатывать практически невозможно»
Герман Елянюшкин рассказал, почему в Подмосковье не строят лишнего жилья, что делать с «понаехавшими» и отчего чиновники боятся согласовывать документы
Три года назад правительство Московской области забрало у муниципалитетов право согласовывать новые стройки на их территории. Зачастую местные власти одобряли проекты без учета развития соседних районов и городов. Сейчас все стройки в области согласовывает Градостроительный совет. По словам Германа Елянюшкина, курирующего строительство в Подмосковье, это решение позволяет региону развиваться сбалансированно, а девелоперам – работать по правилам, которые воспрепятствуют новому градостроительному коллапсу в регионе. Об этом он рассказывает в интервью «Ведомостям».
Перевернутая конструкция
Герман Елянюшкин
– Направление, которое определил губернатор Андрей Воробьев, не изменилось: это комфортность проживания, безопасность и качество окружающей среды. Для этого в Подмосковье многое сделано. Мы наводим в городах элементарный порядок, создаем качественную инфраструктуру, благоустраиваем проспекты и пешеходные улицы, разбиваем парки и зеленые скверы. За предыдущие три года мы построили 317 детских садов, и нам удалось преодолеть дефицит дошкольных мест. Сейчас губернатор поставил еще одну амбициозную и дорогостоящую задачу: возвести до 2020 г. более 200 школ для ликвидации второй смены. Не поверите, но в области есть еще города, где дети учатся в три смены!
– За счет бюджета будет построено 125 школ. Это 60 млрд руб. Остальное – обязательства инвесторов по строительству социальных объектов. Если говорить про развитие региона, то вспомните, какие были трассы в Подмосковье четыре года назад и какие сейчас – это небо и земля. Мы почистили вылетные магистрали, сейчас активно, но, как говорил известный персонаж, «без пыли» убираем несанкционированную торговлю – ларьки, павильоны, рынки. Большую часть нелегальных рынков уже ликвидировали. Стимулируем строительство крупных торговых центров и магазинов шаговой доступности – создаем условия для развития качественного рынка услуг, цивилизованной торговли.
– На Градостроительном совете мы создали перевернутую конструкцию, когда чиновники бегают за бизнесом, а не бизнес за нами. Инвестор, заявивший о желании построить какой-либо объект, получает полную административную поддержку, и мы сопровождаем его вплоть до получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Кроме того, ставятся жесткие сроки по оформлению градостроительной документации. В начале года мы провели анализ и выявили, что на каждом этапе разрешительных процедур (утверждение ГПЗУ – градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство и т. д.) отсеивалось до 10% инвесторов и только 60% доходили до получения разрешения на строительство. Почему я сказал, что мы перевернули конструкцию? Наше контрольное управление отслеживает законность отказа в выдаче документов и соблюдение сроков их оформления. Сегодня мы приблизились к показателю 10% тех, кто не дошел до финальной стадии. Фактически остались только обоснованные отказы.
– Чиновник всегда найдет, к чему придраться, поэтому его работу также проверяют надзорные органы. Если чиновник в чем-то отказал, то, как правило, за это ему ничего не будет. А если выдал разрешение, то за это уже нужно отвечать. Здесь негативно действовал основной принцип техники безопасности: не работай – и не пострадаешь. Мне кажется, мы сумели переломить эту ситуацию. Отказы обоснованны в тех случаях, когда строительство предполагает вырубку зеленых насаждений, противоречит санитарным нормам и т. д.
Строить меньше
– Это уже другая история. Московская область – национальный лидер по объемам строительства жилья. Мы уже давно достигли целевого ориентира: строить по 1 кв. м на человека. В регионе самый высокий уровень обеспеченности жильем – 34,1 кв. м на человека (в России этот показатель равен 24 кв. м). Но мы понимаем, что есть пределы роста. Дальше увеличивая объемы жилищного строительства, мы провоцируем даже не проблемы, а беды. Первая – это перепроизводство. За чей счет у нас строятся жилые микрорайоны? В основном на деньги граждан. Если денежной массы недостаточно для завершения строительства объектов, это приведет к обрушению всей строительной отрасли. Угроза в том, что покупателей на всех не хватит, соответственно, у нас возникнут проблемы с вводом объектов. Поэтому строить больше смысла нет.
Вторая угроза носит «геополитический» характер. Для чего мы пытаемся переселить сюда всю страну? Этот серьезный вопрос не касается запрета на перемещение или ввода ограничений на проживание в Москве и Подмосковье. Это как раз компетенция федеральных ведомств. И дело не в том, чтобы вводить лимиты на строительство жилья в столичном регионе. Нужно развивать другие области, чтобы люди хотели жить и работать там.
