Олег Мамаев: «Государство должно нагружать девелоперов социальными элементами»

Компания «Лидер инвест», «дочка» АФК «Система», выйдя на столичный рынок в 2004 г., сначала заявила о том, что будет осваивать нишу точечного строительства. Спустя несколько лет, пережив смену руководства и несколько конфликтов с градозащитниками старой Москвы, девелопер принялся за масштабные проекты: районную застройку в Юго-Западном округе и освоение южной части «полуострова ЗиЛ». О том, как, что и на что компания будет строить в ближайшие годы, рассказал ее президент Олег Мамаев. Одной из своих главных задач он называет создание «фабрики девелоперских проектов».

– Я бы не назвал тот момент кадровым кризисом, это был период системных изменений для компании, которая выросла до некой критической отметки.

Год назад у компании было чуть более 20 объектов, сейчас – вдвое больше. Поэтому была поставлена задача систематизировать бизнес, трансформировать структуру управления. И все это – на негативном информационном фоне, связанном с судебным спором нашей материнской компании АФК «Система» и «Роснефти». Парадокс в том, что этот фон был хуже, чем реальная ситуация. Смена руководства – история довольно ординарная для рынка, а споры, связанные с головной компанией, не сказались на нас негативно. Мы не остановили ни одну из строек, у нас высокая внутренняя доходность – нормированный IRR 25% и выше.

Да, нам пришлось перенести выпуск бондов с декабря 2017 г. на февраль 2018 г., но разместились мы в итоге лучше, чем планировали: 5 млрд руб. на три года по ставке 11,7%. Организаторами выпуска выступили БКС, «Открытие», Связь-банк, Совкомбанк.

– Мы управляем [строительством] более чем 40 объектов и в среднем тратим на 30–40% меньше временных и управленческих ресурсов, чем конкуренты. Формально трудозатраты на девелопмент 7000 и 200 000 кв. м одинаковы, задача – свести их к минимуму, стандартизировав многие процессы. Наши топ-менеджеры принимают активное участие в разработке каждого проекта, но освобождены от ежедневных рутинных операций. В плане создания продукта мы похожи на завод.

– И он правильный. Если вы хотите создать большой бизнес, вы должны заниматься его стандартизацией. Мы разрабатываем типовую методику создания уникальных девелоперских проектов. Много полезного взяли из отрасли FMCG (fast moving consumer goods – товары быстрого оборота, например продукты питания. – «Ведомости»).

– Да, это продукт. Поэтому, создавая его, ты сначала должен понять, кто твой потребитель, потом – что он хочет, и затем уже придумать, что и как для него правильно построить, чтобы соответствовать ожиданиям.

– Если продуктом или сервисом неудобно пользоваться, он не будет востребован. Раньше главной задачей девелопера было построить дом, сейчас – сделать так, чтобы этим домом было удобно пользоваться. Наша идеология – создавать красивые дома, в которых комфортно жить. Хотя сейчас многие [потребители] рады просто тому, чтобы девелопер не обанкротился и достроил дом.

– Воспринимать нас как компанию, осваивающую ограниченное количество площадок, неправильно. Мы строим не только на площадках, где были АТС, мы ищем и приобретаем новые участки под застройку на рынке, постоянно восполняя земельный банк. К тому же у нас очень правильный сегмент: комфорт+, бизнес, премиум.

– Близость к Садовому кольцу прибавляет к цене 1 кв. м до 40 000 руб. Комфорт+ в Москве сейчас продается по 150 000–200 000 руб. за 1 кв. м, бизнес-класс – 180 000–350 000 руб. Все, что дороже, это премиум. Но различия между классами виртуальные. Часто заявки на высокую классность ничем не подтверждены: фасады неинтересные, инженерия ординарная и т. д.

– На мой взгляд, всегда. Невозможно на нашем рынке сделать правильную стандартизацию: слишком много объектов и много игроков, каждый из которых преследует свои цели.

Чтобы поднимать стандарты, нужно просвещать потребителя.

– Нужно – и для развития рынка, и для девелоперов. Это иллюзия, что только бюджет определяет выбор. 5–7 лет назад 1 кв. м в Москве в рублях стоил в разы дороже, но его покупали, потому что спрос опережал предложение. На прежнем рынке у «Лидер инвеста» позиция была бы слабее, а сейчас мы показываем, как вместо «человейников» можно строить дома «с человеческим лицом». У нас дома в разных классах, но стараемся «не убегать» за 14–16 этажей. Это соразмерный человеку масштаб. Избыточной высоты быть не должно, иначе возникают проблемы, например, с инсоляцией.