И третий важный момент. Жилье – достаточно дорогое удовольствие. Его нужно обеспечить детскими садами, школами, поликлиниками, дорогами. Если одновременно со строительством новых микрорайонов не будет возводиться коммерческая недвижимость с рабочими местами, то все затраты по содержанию социальной инфраструктуры лягут на регион. Ведь вся социалка обычно находится на балансе муниципалитетов, и содержать ее без дополнительной поддержки в виде налоговых отчислений новых предприятий и предпринимателей довольно сложно.
– В 2015 г. мы подняли на уровень субъекта полномочия по разработке и утверждению документов территориального планирования. Раньше все разрешения на строительство выдавали муниципалитеты, без учета особенностей градостроительного развития соседних районов и городов. Теперь главные решения по новым стройкам, разработке генпланов и проектов планировок территорий принимает Градостроительный совет Московской области.
Разрешенная градостроительная документация в 2012 г. предполагала строительство порядка 145 млн кв. м жилья, что подразумевало почти двукратный рост численности населения – до 11,2 млн человек. Эту цифру мы немного «подсушили» и от строительства примерно трети этого объема отказались – эти «квадраты» не были обеспечены всей необходимой для жизни, работы и отдыха инфраструктурой. Чтобы девелоперские планы не закончились социальной катастрофой, нам надо было бы построить сотни детских садов, школ и десятки поликлиник. А для этого – купить на рынке землю, изыскивать десятки миллиардов на строительство. Около 40 млн кв. м уже построено, и сегодня по утвержденной граддокументации можно построить 49 млн кв. м, в стадии строительства – 27 млн кв. м. Этот объем раскупят в течение 3–5 лет. Текущий и перспективный спрос покрывает потребности строительного рынка в инвестициях. Больше строить нельзя.
– Завершен первый этап подготовки документов территориального планирования Московской области (генпланов). Мы оценили существующее положение: где и сколько строится, где не хватает социалки, рабочих мест. Всего в регионе более 300 муниципальных образований, их жилищный фонд в настоящее время превышает 240 млн кв. м. Пересмотрев и секвестировав завиральные, так сказать, проекты, мы определили актуальный дефицит социалки в составе уже реализуемых строек и необходимое количество рабочих мест. Сейчас перешли ко второму этапу – это публичные слушания. Только после народного одобрения генпланов можно называть корректные данные по ограничениям строительства.
Кроме того, мы обязали девелоперов осуществлять генплан поэтапно. Жилье можно построить очень быстро, а создание рабочих мест требует времени. Если разрешать только жилье, мы получим Московскую область образца 2012 г. Чтобы получить разрешение на следующую очередь стройки, будь добр, выполни требования по созданию инфраструктуры: паркинги, благоустройство, модернизация инженерной инфраструктуры. Но это все равно не решает проблему избыточного жилищного строительства. В Московской области не хватает более 1 млн рабочих мест. А в Балашихе, например, этот дефицит составляет 129 000 мест. (По данным Мособлстата, население Московской области – 7,3 млн человек, самого большого по численности населения городского округа Балашиха – чуть более 440 000 человек. – «Ведомости».)
Рабочие места
– Если бы это строительство ничего не стоило, мы бы не волновались. Мы переживаем за заполняемость офисов, торговых помещений, складов. Это же чьи-то деньги. Если кто-то построил офис, зная, что он будет пустовать, согласитесь, это несколько странная ситуация.
– Ну хорошо, пусть у него бизнес-центр простаивает. Но рано или поздно он столкнется с тем, что нужно заплатить не только за строительство, но также налоги и коммуналку. Поэтому он будет вынужден сдавать офисные помещения.
– Многие, кто занимается жилищным строительством, настолько уже закостенели, что ничего другого не видят, а осваивать другой сегмент страшно. Страшно начинать фактически с нуля на неизведанном рынке. Но смотрите, что происходит на рынке недвижимости: на жилье зарабатывать практически невозможно, сейчас рентабельность в 15–20% уже считается хорошей. Люди, которые пришли из других отраслей, например промышленники, либо те, кто заработал в жилищном строительстве и перенаправил эти деньги в коммерческую недвижимость, получают значительно больше прибыли. Количество обращений за разрешениями на строительство объектов деловой инфраструктуры у нас растет кратно.
– Мне трудно оценивать ситуацию в Москве, могу только со стороны судить. Наверное, есть смысл жилые микрорайоны размещать ближе к центру, чтобы сократить время в дороге для тех, кто там работает. Но в Москве, мне кажется, складывалось немного иначе: жилищное строительство там длительное время было ограничено, поэтому город восполняет этот дисбаланс.
У нас, напротив, было перепроизводство жилья и абсолютно не создавались рабочие места. Что такое ввод 1,4 млн кв. м деловой недвижимости на 7 млн кв. м жилья в 2012 г.? На всей территории области в 2012 г. строилось производственных помещений и вообще коммерческой недвижимости меньше, чем вся территория «Крокуса» в Красногорске. То есть капля в море.
– Летом 2016 г. вступили в силу новые регламенты по подготовке, утверждению и выдаче целого ряда важной граддокументации (ГПЗУ, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию и т. д.). Подать заявление на оформление этих документов теперь можно только в электронном виде – через региональный портал госуслуг и МФЦ. Это позволило сократить сроки оказания госуслуг. Например, оформление ГПЗУ через портал госуслуг занимает 20 рабочих дней, а не 30, как у застройщиков жилья.
Перед подачей заявления через МФЦ и портал госуслуг девелоперы могут сдавать сопутствующий пакет документов для их сканирования и проверки на предмет соответствия законодательству. В этом случае формируется электронное дело в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Это сэкономит им при получении ГПЗУ еще шесть дней. Переход на новый формат работы с граддокументацией оживил активность крупного и малого бизнеса, который получил широкий доступ к строительству деловой недвижимости. Если у предпринимателя есть 1 млн руб. и он хочет построить мойку, кафе, любой другой объект малого бизнеса, то с таким инвестором мы работаем едва ли не в ручном режиме проектного офиса.
Инвестиции в инфраструктурную стройку экономически оправданны и не нуждаются в дополнительной мотивации. Не нужно забывать, что Московский регион активно прирастает пользователями, только по официальным данным, население области увеличивается на 100 000–200 000 человек в год. На самом деле цифры гораздо больше. В радиусе 300 км от Кремля постоянно находится 25–30 млн человек. Они все время что-то потребляют: хлеб, молоко, мясо, сотовую связь, машины, наконец. И, само собой, в производстве соответствующих продуктов и услуг есть заинтересованность у всех – начиная от мельчайшего предпринимателя и заканчивая мировыми игроками рынка.
– Все-таки надо раскрыть тему «понаехали тут»? (Смеется.) В нашем понимании, это плохо. С другой стороны, в столичный регион приезжают самые лучшие, самые активные граждане. Простого решения, как разрубить гордиев узел, конечно, нет. Должен быть целый комплекс мер. Необходимо разработать схемы устойчивого расселения в целом по стране, в том числе исходя из экономической ситуации в конкретных регионах. И это должно решаться на федеральном уровне. И объемы строительства, конечно, нужно регулировать: надо смотреть на спрос, а также на объем покупаемого жилья, чтобы количество возводимых домов не превышало всего спроса. Если рынок несколько уменьшится, это особо не повлияет на цены. У нас сложился рынок покупателя, который диктует цену, ниже она быть не может. Себестоимость не позволяет.
– Градостроительная политика области предполагает серьезные инвестиции в создание рабочих мест. Несмотря на кризис, квадратных метров у нас строится больше: если в 2013 г. было введено 9 млн кв. м недвижимости, то в этом году, думаю, будет не меньше 12–13 млн кв. м. В 2013 г. деловой недвижимости было около 1,7 млн кв. м, в этом будет порядка 4 млн кв. м. Менее чем за 10 месяцев текущего года были введены в эксплуатацию почти 3,8 млн кв. м деловой недвижимости – офисных, торговых, производственных и складских помещений. Еще 17 млн кв. м – в процессе строительства. Я очень осторожно даю цифры, но даже в кризис они растут.
Укрупнение рынка
– В области есть две самые горячие точки – это дольщики и аварийное жилье. Для решения этих актуальных проблем мы занимаемся в том числе стабилизацией рынка. В 2012 г. у нас было 594 застройщика, сейчас осталось 504. К счастью, большинство ушло «эволюционным» путем. Это компании, которые привыкли зарабатывать много, а сейчас рынок не такой.
– Не больше 100.
– А как вы думаете, как два крупных застройщика смогут договориться между собой?
– Сейчас не те годы и другая ситуация. Невозможно договориться – ты здесь не строишь, я там не строю. Компании будут проникать на поляну конкурентов и пытаться откусить свой кусок пирога. Это классика.
– Это действительно крупнейший игрок. Стабильный и надежный застройщик, который вводит объекты без нарушения сроков. «Самолет» исправно оплачивает выполненные работы. У него жесткая стратегия во всем, что касается регламентов, сроков, и очень грамотная политика продаж. Он не рискует своими собственными деньгами, поскольку заходит на партнерские площадки в качестве девелопера. Таких игроков, как ПИК и «Самолет», т. е. застройщиков, которые умеют действовать обдуманно, немного не только в Московском регионе, но и в стране.