– Неправильно, если апартаменты делают, чтобы обойти какие-то нормы. Мы так поступать не будем. У нас была интересная дискуссия с московскими архитекторами, в том числе о том, как новое строительство должно влиять на город. Мы дискутировали на тему: точечная застройка – это зло или нет?

– Точечная застройка зло, когда дом ставится на месте парка, потому что это ухудшает облик района и комфорт проживания в нем. Но в городе остается гигантское число зданий, которые используются не по назначению, их необходимо замещать новыми. Не обязательно жилыми, это могут быть и коммерческие объекты. Главное, каждый такой дом должен улучшать район, визуально в том числе. Например, мы строим «Дом на Ленинском». Один из редких пока примеров новой архитектуры в этом старом микрорайоне – красивый, с продуманной придомовой территорией, образовательными учреждениями, это то, что нужно современной Москве. В данном случае я говорю не только как девелопер, но и как москвич. Я всю жизнь прожил на юго-западе, в разных районах.

– Там есть разные районы, в том числе и с ветхими пятиэтажками, которые нужно сносить, в них жить просто опасно. Поэтому я считаю, что город обоснованно выбрал площадки под реновацию. Я знаю, что большинство из живущих в тех домах хотят жить в новостройках.

– На мой взгляд, городу сейчас не нужны для реновации девелоперы, ему нужны производственные компании, которые смогут создавать новое индустриальное жилье, типовые решения. Наша компания вряд ли пойдет в реновацию, у нас свои ниши. Мы исходим из того, что суперкрупных игроков на нашем рынке недвижимости быть не может.

– Оно реализует другие функции, в первую очередь регуляторные и социальные. Мы, девелоперы, реализуем функции коммерческие.

– Это нормально. Живя и работая в благополучной Москве, мы даже не представляем, насколько тяжела ситуация в регионах, в том же Подмосковье: когда строят миллионы квадратных метров безо всякой инфраструктуры – это катастрофа. Государство должно это отслеживать и обязано нагружать девелоперов «социальными элементами».

– Конечно. Любой жилой район должен обладать набором социальной инфраструктуры. И девелоперы, которые занимаются точечными проектами, должны также участвовать в ее строительстве. Именно поэтому мы в каждом доме делаем дошкольное или образовательное учреждение. В новом жилом комплексе на ул. Лобачевского (примерно 240 000 кв. м) открываем детский сад и школу «Золотое сечение».

– Это большая «точка», я не могу назвать ее кварталом. Мы ставим ее не в пустующий район, и это достаточно концентрированная застройка. 1 кв. м на Лобачевского мы продаем от 150 000 до 210 000 руб. «Образовательная функция» помогает продажам.

– Сильно больше 50%. Сейчас получить кредит – по крайней мере, технологически – просто. Весь процесс от подачи заявки на сайте до получения одобрения занимает пару дней, и еще неделю займет электронная регистрация. Я впечатлен, как работают скоринговые модели, обработка поданных документов, в коммерческой недвижимости такого нет.

Первоначальный взнос уменьшился с 30 до 10–15%, и это правильно, потому что первый шаг всегда самый тяжелый. Жилье в цене, слава богу, сейчас практически не растет, поэтому ипотечный кризис, подобный американскому, нам вряд ли грозит.

– Это можно сравнить с ценами на нефть. Когда они бесконтрольно растут, для экономики это точно не плюс. Девелоперы перестают думать о качестве новостроек, наращивая их количество.

В силу того что я вырос не на этом рынке, я как раз один из самых ярых сторонников изменений в 214-ФЗ. В Москве сотни девелоперов из тех, у кого появилась земля и желание извлечь из нее прибыль. Чаще всего у них нет запаса [финансовой] прочности, а главное – они играют не на свои. А когда у девелопера есть контролер в виде банка, он не может позволить себе легкомыслие в обращении с финансами.

– Мы входим в структуру АФК «Система», банки с удовольствием дают нам кредиты. В марте 2018 г. мы подписали соглашение со Сбербанком о проектном финансировании «Лобачевского, 120» сроком на шесть лет на 14,6 млрд руб. То есть мы достроим объект, даже если не привлечем ни одного рубля от дольщиков.

Наши основные кредиторы: Сбербанк, банк «Санкт-Петербург», МТС-банк. Положительный опыт по финансированию проектов наработан с Россельхозбанком.

Мы активно смотрим новые площадки между МКАД и Садовым кольцом. В нашей стратегии обозначено, что мы будем заниматься точечной и районной застройкой. На территории южной части ЗиЛа мы хотим построить 1,7 млн кв. м недвижимости.

– Совершенно точно – да. Мало кто из держателей земли будет соответствовать новым требованиям законодательства. И земля наконец вернется в продуктивный оборот.