– Ничего плохого в этом нет. По крайней мере, то, что мы видим, развивается положительно. ПИК и без «Мортона» занимал лидирующие позиции на рынке с точки зрения качества продаж. Обе компании умеют строить и торговать. Их объединение – это положительный тренд.
– У «Мортона» было рабочее состояние: продавались квартиры, вводились дома. Учитывая сложность структуры, взять и оценить состояние компании можно, лишь проведя полнейший аудит. Тревожные ожидания и слухи действительно были. Но ситуация разрешилась. Если и были проблемы, то сейчас они будут санированы не таким образом, как у «СУ-155». Совершенно рыночными механизмами. Любой девелопер может стать вторым «СУ-155»: если прервется денежный поток от населения, все резко окажутся в красной зоне.
– Всего на территории Московской области 66 объектов «СУ-155», это 14 610 пайщиков. В прошлом году санатор группы – АКБ «Российский капитал» ввел четыре дома, а в этом – 13. В Звенигороде и Лайкове мы самостоятельно подобрали инвестора, а также достраиваем социальные объекты в микрорайонах «СУ-155».
– За деньги компаний «Лидер» и «Урбан групп». Мы обратились с просьбой взять на себя обязательства по завершению строительства социальных объектов «СУ-155», и девелоперы поддержали нас. Только «Урбан групп» на оперативное завершение строительства социальных объектов направила более 5 млрд руб.
– Они застраивают участок рядом с деревней Лайково в Одинцовском районе, где после «СУ-155» около 150 дольщиков не получили свои квартиры. Экономика у девелопера позволяет делать такие инвестиции.
– Власти не отказываются. Но есть сложности со сроками. Нужно получить разрешение на ввод, оформить собственность, передать с баланса застройщика на баланс муниципального образования. Эти процедуры занимают от полугода до года. Однако сейчас, мне кажется, эта проблема уже не актуальна. На контроле у губернатора находятся сроки ввода всех социальных объектов. У нас все объекты, вне зависимости от того, за чей счет они строятся, находятся в госпрограмме. И если запланировано ввести 47 детских садов в 2016 г., они должны быть введены.
– Мы предполагали, что они вырастут значительнее. Пока цены стабильны. Если и есть какой-то рост, то он незначителен.
– Прогноз – устойчивый. К сожалению, из-за значительного снижения прибыли у инвесторов сократятся вложения в модернизацию производства строительных материалов. Индустрия стройматериалов импортозамещена как никакая другая. На территории России выпускается полный спектр всего, что необходимо для стройки, начиная от металлов, цемента, кирпича и заканчивая плиткой, обоями и другими отделочными материалами. Это самые современные материалы, изготовленные на производствах, оборудованных по последнему слову техники. И эти новейшие производства загружены лишь на 50–70%. Как правило, это самостоятельные бизнес-единицы, даже если они входят в состав вертикально-интегрированных компаний. Для них важен рынок сбыта. Чтобы поддержать российскую стройиндустрию, чтобы отечественные стройматериалы были конкурентоспособными и по цене, и по качеству, компаниям нужно открыть не только внутренние, но и внешние рынки. Здесь нам, конечно, необходима поддержка федерального правительства. Нужен проектный подход по продвижению наших строительных материалов на зарубежных рынках. С четко заданным планом по продажам именно на внешних рынках. Недавно прошла наиважнейшая выставка в Мюнхене, но наши промышленники там практически не были представлены. И это показательно.
– Комфортной для проживания. Это самое главное.
– Жить, работать и отдыхать в одном месте. Подмосковье получит современные города с бережной застройкой, богатой инфраструктурой, рабочими местами и удобной транспортной доступностью.
– Как такового кризиса в Подмосковье не было. Стратегия губернатора была направлена в первую очередь на поддержание стабильности в регионе. Благодаря упреждающим мероприятиям во многих ключевых сферах у нас кризиса не произошло. А, например, сельское хозяйство и пищевая промышленность получили дополнительный толчок к развитию – такие отраслевые проекты сейчас преобладают на повестке Градсовета. Инвесторы хотят создавать новые крестьянско-фермерские хозяйства и мощности по переработке и хранению сельхозпродукции, строить тепличные комплексы и оптово-распределительные центры. Кризис привел к тому, что на территории Московской области стали производить больше.
– Да. Это видно невооруженным взглядом. Серьезный интерес к нашему рынку проявляют иностранные инвесторы. На днях в Серпуховском районе открылся российско-вьетнамский кластер легкой промышленности. Автостроительный концерн Daimler AG планирует построить в Солнечногорском районе завод АО «Мерседес-Бенц рус».
